Район многоточечной застройки

Самые интересные с точки зрения девелопера и частного инвестора территории – недооцененные, поскольку вложения в них обещают быть сверхвыгодными. К таковым, безусловно, относится район Мневники.Здесь есть все, чтобы он мог считаться «элитой второго ряда»: река, хорошие транспортные магистрали (существующие и строящиеся), парковая зона. Но одновременно с этим – заброшенные промзоны и нереализованные грандиозные проекты. Этот противоречивый район Москвы исследовал корреспондент «Ъ-Дома» Валентин Корнев.
Остатки былого деления
Мневники – необычный район Москвы. Села Хорошево и Мневники известны еще с XVI века как места загородного отдыха, хорошей охоты и рыбалки. На московские рынки отсюда возили налимов, здесь любил бывать Иван Грозный, а Борис Годунов даже построил в Хорошеве церковь.
Эти земли вошли в черту Москвы только в начале 1960-х годов. Из 1500 га общей площади района на жилую застройку приходится немногим более трети – 520 га. Почти половина территории приходится на заповедную зону Серебряный Бор (420 га) и Нижние Мневники (340 га) – полуостров, образованный Москвой-рекой, где по сей день существует действующая деревня из 50-60 домов (через нее проходит дорога, соединяющая Ленинградское шоссе с городскими трассами западного и юго-западного направлений). Еще 220 га приходится на промзону, которая в перспективе будет выведена, а земля – перепрофилирована.
Деревня как доминанта
Как ни странно, именно деревня является географическим центром размещения ряда строительных проектов, реализуемых как на территории вокруг проспекта Маршала Жукова, так и с южной стороны реки – в окрестностях Рублевского шоссе и Филевского парка.
Жилые кварталы Мневников – это в основном пятиэтажки первых серий. По этой причине район вызывает интерес у застройщиков: можно сносить старые дома и возводить на освободившихся землях целые кварталы, что и происходит. Один из самых известных проектов – комплекс «Велтон-Парк» (просп. Маршала Жукова, вл. 43), который строит компания «Крост» на территории 75-го квартала Хорошева-Мневников («Крост» – один из основных застройщиков этих мест).
На спускающейся к реке территории, ограниченной проспектом Маршала Жукова, Карамышевской набережной, улицами Саляма Адиля и Народного Ополчения (около 30 га), сносится 36 пятиэтажек и 7 нежилых домов, вместо которых появится 15-20 новых корпусов высотой до 32 этажей. Совокупная площадь застройки должна превысить 500 тыс. кв. м, а внутри района будет создано искусственное каскадное озеро площадью 1000-1500 кв. м.
Проект относится к крупным, по масштабу он сопоставим с «Гранд парком» на Ходынском поле. Реализация его начата в 2002 году, а полное завершение планируется на 2009 год. Корпуса строятся поочередно и достаточно интенсивно, однако люди, посещавшие стройку с целью возможного приобретения квартиры, отмечают, что процесс строительства затягивается. Кроме того, что жителям первых сданных корпусов придется несколько лет жить на стройке, стоит отметить, что до появления объектов инфраструктуры «Велтон-Парка» его жителям придется пользоваться тем, что есть в окрестностях,– муниципальными детскими садами, школами и поликлиниками.
Надо отметить, что через несколько лет, после завершения строительства системы трасс и тоннелей, а также нового моста над Москвой-рекой в районе Карамышевской набережной, Мневники окажутся в непосредственной близости от скоростной трассы, соединяющей Новорижское шоссе с центром Москвы. Впрочем, оживленная трасса – минус в смысле экологии.
Сейчас в «Велтон-Парке» продается много квартир. Два корпуса (четвертый и третий) уже готовы, строится второй корпус (чуть ближе к проспекту Маршала Жукова), в ноябре началось строительство пятого корпуса. Квартиры здесь площадью от 48 до 140 кв. м, стоят от $4100 за метр. «Крост», и в частности «Велтон-Парк», прошел аккредитацию по ипотечным сделкам у банка «Дельтакредит», но пока жилье продается медленно. В компании рассказали, что к Новому году ожидается подписание соглашения с тремя банками о возможности кредитования покупок квартир в «Велтон-Парке» на ранних этапах строительства. Это может активизировать процесс инвестирования, в котором банки пока участвуют неохотно. Кстати, возможно, именно это обстоятельство побудило компанию «Крост» объявить акцию по привлечению покупателя: всем, кто до Нового года приобретет в «Велтон-Парке» квартиру площадью больше 70 кв. м, достанется в подарок машиноместо.
Несмотря на то что над созданием «Велтон-Парка» еще работать и работать, «Крост» уже планирует реализацию еще более крупного проекта – реконструкции сразу двух кварталов района Хорошево-Мневники, 84-го и 85-го. На этой территории должно быть построено больше 400 кв. м жилья (точнее сказать невозможно, поскольку проектирование находится в начальной стадии).
«Велтон-Парк» – отнюдь не самый дорогой проект на территории Мневников. Чуть дальше от центра по проспекту Маршала Жукова на территории Серебряного Бора расположен жилой комплекс «Сильверплейс», где метр площади в таунхаусах продается по $10 тыс., а совокупная цена объекта (общая площадь – около 380 кв. м) приближается к $4 млн.
По некоторым оценкам, на территории Мневников можно разместить еще 1,5-2 млн кв. м жилья.
Особая часть района – земли в излучине Москвы-реки. В Нижних Мневниках находится известный байкерский клуб «Секстон», появившийся еще в начале 90-х. Саму деревню неоднократно пытались расселить в 90-е годы, однако, вопреки бумагам чиновников префектуры СЗАО, она продолжает существовать.
Вокруг деревни Мневники расположены скопления старых гаражей, часть из них арендуют автосервисы. И ходят слухи, что где-то в этих гаражах разбирают на запчасти ворованные иномарки.
Деревня Мневники перестанет существовать, но на ее месте не будет ни нового жилья, ни бизнес-центров. На этой территории планируется развитие природного комплекса, который, как известно, занимает около четверти московской земли.
В отличие от Серебряного Бора, Нижние Мневники не входят полностью в состав особо охраняемых природных территорий Москвы. К памятникам природы здесь относятся живописная ракита в окрестностях деревни и маленькая прибрежная полоска земли, где водятся птицы редких видов. Возможно, решение властей об отнесении остальных земель к природному комплексу связано с давними планами строительства одного из самых крупных рекреационных объектов Москвы.
История создания детского парка чудес (одно из самых крупных столичных несвершений ХХ века) восходит к началу 60-х годов, когда Никита Сергеевич Хрущев во время визита в Америку решил создать наш аналог Диснейленда, только более грандиозный. В рамках реализации соответствующего постановления Политбюро ЦК КПСС в Мневниках под будущую великую стройку отвели больше 300 га. Впрочем, все так и ограничилось бумагами; проект был реанимирован уже после распада СССР.
В 90-е годы земля была передана некоммерческому фонду детского парка чудес Зураба Церетели – эта организация должна была финансировать строительство. Видимо, для обеспечения притока финансов в Мневниках был открыт огромный оптовый рынок, известный своей дешевизной. Управляла рынком компания «Торговый мир «Экзотик», заключившая с фондом инвестиционный договор о строительстве детского парка чудес.
Спустя несколько лет рынок закрыли, и сейчас на этом месте большой пустырь. Правда, уже после закрытия торговли фонду детского парка чудес удалось найти инвестора, готового вкладывать в проект адекватные деньги (по предварительным оценкам разработчиков – $2-3 млрд). Инвестором оказалась корпорация «Социальная инициатива», которая к настоящему моменту прекратила свою деятельность. А еще до этого правоохранительные органы предъявили детскому парку чудес претензии в неуплате налогов за 1999-2001 годы примерно на 170 млн рублей.
Дальнейших шагов по созданию детского парка пока не предвидится. Видимо, жителей деревни, редких птиц и живописную ракиту в ближайшие годы никто не потревожит – благо можно много чего построить на землях, расположенных по соседству.
Раз есть река — должен быть и «Ривер Хаус»
За деревней Мневники близ южного берега Москвы-реки находится еще несколько мест, которые облюбовали для застройки инвесторы. Один из проектов – строящийся по улице Истринская, вл. 2-8 жилой комплекс, состоящий из нескольких корпусов. Застройщиком выступает компания «МОРЕ плаза» (в 90-е годы известная как ППСК ТЭЦ-25 – та самая, у которой рухнул дом на Мичуринском проспекте). Несмотря на близость Рублевского шоссе и престижность Западного округа в целом, квартиры здесь продаются существенно дешевле, чем к северу от деревни Мневники,– по $3000-3300 за 1 кв. м.
Еще один интересный дом строится недалеко от Филевского парка – от него площадка отделена промзоной завода имени Хруничева. Это возводимый компанией ФЦСР возле небольшого жилого массива «Ривер Хаус» (Филевский бульвар, вл. 10). Три 14-18-этажных корпуса стоят всего в 50 м от Москвы-реки. Сначала сдача домов планировалась в первом квартал 2006 года, потом она была перенесена на 2007 год. Несмотря на это, квартир в комплексе осталось немного. Квартиры площадью 89-90 кв. м (некоторые из них с видом на реку), цены – $4500-5000 за 1 кв. м.
В окрестностях мневниковского мыса есть много земли, предназначенной под освоение, однако подтвержденных данных о проектах, которые будут здесь осуществляться, пока нет. Но ходят слухи о том, что предлагается к освоению территория неподалеку от гребного канала площадью более 150 га. Так или иначе, географические и природные особенности Мневников делают выгодными самые разные строительные проекты.
Валентин Корнев
Коммерсантъ