Работа над ошибками
В конце ноября на очередном пленарном заседании депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправку в закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».Всего их было подготовлено около 170 (большинство изменений касаются жилищного законодательства), но самая срочная — о переносе даты выбора способа управления многоквартирными домами.
Законодательством было определено, что с 1 января 2007 года собственники жилья должны решить: объединяться ли им в товарищества (ТСЖ), которые вместо ДЕЗ, домоуправлений и прочих муниципальных структур будут заниматься обслуживанием их домов, или привлечь управляющую компанию. Депутаты предлагают передвинуть эту дату ровно на один год, а в качестве главного аргумента называют недостаточную информированность граждан по данному вопросу. За разъяснениями мы обратились к депутату Госдумы Галине Хованской — разработчику и инициатору большого количества поправок в действующий Жилищный кодекс.
— Галина Петровна, нынешний Жилищный кодекс был принят сравнительно недавно, в 2005 году, а уже сегодня он претерпевает серьезные изменения. Чем вы можете это объяснить?
— Объяснение одно — несовершенство жилищного законодательства, внутренняя противоречивость и несоответствие его фактическому положению дел. По сути, мы приступили к исправлению тех ошибок, которые были допущены при принятии Жилищного кодекса.
— Перенос выбора способа управления домом — это тоже результат ошибки или все же слабая информированность населения?
— И то, и другое. Ни народ, ни — самое главное — власть пока к данной форме управления домами не готовы. И не в каком-то конкретном регионе, повсеместно. Нужен как минимум год, чтобы и федеральные органы, и муниципальные власти смогли должным образом к этому подготовиться. Чтобы не быть голословной, поясню, о чем идет речь. До сих пор непонятно, в каком порядке и на каких условиях будет компенсироваться непроизведенный капитальный ремонт в старых домах. Это было вменено е обязанность государственных и муниципальных структур законодательством о приватизации жилищного фонда. Производить капитальный ремонт жилых домов в установленные сроки и по нормам, соответствующим правилам содержания и эксплуатации, должен бывший наймодатель. По состоянию на сегодня в стране колоссальные обязательства по недоремонту, недореконструкции, недомодернизации и всем прочим недо-, имеющим отношение к жилищному фонду. И прежде, чем эти проблемы взваливать на плечи собственников приватизированных квартир, соответствующие госструктуры должны выполнить свои обязательства, предписанные законом.
В подавляющем большинстве субъектов Федерации по сей день не введены персонифицированные счета, на которые будет происходить зачисление субсидий малоимущим гражданам и льгот по оплате услуг ЖКХ, Никакая частная управляющая компания не станет заботиться о том, кто у нее льготник, а кто получает адресную помощь.Все будут платить одинаково на основании решения общего собрания. Также нужно четко себе представлять, что земля и стоящий на ней дом, как правило, не оформлены в установленном порядке. И де-юре непонятно, что конкретно передается частной управляющей компании, какие объекты общего имущества, где заканчиваются границы земельного участка. Отсюда не ясно главное: что входит в состав имущественного комплекса и чем, собственно, управлять?
Из-за массового незаконного оформления на частных лиц технических подвалов, чердачных помещений, которые являются общим имуществом собственников дома, при создании товариществ возникает целый ряд коллизий. В случае аварии или возникновения каких-то форсмажорных ситуаций попасть срочно к инженерным коммуникациям бывает практически невозможно. Между прочим, расторгнуть сделку на владение «куском» площади в подъезде, колясочной и т.д., с юридической точки зрения, практически очень сложно. В моей практике был случай, когда даже площадка для мусорной камеры сдавалась в аренду. Эта проблема тоже требует разрешения. И тоже на этапе передачи многоквартирных домов от одного управляющего другому.
Учитывая, что Жилищным кодексом плата за капитальный ремонт введена, необходимо определиться: каким образом эти деньги надо собирать. Собственникам не объяснили, ни как это сделать, ни где их хранить, ни что произойдет с деньгами в случае операции «дефолт». Но при этом деньги, собранные на счете ТСЖ, считаются прибылью и подлежат 24-процентному налогообложению. По сути, собственников жилья, которые уже однажды заплатили налог, получая эти деньги, наказывают за то, что они хотят капитально отремонтировать свой дом. Нонсенс, согласитесь, и изменение срочно нужно вносить в налоговое законодательство.
Что касается слабой информированности граждан относительно выбора способа управления многоквартирным домом, это связано еще и с тем, что недостаточно развита конкуренция на рынке услуг, предлагаемых управляющими организациями. Подобная ситуация свободно может привести к тому, что собственникам будут навязаны компании, которые монополизируют данный рынок услуг и на корню задушат зарождающуюся конкуренцию в отрасли. Кроме того, наши люди боятся (и совершенно оправданно) попасть в руки какого-нибудь 000 «Ромашка», лепестки которого могут облететь очень быстро и с которого взять потом из-за мизерного уставного капитала будет нечего. А требования со стороны властей к управляющим компаниям в действующем законодательстве не разработаны, саморегулирование в этой сфере отсутствует.
— Извините, а чем вы можете объяснить такую неготовность? Ведь всего через 3 недели в случае отклонения поправки во втором чтении в дома многих граждан могла бы постучаться большая беда?
— Всем побыстрее хочется сбросить с себя непростое бремя, которое называется ЖКХ. Слабо подготовленный переход к управлению своим жилищем скоро получит обратный эффект — рост деприватизации жилья. Масла в огонь подливает и тот факт, что правительство РФ свернуло подпрограмму переселения из ветхого и аварийного жилья в пользу ипотеки. То есть нынешняя подпрограмма заканчивает свое существование, а новая по модернизации жилищного фонда по сей день не утверждена. Это неправильно. «Увлекательной игрой» — ипотекой — у нас в стране интересуется не более трех процентов населения. Может быть, люди и рады были бы в нее поиграть, но банки не дают кредит тем, у кого доход не превышает 15 — 20 тысяч рублей в месяц, В нашей стране таковых, увы, подавляющее большинство.
— Еще будучи депутатом Мосгордумы, вы были инициатором деприватизации со сроком ее продления только на три года. Каково ваше мнение на этот счет сегодня?
— Никакого срока ограничения здесь быть не должно. Собственники жилья только сейчас начинают осознавать, какое бремя на них сваливается. Это и отмена налоговых льгот, и введение всех видов платежей, и такие «мелочи», как потоп или пожар, от которых надо страховаться… Кстати, в Жилищном кодексе отсутствует расшифровка понятия обязательных и добровольных платежей. И человек, проживающий в доме, независимо от того, есть ли у него автомобиль, пользуется ли он парковочным местом возле дома, нужны ли ему в подъезде дополнительные услуги в виде охраны, зеркал, ковровых дорожек, цветов и т.д., и т.п., вынужден будет за все это платить по решению обеспеченных собственников. Точно так же, как за лифт, уборщицу, вывоз мусора… Эти понятия, на мой взгляд, тоже должны быть четко прописаны в законодательстве, чтобы собственник имел право выбора. Как и в случае с деприватизацией. Если мы лишим людей такого права через три, пять, десять лет — многие старики попросту окажутся заложниками своей собственности. А ведь среди них много и одиноких, и таких, о ком давно позабыли наследники. Некоторые, чего скрывать, становятся объектом повышенного внимания для преступных группировок на предмет различных квартирных афер.
— У нас в стране регулярно индексируются зарплаты и пенсии, и, казалось бы, жить люди должны лучше и лучше. Но все съедается ростом цен на потребительские товары и коммунальные тарифы, который уже опережает инфляцию. Есть какой-то выход из этой ситуации?
— На этот счет есть статистические данные, которые утверждают, что в России среди европейских стран самый высокий показатель неплательщиков за жилье — порядка 6,5 процента. На самом деле разница с другими государствами не такая уж и большая, а рост цен за коммунальные услуги, уверяю вас, носит почти такой же системный характер, как и везде. Согласна, что во многом этот показатель объясняется относительно невысоким уровнем доходов нашего населения, но все-таки в каждом конкретном случае неплатежа нужно отдельно разбираться, почему это происходит. Немало есть, например, богатых бездельников, которым просто лень дойти до ближайшего сбербанка…
Теперь насчет выхода из ситуации. В Москве этот вопрос практически решен. Городские власти очень хорошо отладили систему адресной помощи. Семья из категории малообеспеченных не платит за жилое помещение больше 10 процентов от своего совокупного дохода. Если это происходит — городской бюджет компенсирует расходы при предоставлении всех необходимых документов, В большинстве же регионов, особенно дотационных, эту долю расходов вынуждены устанавливать в 2 с лишним раза выше. То есть 22 процента за жилье и коммунальные услуги отдай, а то, что сверх, тебе компенсируют. Таков федеральный стандарт, согласно которому дотационным субъектам поступает помощь из федерального бюджета и выделяются деньги на поддержку малоимущих. И ничего здесь, к сожалению, пока не сделано, хотя депутаты неоднократно ставили вопрос о снижении затрат семьи до 15 процентов.
Прекратить рост на услуги ЖКХ невозможно, но он должен соответствовать росту инфляции. В Жилищном кодексе есть опасная норма, которая говорит, что собрание собственников может установить любую плату за содержание и ремонт дома. И очень часто возникает конфликт интересов, потому что нередко в одном доме оказываются люди разного достатка, А поскольку вы — собственник, то должны эти обязательства выполнять.
— Чтобы наш разговор в преддверии наступающего Нового года не заканчивать на столь грустной ноте, ваши пожелания читателям «Тверской, 13»?
— Ну конечно же всего самого хорошего. Здоровья и удачи всем. Очень хочется верить, что наступающий год не станет тяжелее уходящего, И тот факт, что в вопросах жилищного законодательства наметились серьезные подвижки в сторону его «приземления», обнадеживает. Если мы готовы признавать свои ошибки, следующий шаг — к их исправлению — напрашивается сам собой.
Тверская, 13