Спорная вторичка

Последние несколько лет участники рынка жилья регулярно рапортовали о повышении цен на жилую недвижимость в российской столице.Пик роста цен (и концентрация прогнозов относительно дальнейшего развития событий) пришелся на весну 2006 г., а вслед за этим, после сезона отпусков, рост цен на вторичном рынке московского жилья практически остановился. Аналитики спорят о правильных цифрах, однако все больше экспертов признают: инвестировать в столичные квартиры становится все менее выгодно.
«Прирост цен не намного опережает уровень инфляции, поэтому инвестиции в квартиры — сейчас не самый прибыльный бизнес. Покупка жилья для последующей сдачи в аренду тоже не рекомендуется. В течение 2006 г. рост арендных ставок был значительно ниже роста цен на недвижимость. В результате срок окупаемости квартиры, сданной в аренду, увеличился как минимум вдвое. Если 2-3 года назад квартира окупалась за 10-15 лет, то сейчас приходится рассчитывать на 20-25 лет», — рассказывает пресс-секретарь агентства недвижимости «Домострой» Инна Будникова. По данным аналитиков корпорации «Инком-Недвижимость», средняя цена 1 кв. м в Москве в январе — октябре 2006 г. выросла на 63% с $2396 до $3912.
Status quo
По данным риэлторов, в октябре — ноябре 2006 г. на московском рынке жилья началось замедление роста стоимости квартир, которое, по мнению некоторых аналитиков, даже привело к снижению цен в определенных сегментах. «За последние полгода максимальный рост цен на недвижимость наблюдался в сегменте бизнес-класса — примерно 40%. Однако в настоящее время цены встали. Что касается стоимости элитной недвижимости, то на протяжении полугода она увеличивалась не столь стремительно, но цены все же продолжают повышаться. По жилью экономкласса, наоборот, наблюдается снижение стоимости объектов примерно на 8%», — говорит руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Tweed-Недвижимость» Мария Преображенская.
Цены на жилую недвижимость в первом полугодии росли так стремительно, что их снижение для многих стало сюрпризом. «За последний год рост цен на вторичное жилье составил примерно 70-75%. Наиболее высокие темпы роста демонстрировало дешевое жилье. В частности, 1-комнатные квартиры в хрущевках, расположенных в отдаленных от центра районах, подорожали на 75-80%. Существенный рост стоимости предложения наблюдался на жилье в монолитных и кирпичных домах — относительно новые квартиры подорожали в среднем на 80%. Тогда как вторичное жилье бизнес-класса, представленное сталинскими домами, демонстрировало значительно более скромные темпы роста — на 45-50% за тот же период», — вспоминает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина.
По ее словам, пик роста цен пришелся на зимние и весенние месяцы, с мая темп подорожания замедлился, а на сегодняшний день на вторичном рынке наблюдается стагнация цен. «За последнее время прирост стоимости жилья находится в пределах 0,25-0,4% в неделю, и этот процент постоянно снижается. Больше всего дорожает сегмент современного жилья, будь то монолит или панель, а также квартиры в центре. В то же самое время тормозом роста становятся сегменты дешевого жилья в старых пятиэтажках и девятиэтажках. Таким образом, по сравнению с тем, что было еще полгода назад, рынок перевернулся с головы на ноги. Раньше локомотивом роста было дешевое жилье, а сейчас наоборот — дорогое, как, по идее, и должно быть на адекватно развивающемся рынке», — добавляет директор по маркетингу Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская.
В настоящий момент, по данным Веры Лукиной, средняя цена 1 кв. м вторичного жилья составляет $4200. В ликвидных объектах — однушках в шаговой доступности от метро, а также в малометражных квартирах — 1 кв. м стоит дороже. Средняя стоимость монолитных квартир, как и кирпичных, по словам эксперта, составляет $5000 за 1 кв. м, сталинки стоят около $4500 за 1 кв. м, а цена 1 кв. м квартир в панельных домах приблизилась к $3600.
«Самая высокая стоимость 1 кв. м — $6997 — зафиксирована в современных монолитных домах, да и сталинки, несмотря на изношенность фонда, не спешат уступать: в сентябре средняя цена 1 кв. м в них достигла $6657. Самые дешевые «квадраты» предлагаются в панельной застройке — $4610 в среднем по Москве», — утверждает руководитель аналитической службы «МИАН — Агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. По его данным, до настоящего момента рост стоимости 1 кв. м в панельных домах с начала года в среднем ежемесячно достигал 7,4%, а в кирпичных зданиях — 5,7%.
Одну из самых радикальных позиций в оценке вторичного рынка жилья занимает руководитель аналитического центра Rway.ru Александр Пыпин. По его данным, за первую неделю ноября 2006 г. цены предложения на московском вторичном рынке жилья в целом по городу снизились на 1,1%. Более того, впервые за последние годы было зафиксировано и снижение цен предложения на жилье экономкласса — на 0,2%. Из всех административных округов Москвы повышение цен на такое жилье наблюдалось только в Северо-Западном округе.
Как отмечает эксперт, наибольшее падение цен предложения произошло на жилье бизнес-класса в Западном административном округе — 2,2%. В октябре, по словам Александра Пыпина, стоимость вторичного жилья упала в среднем на 0,7%.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко более осторожен в прогнозах, и его данные свидетельствуют о продолжающемся росте цен на квартиры. Однако этот рост, по прогнозам эксперта, в целом не превышает 0,4% в неделю и в ближайшем будущем может вообще прекратиться.
Осторожные инвесторы
Сокращение темпов роста стоимости и последующая полная стагнация цен, по мнению специалистов, объясняются объективными причинами. В частности, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко называет в качестве такого фактора резкое увеличение предложения. Он утверждает, что значительная часть предложений объектов в новых домах исходит сейчас не от компаний-застройщиков, а от частных лиц, ранее приобретавших квартиры с инвестиционными целями.
«Многие из тех, кто купил квартиры «на котловане» полгода-год назад, сейчас стремятся продать их, иногда даже не дожидаясь окончательного оформления документов, — вещь совершенно немыслимая еще совсем недавно. По нашим оценкам, эта вновь появившаяся категория обеспечивает до 30% увеличения предложения», — говорит эксперт.
По словам консультанта Kirsanova Realty Владимира Говорина, между продолжительным ростом цен и их стагнацией есть простая причинно-следственная связь. «Аномальный скачок цен на 80-90%, который произошел за последний год, должен был иметь последствия. Уже 2-3 месяца мы отмечаем снижение и даже остановку роста цен, т. е. стабилизацию, так как платежеспособный спрос оказался практически исчерпан и количество сделок сократилось», — считает он.
По его словам, частные инвесторы, которые ранее активно вкладывали средства в покупку квартир, на остановившемся рынке начинают фиксировать прибыль и выходить из проектов. Однако, чтобы привлечь покупателя, частному инвестору приходится делать скидку в 10-15%. Благодаря этому появились конкуренция между продавцами и выбор у покупателей.
«Приведу показательный пример: если два месяца назад в одном 130-квартирном доме класса В, расположенном в центре, у застройщика оставалось на продажу всего несколько квартир, то сейчас вместе с квартирами частных инвесторов на продажу выставлена 41 квартира. Хотя по законам жанра инвесторы должны были бы подождать еще 4-6 месяцев, чтобы в доме завершились фасадные работы, отделка общественных зон. В этом случае они получили бы максимальные показатели доходности, но это при стабильном рынке, а в ближайшие месяцы возможный сценарий — коррекция цен вниз на 10-20%“, — говорит Владимир Говорин.
Кроме того, отмечает Вера Лукина, на поведение инвесторов повлияло снижение прибыльности жилья за счет его сдачи в аренду по сравнению с растущей доходностью продажи. «В октябре и ноябре значительный объем инвестиционных объектов поступил на рынок продажи, существенно пополнив предложение вторичного рынка: владельцы квартир стремятся сейчас наиболее выгодно реализовать недвижимость, пока цены на пике. С другой стороны, часть инвесторов ожидают декабря, рассчитывая выставить свои предложения на рынок в самый оживленный сезон», — говорит эксперт.
С последним утверждением соглашается и Алексей Кудрявцев. «На данный момент стабилизация ценовых показателей заставила инвесторов занять выжидательную позицию. В дальнейшем все решит динамика цен. Либо инвесторы оставят свои продолжающие дорожать квартиры, либо, если темпы прироста цен перейдут в отрицательную плоскость, сколь бы малым ни было это снижение, инвестквартиры начнут появляться на рынке через 3-4 месяца», — считает он.
Из всех сегментов рынка жилья, по словам Инны Будниковой, наибольшему влиянию со стороны частных инвесторов подверглись квартиры экономкласса. В течение 2006 г. больше всего частных инвестиционных сделок было заключено именно с этими объектами недвижимости. Подобный выбор объясняется возможностью вложить относительно небольшие деньги и сыграть на стремительном росте цен. Приблизительный объем инвестиционных сделок в этом секторе, по данным «Домостроя», составил 15-20% от всех дешевых квартир.
Обратный процесс начался в сегменте экономкласса, по словам эксперта, еще в конце лета, когда осторожные инвесторы начали выставлять квартиры на рынок. Затем, в течение сентября — октября, риэлторы отмечали резкое увеличение предложения на вторичном рынке. Дело в том, что остальные инвесторы последовали примеру коллег.
«В период бурного роста цен рынок недвижимости стал в большей степени финансовым, нежели потребительским. По разным подсчетам, от одной трети до половины всех квартир покупалось для вложения средств. На сегодняшний день инвестиционные квартиры выставлены на реализацию во всех сегментах. В газетах появилось множество частных объявлений о продаже квартир без отделки в домах экономкласса. Почти в каждом элитном доме или бизнес-класса продается несколько квартир на вторичном рынке», — объясняет Инна Будникова.
«Владельцы инвестиционных квартир ведут себя сейчас достаточно адекватно. Понимая, что выиграть на росте цен в ближайшие год-полтора вряд ли удастся, они неспешно продают свои объекты. Процесс продаж спекулятивных квартир набирает обороты, но пока не носит лавинообразного характера. Так рынку удается сохранять баланс и не обрушиваться вниз. Хотя наблюдаемая сейчас корректировка цен на дешевые неликвидные квартиры — это результат действий именно инвесторов», — обобщает Ольга Побединская.
Элитные диверсанты
Наиболее устойчивым к любым ценовым колебаниям всегда считалось жилье премиум-класса. Однако в постепенном снижении цен оказались замешаны и квартиры стоимостью выше $1 млн. «В октябре рост цен на дорогую недвижимость составил 1-2%, что соответствует уровню инфляции. Наше глубокое убеждение, что некоторое снижение темпов ценового прироста обусловлено реакцией рынка на публикации в СМИ. Массированные заявления экспертов, чиновников о грядущем падении цен в некоторой степени изменили намерения продавцов и покупателей городских квартир, хотя данные заявления и касались исключительно квартир для массового потребителя», — говорит генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова.
Кроме того, добавляет Вадим Мартыненко, свою роль сыграли и заявления руководителей государства о том, что людей, имеющих в собственности две и более квартиры, будут облагать повышенным налогом.
Поведение таких собственников на рынке элитной недвижимости может напрямую изменить ценовую политику в бизнес-классе. «Все дело в том, что собственники квартир в элитном сегменте, если у них вдруг появится желание продать имеющуюся «лишнюю» квартиру, выставят ее на продажу по максимальной цене. Такой игрок вводит в заблуждение других продавцов элитной недвижимости, которые, глядя на него, повышают цены на свои квартиры. Следом за ними обладатели объектов бизнес-класса также выставляют квартиры по более высокой стоимости, а затем и собственники квартир экономкласса следуют общей тенденции рынка и увеличивают цены на жилье», — объясняет Мария Преображенская. В результате покупатели вымываются из более дорогих сегментов и переориентируются на более дешевые.
«Покупка квартиры в сегменте элитной недвижимости остается возможной только для очень состоятельных людей, многие объекты недоступны даже для покупателей недвижимости премиум-класса», — считает руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Светлана Абелян.
Иными словами, высокие темпы роста цен в дорогом сегменте диктуют смещение спроса в более доступные сегменты. «Показатель востребованности жилья возрос в сегменте «бизнес» как на первичном рынке, так и на вторичном. Рост спроса, вытесненного из элитного сегмента, наблюдался в первую очередь на вторичное жилье, представленное монолитными и кирпичными домами: риски приобретения таких квартир снижены по сравнению с объектами нового строительства, тогда как значительный объем такого предложения на вторичном рынке не уступает в престижности первичному», — говорит Вера Лукина. По ее словам, этот фактор объясняет, почему единственным локомотивом роста цен на жилье стал сегмент бизнес-класса. В частности, по данным Олега Репченко, в начале ноября «современный монолит-кирпич» дорожал на 0,8% в неделю, тогда как квартиры в домах из «плохой панели» или «плохого кирпича» росли в цене не более чем на 0,3%.
«Небольшой рост, который мы сейчас наблюдаем, обусловлен скорее поведением цен в сегменте бизнес-класса. Именно эти типы жилья сейчас дорожают больше всего и тянут за собой весь остальной рынок. Причина в изменившемся поведении покупателей. Они уже не хватают на рынке все, что предлагается, а пытаются, пусть и за большие суммы, покупать квартиры, в которых будет комфортно жить», — добавляет еще один фактор перекоса рынка Ольга Побединская.
Насыщенный спрос
Активность инвесторов и перемещение потенциальных покупателей из сегмента в сегмент, по мнению специалистов, привели к существенному изменению структуры спроса и предложения, от чего в первую очередь и зависит цена объектов. «В начале 2006 г. ситуация на вторичном рынке не отличалась сбалансированностью — объем предложения снизился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Однако уже весной в Москве начался рост предложения: еженедельный прирост составлял от 1% до 4%. В летние месяцы предложение квартир вторичного рынка демонстрировало еще более высокие темпы роста — до 7-8% еженедельно», — говорит Вера Лукина. По ее словам, в осенние месяцы росту предложения способствовал выброс на рынок инвестиционных квартир. В результате в течение 2006 г. предложение вторичных квартир существенно возросло.
«Одновременно спрос на объекты высоких классов в связи с продолжительным ростом цен сократился, объем заявок на дорогие квартиры снизился и часть спроса переориентировалась на более приемлемое предложение. На московском рынке все еще ощущается некоторый дефицит вторичного жилья, особенно в приемлемой для платежеспособного спроса ценовой категории. Однако сегодня можно констатировать, что уровень неудовлетворенного спроса в сегменте вторичного жилья значительно меньше, чем на первичном рынке, чему, в частности, способствует банковское кредитование: покупку вторичного жилья банки кредитуют более охотно», — добавляет эксперт.
По данным Алексея Кудрявцева, количество квартир, выставленных на продажу на рынке вторичной недвижимости как Москвы, так и Подмосковья, в 2006 г. стабильно увеличивалось на 5-10% и 15-20% в квартал соответственно. Более того, по его мнению, 80-90% продаж квартир на рынке вторичного жилья осуществляется с целью покупки другой квартиры. В связи с этим количество сделок может увеличиваться на 20-30%, считает эксперт. «В целом действительно можно отметить, что появились новые объемы предложения на вторичном рынке. С этим можно связать и тот факт, что покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены предложения», — утверждает он. В результате, по данным «МИАН — Агентство недвижимости», количество предложений на рынке вторичного жилья Москвы уже превысило 30 000 объектов, а по итогам 2006 г. составит не менее 48 000 объектов в Москве и около 7700 — в Подмосковье.
«На сегодняшний день, учитывая достигнутый уровень цен, дефицита предложения нет ни на первичном, ни на вторичном рынке. Что касается вторичных квартир, то предложение превышает спрос в 1,5-2 раза», — утверждает Инна Будникова. Однако, по ее словам, цены вплотную подошли к верхнему уровню платежеспособного спроса населения. «Подавляющее большинство населения не в состоянии приобретать жилье по современным ценам, формируя фактор отложенного спроса. На падение спроса рынок недвижимости отреагировал стабилизацией цен», — утверждает эксперт.
Торг уместен
Как считают эксперты, нынешнее торможение рынка — всерьез и надолго. По их мнению, потенциальным игрокам следует вести себя, ориентируясь на этот сценарий. «В результате динамичного роста цен в течение года стоимость ликвидных объектов к сегодняшнему дню находится на пике, поэтому выгодность реализации объектов высока. В целом данная ситуация уже осознается игроками рынка, и в ближайшее время объем сделок вторичного рынка существенно возрастет», — утверждает Вера Лукина.
По ее словам, сложившейся ситуацией могут воспользоваться и потенциальные покупатели квартир, так как относительная стабилизация цен позволяет совершить выгодную покупку: продавцы соглашаются на торг и могут несколько снизить стоимость квартиры из-за высокой конкуренции объектов.
Единственное, чего не советуют делать риэлторы, — это ожидать сейчас от инвестирования средств в московскую недвижимость высоких прибылей. По прогнозам большинства аналитиков, до конца 2006 г. и первой половины 2007 г. цены скорее всего будут расти на уровне инфляции или вовсе снизятся. Поэтому покупка квартиры в инвестиционных целях хороша только для тех, кто хочет просто сохранить свои средства. Однако и здесь есть ряд ограничений.
«Инвесторам мы бы посоветовали воздержаться от покупок квартир в жилом фонде старше 20 лет. Наиболее привлекательным объектом инвестиций сейчас выглядят квартиры бизнес-класса, расположенные между Третьим и Четвертым транспортным кольцом, а также квартиры средней ценовой категории в центральных частях города. Но необходимо помнить, что в целом жилье сейчас — это уже малопривлекательный объект инвестиций», — говорит Ольга Побединская. В связи с этим эксперт советует обладателям квартир экономкласса поскорее их продать, а покупателям дешевой недвижимости отложить покупку до февраля-марта, чтобы дождаться большего сокращения цен на такие объекты.
Однако остается открытым вопросом, куда вкладывать вырученные от продажи квартир средства инвесторам, привыкшим к гигантской доходности московского жилья. «Загородные объекты дорожали в последнее время темпами 40-50% за год, а соответственно, имеют больший, чем в городе, коэффициент стабильности существующих цен и некоторый потенциал дальнейшего роста», — предлагает альтернативу Владимир Говорин.
Алексей Сергеев
Ведомости