Кто переезжает жить за город?

Далеко не все москвичи уверены, что жизни за МКАДом нет. Некоторые рискуют и покупают жилье за городом, переезжая туда на постоянное местожительство.Портрет этих смельчаков, решивших сменить пыльный город на сельские просторы, попробовал нарисовать корреспондент «Собственника».
Большинство москвичей регулярно отправляются за город на выходные, особенно в теплое время года. Однако лишь некоторые из них превращают временный праздник в постоянное удовольствие. Но как правило, сначала такие мигранты тщательно выбирают себе коттеджи и земельные участки, а их предпочтения в направлениях и видах объектов могут абсолютно не совпадать.
Кто они?
Среди покупателей загородной недвижимости можно встретить разных людей. «За последние годы портрет покупателя в принципе не изменился. Это собственники бизнеса и топ-менеджеры компаний» – говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Елена Первакова.
Очень редко покупателем загородной недвижимости становится человек одинокий, обычно состоятельные холостяки предпочитают проводить время в шуме столичной жизни. «Такую недвижимость приобретают в первую очередь семьи. Одиночек очень немного. Как правило, о переезде за город задумываются либо в семье, в которой должен появиться ребенок, или уже есть дети, причем дошкольник, либо младший школьник», – объясняет руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Светлана Абелян.
По словам руководителя отдела продаж компании «Аллтек Девелопмент» Жанны Потапкиной, покупатель загородной недвижимости за последние годы изрядно помолодел. «Еще два года назад это были в среднем люди, достигшие 40 лет. Они пытались реализовать свою детскую мечту: построить основательный, большой дом. Возраст сегодняшних покупателей – по крайней мере по опыту продаж нашего поселка «Графские пруды» – начинается от 26 лет и заканчивается 55 годами. Причем 60% покупателей – люди в возрасте до 35–38 лет», – добавляет эксперт. По ее словам, большинство этих людей тратят на покупку коттеджей далеко не последние деньги. Если же судить по сфере деятельности, то, по словам Жанны Потапкиной, доля «газовиков» среди таких покупателей составляет 30%, еще 30–40% – это предприниматели, связанные с нефтью и углем, а остальными клиентами являются представители финансовых структур. Однако подобное соотношение, по мнению других экспертов, не совсем объективно отражает статистику. «Что касается топ-менеджеров газовых монополий, то эти компании, как правило, централизованно строят поселки, равно как и другие монополии, например, нефтяные или алюминиевые. Такое строительство началось еще в 90-е годы. Поэтому процент людей, покупающих жилье себе самостоятельно, в этих группах не слишком высок», – объясняет Светлана Абелян. И все-таки, по словам Елены Перваковой, «топ-менеджеры газовых монополий и финансовых структур всегда в списке покупателей элитных объектов».
Примечательно, что среди покупателей загородной недвижимости практически нет работающих в России иностранцев. «Что касается экспатов, то и здесь ситуация не изменилась – процент их невелик», – говорит Елена Первакова. По словам Светланы Абелян, «они предпочитают снимать, потому что наши цены в их голове немножко не укладываются».
«Если рисовать портрет сегодняшнего покупателя загородной недвижимости, то это на 63% мужчины в возрасте от 25 до 44 лет, на 37% состоящие в браке и на 74% проживающие в Москве. В основном это руководители среднего и высшего звена и владельцы бизнеса, предпочитающие покупать земельные участки, а не готовые коттеджи», – подводит итог руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова.
Зачем покупают?
Из того, что загородную недвижимость покупают совершенно разные люди, легко сделать вывод, что они приобретают объекты с совершенно различными целями. По словам Жанны Потапкиной, клиенты покупают загородные дома в основном для постоянного проживания. «Очень приятно общаться с теми, кто покупку дома связывает с большой семьей. У нас был случай, когда супруга одного из покупателей прямо в поселке схватила мужа за плечо и сказала: «Здесь я хочу рожать детей!» – рассказывает Потапкина. Увеличение интереса к загородной недвижимости, по словам Светланы Абелян, связано с переключением внимания с городских квартир: цена жилья в Москве чрезмерно высока, и часть людей решила перебраться за город, продав уже достигшее ценового потолка московское жилье. А инвестиционный потенциал подмосковных объектов весьма велик. «Люди при покупке думают не только о доме для себя и своей семьи, но и воспринимают ее как средство вложения денег», – говорит Жанна Потапкина.
По данным аналитика загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Ивана Воробьева, доля инвестиционных покупок на рынке загородной недвижимости в последнее время остается стабильной и не превышает 20%. «Ситуация на рынке элитной загородной недвижимости такова, что инвестиционная составляющая не выражена столь ярко. Ликвидное предложение загородного дома с хорошим земельным участком в престижном поселке, естественно, предполагает увеличение его стоимости со временем. Но тенденции загородного рынка таковы, что в большинстве случаев покупка загородного дома – это в первую очередь покупка для жизни, а уж потом – инвестпроект», – говорит специалист отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Екатерина Индзинская. Однако, по ее словам, есть люди со свободными денежными средствами, которые хотят выгодно вложить деньги и получить прибыль. Для этого очень важно сделать правильный выбор, чтобы предложение имело высокую ликвидность. «Наибольшей ликвидностью обладают загородные дома, расположенные в организованных коттеджных поселках на престижных северо-западных направлениях в 25 км от Москвы», – считает руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор» Татьяна Сташкевич.
Что покупают?
«Предпочтения покупателей коттеджей и домов в Подмосковье почти не изменились. Наиболее популярными остаются Рублевское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе. Еще один тренд текущего года – повышение спроса на участки и дома вдоль Киевского шоссе. Но пока количество объектов, предлагаемых на продажу, невелико, и расположены они не в самых лучших местах», – отмечает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владимир Яхонтов.
Однако, по данным Елены Перваковой, рост цен на загородную недвижимость повлиял и на распределение спроса. «Если раньше на Новорижском шоссе за 20 соток с домом около 500 кв. м в респектабельном поселке платили около $1 млн, то сегодня это $2 млн минимум. Стоимость сотки земли на Новой Риге в настоящее время составляет около $60 тыс. за сотку», – добавляет Елена. Рост цен приводит к «миграции» покупателей на менее престижные направления. В частности, наблюдается бум продаж по Калужскому, Киевскому и Минскому шоссе. «Аутсайдерами сегодня признаются все юго-восточные подмосковные направления. Они считаются экологически неблагоприятными и перегружены транспортом. Говоря о юге Подмосковья, можно заметить, что в настоящее время предложение на рынке коттеджных поселков здесь весьма незначительно, и спрос на такие объекты недвижимости невелик. Однако развитие Симферопольского, Каширского и Варшавского направлений в ближайшем будущем не вызывает сомнений», – добавляет Иван Воробьев. В результате, по данным «Миэль», лидерами спроса остаются Рублевка и Новая Рига, а по числу продаж первое место занимают Киевское и Калужское направления.
«Самым большим спросом у покупателей пользуются объекты, относящиеся к сегментам бизнес-класса, связанного с наиболее широкой группой потенциальных покупателей, и класса люкс. Соотношение между ними не изменилось», – считает Владимир Яхонтов. Как уточняет Елена Первакова, на подмосковном рынке можно отметить два наиболее часто встречающихся потребительских запроса. Во-первых, это дом площадью от 400 до 600 кв. м на участке около 30 соток в поселке, построенном в едином архитектурном стиле, с продуманной инфраструктурой и прозрачными заборами единой высоты. Во-вторых, это земельный участок площадью от 50 соток, «без подряда», то есть без строений, но с подведенными современными коммуникациями высокого уровня. На такие предложения существует стабильный спрос, так как всегда найдется взыскательный покупатель, который хочет построить дом по индивидуальному проекту на большом участке, даже в Дальнем Подмосковье. «Новая тенденция – это загородные усадьбы на удалении от 50 км от Москвы.
Формат подобных усадеб – это организованные поселки с площадями от 1 га и более, серьезной системой охраны и обязательным наличием управляющей компании», – говорит Светлана Кондачкова. По ее словам, примером такого поселка можно назвать новый коттеджный поселок «Истринские Усадьбы» на 52-м км Новорижского шоссе. Именно такие усадьбы и становятся новыми очагами клубной жизни, где администрация предлагает жителям разнообразные развлечения — это условие тоже становится обязательным для тех, кто рискует поселиться в подмосковной деревне.
Алексей Ложкин
Собственник