От сезона не зависит

Предложение загородных домов внаем в Подмосковье опережает спрос, эксперты говорят о рынке арендатора, сдавать коттеджи на срок год и более все труднее.Как следствие, расширяется сегмент краткосрочной аренды. Пример — популярность «коттеджей на Новый год».
Пословам Сергея Леонтьева, генерального директора Vesco Realty, на рынке загородной аренды все ярче обозначается тенденция структурирования предложения: теперь популярность делят между собой долгосрочная аренда домов для постоянного проживания, от года и дольше, и краткосрочное предложение на праздники или выходные. В связи с этим загородная аренда постепенно утрачивает явно выраженную сезонность.
Ориентиры не меняются
Рынок аренды загородных домов в московском регионе можно назвать сложившимся. Клиенты знают, что они хотят и могут получить и по какой цене. «Характерный портрет человека, арендующего загородную недвижимость, таков: менеджер среднего и высшего звена, работающий в крупной российской или западной компании более трех лет, в возрасте 35-45 лет, имеющий семью и детей, — рассказывает Алексей Темнов, руководитель отдела загородной элитной недвижимости Knight Frank. — Главное его отличие от покупателя загородной недвижимости — ограниченные финансовые возможности. Либо человек не живет постоянно в Москве».
По словам Гульнары Рахмангуловой, руководителя направления аренды компании «МИАН — Агентство недвижимости», самые популярные дома для сдачи в аренду располагаются в пределах 20 км от МКАД. Идеальный вариант — когда дом находится на расстоянии от 10-20 км от столицы. Коттеджи, которые находятся на больших трассах сразу за МКАД, уже не пользуются такой популярностью, как раньше. Люди, стремящиеся жить за городом, ценят покой и близость к природе, что сложно получить в поселках, максимально приближенных к Москве. Исключение — стародачные поселки, такие как, например, Переделкино на Минском шоссе.
По данным компании «Усадьба», оборот рынка аренды загородной недвижимости в 2006 г. может достигнуть $100 млн. Исследования, проводимые компанией «Миэль-Недвижимость», показали, что на коттеджи, расположенные до 10 км от МКАД, приходится 30% предложения, тогда как спрос есть всего на 17,4%. На расстоянии от 10 до 19 км в аренду сдается 37,2% коттеджей, а заявок поступило всего на 17,4% от этого предложения. В базе данных «Миэля» более 200 предложений.
По мнению экспертов корпорации «Инком-Недвижимость», лидером по спросу остается Рублевское шоссе, где сосредоточены самые востребованные у клиентов коттеджные поселки: «Барвиха», «Сновидово», «Петровский», «Жуковка», «Новодарьино», «Горки-8», «Горки-2», «Сосны», «Петрово Дальнее», «Успенские дачи», «Подушкино», «Чигасово», «Николино». Стабильно заявки поступают на аренду домов по Калужскому шоссе («Ватутинки», «Фоминское», «Вороново», «Десна», «Павловы родники», «Воскресенское», Pine Forest).
На Новорижском шоссе клиенты ждут освобождения домов в поселках «Никольская слобода» и «Княжье озеро». С каждым годом растет популярность Дмитровского шоссе. Летом арендаторов привлекают крупные подмосковные водоемы — Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское водохранилища, зимой — горнолыжные склоны и клубы «Сорочаны», «Волен», «Яхрома».
Istra Holiday — один из самых известных коттеджных поселков на Пятницком шоссе. Здесь же находятся знаменитые арендные поселки «Рождествено» и «Росинка».
Результаты исследований рынка загородной аренды компании Vesco Realty показали, что на Рублевское шоссе приходится 22% заявок, на Калужское — 20%, Новорижская и Минская трассы интересуют соответственно 19% и 17% клиентов. Доля спроса по всем остальным направлениям составляет 22%.
По словам Сергея Леонтьева, к ноябрю предложение аренды на загородном рынке практически не претерпело изменений по сравнению с летними месяцами. Но если летом спрос на краткосрочную аренду был обусловлен желанием выехать за город на выходные, то сейчас востребованность предложения объясняется приближающимися новогодними праздниками.
Точки отсчета
Долгосрочная аренда загородного дома предполагает, что семья в нем будет жить круглый год, поэтому требования к дому включают параметры, которые позволяют вдали от городской суеты не потерять привычный комфорт. Транспортная доступность — один из главных критериев. С этим связан отказ части арендаторов от престижных предложений на Рублевском шоссе в пользу менее загруженной Новой Риги или Калужского шоссе. Существенным минусом Дмитровского шоссе с этой точки зрения также является неудобная дорога с многочисленными светофорами, перегруженностью страдает и Ярославское шоссе.
«Одной из основных тенденций 2006 г. стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в организованных и охраняемых коттеджных поселках, — говорит Ольга Баштанова, начальник отдела аренды загородной недвижимости «Инкома». — Хотя предложение по сравнению с прошлым годом почти не увеличилось. Общее количество поселков, предназначенных для сдачи в аренду, не превышает 30». «Но в соответствии с тенденциями рынка доля таких поселков постепенно увеличивается», — считает Сергей Леонтьев.
По данным «МИАН — Агентство недвижимости», в сегменте бизнес-класса наибольшим спросом пользуются дома площадью не менее 200-250 кв. м, в сегментах «бизнес плюс» и «элита» — от 300 до 500 кв. м. В компании «Усадьба» отметили, что арендный элитный дом должен располагаться в коттеджном поселок класса А с исчерпывающей инфраструктурой и соответствующим окружением.
Ольга Баштанова говорит, что стабильным спросом пользуются дома VIP-класса, но таких предложений на рынке аренды немного. Площадь дома должна быть не менее 800 кв. м. В доме должны быть сауна и бассейн. Участок — от 25 соток предпочтительно с лесом. Обязательное условие — организованная охрана. «В основном такие дома находятся в охраняемом коттеджном поселке не далее чем до 10 км от МКАД», — говорит она.
Алексей Темнов отметил, что на рынке выставлен ряд загородных домов, которые отличаются несовременной планировкой, устаревшей системой коммуникаций. Но такое предложение абсолютно неприемлемо на сегодняшний день, поскольку клиенты с каждым днем становятся все более взыскательными, а их желания — все более изысканными. «Например, сегодня невероятно большое внимание уделяется даже не площади дома, а его грамотной планировке. Обязательно должны присутствовать большой зал, несколько гостевых спален, гараж, зона для обслуживающего персонала», — подчеркивает Темнов.
По словам Светланы Бологовой, руководителя отдела аренды элитной недвижимости компании IntermarkSavills, оптимальная площадь дома для комфортного проживания семьи — 350-400 кв. м. В таком доме четыре или пять спален, несколько санузлов. В число обязательных условий входит участок площадью не менее 15 соток, на котором растут большие деревья или выполнен комплекс ландшафтных работ. Важное требование — эксплуатацию дома должен обеспечить его хозяин. Этот пункт вписывается в договор.
Хотя, по словам Натальи Ветлугиной, заместителя генерального директора компании «Новый город», ситуация на сегодняшний день еще такова, что основная масса предложений, примерно 80%, — это либо стародачные места, либо стихийная застройка, либо коттеджные поселки, возведенные до 2000 г., где ни о какой управляющей компании речи не идет.
Сегодня и арендаторы, и арендодатели пытаются максимально защитить свои права, поэтому юридически грамотно оформляют договоры аренды, добавляет Алексей Темнов. Дополнительно многие арендодатели страхуют свои дома, тем самым минимизируя возможный ущерб.
В компании Penny Lane Realty отметили, что нанимателю не безразлично, как обставлен дом и настолько качественно он меблирован, какая бытовая техника в нем установлена, особенно если речь идет о краткосрочной аренде, не предусматривающей вложения дополнительных средств в облагораживание интерьера. Дом с качественной мебелью, бытовой техникой, домашним кинотеатром, джакузи найдет арендатора не только в более короткие сроки, но и по высокой цене.
Инфраструктура загородного поселка также имеет значение для арендаторов, хотя большинство их них могут безболезненно от нее отказаться, если знают, что поблизости располагаются объекты, обеспечивающие проведение досуга. Самое насыщенное с точки зрения инфраструктуры направление — Рублевское шоссе. Широкая сеть объектов отдыха, спорта и торговли функционирует в Жуковке, ресторан «Согдиана» открыт в поселке «Горки-10», в селе Аксиньино работает культурно-спортивный центр с таким же названием, клуб верховой езды «Кентавр» находится в поселке Горки Ленинские и т. д.
На Новорижском шоссе инфраструктурные поселки пока находятся на разных стадиях реализации, поэтому перечень культурно-развлекательных учреждений не слишком широк. Фитнес-центр расположен в Istra Holiday, большой спортивно-развлекательный центр с бассейном, сауной, банями и рестораном открыт в коттеджном поселке «Величъ», ресторан и сигарная комната есть в ресторане «Круассан», что находится в поселке «Никольская слобода», здесь же построены крытые теннисные корты.
По данным «Инкома», стабилен спрос на дома экономкласса. Такие предложения есть по всем направлениям. Но если на Калужском, Дмитровском и Новорижском шоссе такое предложение формируется из домов площадью до 100 кв. м с участками 6-10 соток, что построены в деревнях или хаотично застраиваемых поселках, то на северо-востоке, востоке и юге Московской области речь уже может идти о коттеджах площадью до 200 кв. м с участками до 15 соток. Обсуждение инфраструктурных вопросов данном случае неуместно, говорят риэлторы.
По мнению Ольги Баштановой, в столице уже сформировался круг людей, предпочитающих жить за городом в арендуемом коттедже. Именно эта социальная группа и позволяет рынку сохранять стабильность в течение всего года. «Наличие «вечных» арендаторов позволяет прийти в этот сегмент рынка серьезным инвесторам. Все больше домов в Подмосковье изначально строят исключительно для аренды», — отмечает она.
Самые известные арендные поселки — «Павловы родники», «Новодарьино», «Рублево-1», «Рублево-2» и др. На сегодняшний день остаются наиболее востребованными одни из первых в московском регионе арендных поселков: Moscow Country Club на Волоколамском шоссе, «Росинка» на Пятницком, Pine Forest и «Павловы родники» на Калужском шоссе. Более 80% доходных поселков расположены не далее 20 км от Москвы.
Коттедж на Новый год
Традиция проводить новогодние праздники на природе в окружении разлапистых елей и мачтовых сосен у москвичей появилась давно. Но раньше ею воспользоваться могли только горожане, имеющие «теплые дачи», остальные любители отдыха на природе отправлялись отдыхать в подмосковные дома отдыха и пансионаты. По мере роста числа организованных коттеджных поселков и насыщения рынка предложениями круглогодичной аренды все чаще стала практиковаться сдача дома в аренду на короткий срок. По словам Светланы Бологовой, волна спроса на аренду загородных домов сроком от нескольких дней до двух недель традиционно связана с новогодними каникулами.
В банке недвижимости, например, компании «МКАД» более 300 загородных домов, сдающихся на короткий срок. Достаточно много предложений сосредоточено на расстоянии более 50 км от МКАД. К примеру, в Конакове, что по Ленинградскому шоссе, в 94 км от МКАД, сдается кирпичный дом общей площадью 250 кв. м с баней. В селе Ваулино (130 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) предлагается на короткий срок дом общей площадью 270 кв. м с сауной и бильярдом. В деревне Абабурово в 10 км по Минскому шоссе можно провести новогодние праздники к кирпичном коттедже общей площадью 1000 кв. м, на участке есть баня, в доме — сауна и бассейн.
Цена удовольствия
Ольга Баштанова резюмирует: ставки аренды зависят от ряда параметров, таких как направление, удаленность от Москвы, местоположение, класс поселка, срок аренды, состав семьи и даже наличие домашних животных, с которыми семья выезжает за город. Кроме того, имеют значение качество ремонта, дизайнерский интерьер, мебель, техническое оснащение дома, размера участка, наличие рядом леса.
По информации «Миэля», рынок аренды загородной недвижимости в настоящее время — это рынок арендатора. Предложение практически во всех ценовых категориях превышает спрос. Наибольшим спросом в октябре 2006 г. пользовались коттеджи по цене $1000-3000 в месяц — это 32,5% от поступивших заявок. Дом в ценовом диапазоне $3000-10 000 в месяц хотели арендовать 24% клиентов, дома дороже $10 000 устраивали около 13% арендаторов. Самые высокие арендные ставки зафиксированы на расстоянии до 10 км от МКАД (в среднем около $8300 в месяц), самые низкие — на удалении более 50 км от МКАД по цене $3450 в месяц.
По словам Светланы Бологовой, договор на аренду загородного дома по-прежнему в подавляющем большинстве случаев заключается на срок от одного года. С клиентов, если они россияне, обязательно берут предоплату и прописывают в договоре серьезные штрафные санкции за досрочное его расторжение. Жилье для иностранцев, как правило, арендуют компании, поэтому в договорах прописываются все нюансы аренды, ставки и сроки действия договора, которые исполняются неукоснительно.
В Penny Lane Realty отметили, что среди арендаторов подмосковных коттеджей все же преобладают россияне, которые в зависимости от материальных возможностей готовы платить за наем дома от $1000 до $100 000 в месяц. «Рынок пока еще не окончательно структурирован, иногда похожие дома могут сильно различаться по цене — до двух раз», — отмечает Наталья Ветлугина.
По данным IntermarkSavills, иностранцы обычно ищут дом за $12 000-15 000 в месяц, некоторые готовы платить до $22 000-25 000, но это скорее исключение.
Как рассказала Светлана Бологова, на Рублевском шоссе предлагается особняк с арендной платой $100 000 в месяц. По словам эксперта, дом хороший, но на протяжении длительного времени он пустует, желающих платить такую сумму ежемесячно пока что не находится. Алексей Темнов привел другой пример: в Жуковке за $150 000 в месяц сдавался дом на лесном участке в 40 соток с эксклюзивной отделкой и мебелью, но сроки экспозиции его на рынке также были продолжительными.
Самые высокие арендные ставки — на Рублево-Успенском шоссе. «В среднем ставки колеблются от $6000 до $60 000 в месяц, — говорит Ольга Баштанова. — За эти деньги арендатор получает все необходимое для комфортного проживания». Как рассказала Екатерина Морозова, генеральный директор компании «Кэтти Лэйн», в организованных поселках «Николино» и «Горки-2» предлагаются коттеджи по ставке $25 000 в месяц, в то время как отдельно стоящие дома в неохраняемых поселках предлагаются за значительно меньшие суммы. Например, в Шульгино дом можно арендовать за $8000 в месяц, в Жуковке — за $9000 в месяц.
«Есть раздутая популярность — совершенно, на мой взгляд, необоснованная, — рассуждает Наталья Ветлугина. — Например, в Жуковке или Барвихе дома в первой линии от шоссе сдаются по $10 000-15 000 в месяц. Такой цены быть не может, и такая популярность со временем сдуется, как сдулся, к примеру, престиж района Крылатское».
«Тенденция укрупнения объектов, свойственная для всего загородного рынка, не обошла стороной и рентный бизнес, — говорит исполнительный директор компании «Усадьба» Юлия Чернова. — Во многих крупных мегапоселках стали выделяться зоны коттеджей, предназначенных исключительно для аренды».
Популярный у арендаторов коттеджный поселок «Никольская слобода» на Новорижском шоссе состоит из 60 домов, 11 из них сдаются в аренду. Дизайн домов выполнен известным архитектурным бюро Mcadam Architects. Площади арендных домов в «Никольской слободе» — от 260 до 340 кв. м. В каждом доме по 2-3 балкона, открытые террасы отделаны деревом. Все коттеджи в арендном городке 2-этажные. Основное помещение 1-го этажа — кухня, совмещенная с гостиной. В каждой гостиной камин. На 2-м этаже расположены 3-4 спальни. В каждом доме от четырех санузлов, сауна, отделанная деревом, прачечная, бойлерная. Договоры аренды заключаются исключительно долгосрочные — на год и более. Стоимость аренды дома — от $10 000 в месяц.
По словам Гульнары Рахмангуловой, на аренду дома в поселке «Княжье озеро» на Новорижском шоссе стоит очередь. Арендные ставки в зависимости от площади дома и участка варьируются от $14 000 до $20 000 в месяц.
«Прошлой зимой большим спросом пользовались дома в поселке Forestvill, — рассказывает Светлана Бологова. — Это поселок бизнес-класса на 25-м км Дмитровского шоссе. Арендные ставки в нем составляют $2500-4000 в месяц. Любители горных лыж арендовали эти дома: кто-то — в качестве дачи, куда можно приехать на выходные, кто-то — для постоянного проживания с маленькими детьми. В целом же арендные ставки по Дмитровскому шоссе ниже, чем на других направлениях, в связи с высокой транспортной загруженностью».
Восточное направление поставляет на рынок недвижимости сравнительно недорогие предложения ($1000-5000 в месяц). К примеру, рядом со Звездным городком (21 км от МКАД по Щелковскому шоссе) сдается 3-этажный коттедж общей площадью 200 кв. м. Дом полностью меблирован и обустроен современной техникой, есть спутниковое телевидение. На участке — автоматические ворота, кирпичный гараж на два автомобиля, русская баня. Ставка — $2800 в месяц. На Егорьевском шоссе 2-этажный теплый бревенчатый дом в Малаховке (10 км от МКАД) с оборудованной кухней и ванной комнатой на участке в 31 сотку с лесными деревьями предлагается на зимний сезон по $1100 в месяц.
Арендные ставки в коттеджных поселках, построенных специально для сдачи в аренду, немного выше, чем в частном секторе. Но это не останавливает арендаторов. По словам Гульнары Рахмангуловой, в коттеджном поселке «Машкинские холмы» аренда дома обойдется от $8000 до $12 000 в месяц, в «Павловых родниках» — в $6500-15 000, в «Никольской слободе» — в $8000-12 000. По данным «Инкома», в Istra Holiday дома сдаются по цене от $8000 до $15 000 в месяц. В поселке «Росинка», одном из самый популярных и доходных, дом можно снять за $5000-15 000 в месяц, очередь на заселение растягивается на годы.
В зимние месяцы лидирующие позиции занимает краткосрочная аренда: спрос на подобную услугу в последний год существенно возрос, арендные ставки — тоже. «На новогодние праздники ожидается динамичный рост арендных ставок в пределах 30-40%», — говорит Сергей Леонтьев. «Аренда загородного дома на новогодние каникулы обойдется в сумму, сопоставимую с платой за месяц, а то и два», — добавляет Светлана Бологова.
Дом в «Вешняковских дачах» (33 км от МКАД про Носовихинскому шоссе) из дерева и кирпича площадью 180 кв. м сдается за $3000 на пять дней. Дом меблирован, в нем есть баня, сауна, бассейн. Есть и ограничение: в коттедже может остановиться не более 15 человек. Коттедж в поселке Востряково (23 км по Каширскому шоссе) общей площадью 200 кв. м с баней и сауной предлагается за 45 000 руб. в новогоднюю ночь и по 20 000 руб. в последующие дни. В доме есть обслуживающий персонал, который поможет приготовить ужин на 10 человек.
В деревне Абабурово (10 км от МКАД по Минскому шоссе) в аренду предлагается дом площадью 1000 кв. м с сауной и бассейном. Арендная ставка — от $5000 до $7000 на 10 дней. Количество проживающих не ограничено. В деревне Новосельцево (15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) в кирпичном доме общей площадью 400 кв. м с сауной, бассейном, камином и зимним садом компания из восьми человек за $4500 может прожить целую неделю.
Говоря о перспективе рынка загородной аренды, эксперты отмечают выход на рынок новых более качественных предложений, что также скажется на арендных ставках. «Весной быстро сдадутся по старым ценам дома, простаивавшие зиму, — рассуждает Светлана Бологова. — А потом цены опять поползут вверх. Цены будут расти постепенно, но в конечном итоге опять поднимутся на 10-20% за год».
Людмила Чичерова
Ведомости