Большому кораблю – большое плавание

Современный рынок загородной недвижимости постепенно начинает становиться «масштабным», предлагая уже не только участки по 6 соток, но и настоящие загородные имения большой площади.Состоятельные россияне сегодня хотят иметь просторный загородный дом, окруженный собственными угодьями, гарантирующими изолированность от соседей.

Запросы растут

Долгое время понятие «загородная недвижимость» у большинства москвичей ассоциировалось с распределяемыми в советское время стандартными участками и домиком размером 5х6 м. Появившиеся в последнее время коттеджные поселки удовлетворяют спрос на более просторное загородное жилье. С появлением покупателей, способных не только приобрести, но и содержать собственную усадьбу, спрос на большие, свыше гектара, наделы стремительно возрос. «Скорее всего, это связано с возможностью воссоздать старинные исконно русские традиции, — полагает Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, — когда огромное значение придавалось преемственности поколений и некоей стабильности, незыблемости, которую гарантировала земля и семейный дом. Ведь все-таки главное назначение современной отечественной усадьбы — быть «родовым гнездом» для будущих поколений». «Часто на территории такого землевладения располагается собственная конюшня, а кто-то обзаводится даже целым хозяйством, состоящим из крупного и мелкого рогатого скота и домашней птицы. Как правило, неподалеку находится охотничье хозяйство, — добавляет PR-директор компании Renaissance Realty Наталия Курашова. — Зачастую у клиентов, приобретающих большие участки земли вдали от цивилизации, уже есть недвижимость для постоянного проживания — в том числе коттеджи на престижных направлениях ближайшего Подмосковья. А сюда они предпочитают приезжать в выходные большой компанией поохотиться или порыбачить».
Большой надел земли покупается, как правило, не на самом близком расстоянии от МКАД и используется в основном под строительство дачи. «Земля в ближайшем Подмосковье дорогая, поэтому здесь покупателей интересуют, прежде всего, сбалансированные предложения, то есть участки по 20-30 соток в организованных коттеджных поселках, с коммуникациями и подрядом на строительство или с готовыми домами, — комментирует Анна Поткина, аналитик отдела проектов компании «Терра-недвижимость». — Но есть и категория клиентов, которые, имея дом в коттеджном поселке в пределах 15-20 км от МКАД, хотели бы приобрести дальнюю дачу, ранчо, усадьбу с просторным участком в живописном уголке. Основными критериями в этом случае являются не транспортная доступность и развитая инфраструктура, а уникальная экология, живописный ландшафт, реликтовый лес, близость водоема». Потребителями усадебных проектов, считает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК «Вашъ финансовый попечитель», являются люди, уже имеющие опыт проживания за городом и сделавшие вывод, что 20 соток для загородного дома – это немного тесновато. К потенциальным потребителям относятся и те люди, кто не привязан к жесткому графику посещения Москвы.

Спрос и предложение

По данным компании Blackwood, на текущий момент спрос на крупные участки вырос по сравнению с началом года — 31% против 18%. «Результаты аукциона по продаже земельных участков размером от 1 га, прошедшего недавно в «Бухте Бунино», показывают, что данные проекты пользуются спросом, который в ближайшее время, скорее всего, сохранит положительную динамику», — констатирует Роман Рыжков. «В последнее время растет популярность крупных участков в значительной удаленности от Москвы — 100-400 км от МКАД, — подтверждает Наталия Курашова. — Площадь таких участков может доходить до 8-10 га».
Покупателя, помимо возможности воплотить в жизнь мечту о настоящей загородной жизни, привлекает и относительная доступность такого предложения – за счет его большой удаленности от столицы. «На участки до 3 га сейчас наблюдается активный спрос, поскольку такие участки, как правило, не требуют высоких капиталовложений, — замечает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-недвижимость». — Они пригодны для строительства «здесь и сейчас» и обычно уже имеют поблизости доступные коммуникации». Если это коттеджные поселки, то, как правило, они представляют собой довольно привлекательные проекты: дефицита земли здесь нет, и конкуренция жестче. Для успеха «дачного» проекта de luxe, как утверждает Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, нужна, во-первых, подходящая земля под поселок – с интересным рельефом и красивым ландшафтом, водой — «большой» или «малой», комфортной трассой; во-вторых, продуманная концепция поселка — как этот сказочный участок лучше «обыграть». Особый интерес представляют проекты с хорошей организацией досуга и отдыха (рыбалка, охота, туризм, аренда оснащения и пр.). Экономика такого проекта может позволить девелоперам продавать землю большими участками.
На вторичном рынке можно найти угодья и неподалеку от Москвы. Но позволить себе такую покупку может далеко не каждый. Спрос здесь гораздо выше предложения. «Тот, кто хотел бы купить себе такой участок для постоянного проживания, — говорит Феликс Лещенко, — сталкивается с жесткими реалиями рынка, а именно со стоимостью земли. Со стороны владельцев таких земельных наделов есть понимание штучности своего предложения». Цены могут быть настолько высоки, что, по словам эксперта, переговоры между продавцом и покупателем проходят трудно, сделки иногда разваливаются из-за принципиального расхождения позиций двух сторон.

Где купить имение

В то же время рынок поселков с большими участками еще окончательно не сформировался. В основном на нем присутствуют предложения до 1 га, однако уже сейчас появляются проекты с участками, превышающими эту планку. Их активное развитие, по словам Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости», происходит в удаленных районах в зоне водных объектов (Конаково, Завидово), а также в прибрежных зонах таких подмосковных водохранилищ как Рузское, Озернинское, Можайское. Кроме того, предлагаются большие наделы земли в районах рек Ока, Нара (Серпуховской район, Калужская область). В Рузском районе ГК «Вашъ финансовый попечитель» реализует девелоперскую программу «Рузская Швейцария». В ее рамках сейчас стартовали продажи земельных участков в усадебном комплексе «Бухта Бунино» на берегу Озернинского водохранилища. Здесь предлагаются 56 наделов площадью от 1 до 3 га. Кроме того, в многофункциональном рекреационном комплексе «Бунино» будет 121 усадьба с земельными участками размером от 1 до 1,5 га. Комплекс отдыха «Акатово», также входящий в проект, предполагает 190 усадеб со средним наделом в 1,5 га.
«Участки более 1 га есть и в крупных поселках бизнес-класса, в частности в таких поселках как «Гринфилд», «Княжье озеро», — говорит Анна Поткина. — Но в целом это скорее исключение, чем правило, так как единая концепция предполагает более или менее стандартную нарезку и соблюдение генплана». Обширные наделы имеются в поселках RODEX GROUP – «Сосновые берега», «Маяк» (новые проекты на Можайском водохранилище), «Ранчо» с участками от 4 до 6 га. «В скором времени планируется возобновление продаж в поселке «Соколиная охота», приостановленных для перевода земли в другую категорию, — сообщает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood. — До приостановления продаж там можно было приобрести участки от 0,5 до 2 га. Крупнейшим проектом на рынке является «Долина имений». Он состоит из трех комплексов общей площадью 688 га. Предлагаются участки от 1 до 5 га по цене от $700 до 2500 за сотку». Тарас Нечипоренко добавляет к списку поселки «Истринские усадьбы» и «Никольская Слобода». Крупные владения, безусловно, будут и в заявленном масштабном проекте «Рублево-Архангельское». Кроме того, всегда есть возможность объединения участков в поселках, где продается земля без подряда.

Размер имеет назначение

Большие участки — это, как правило, земли крестьянско-фермерского хозяйства, на которых владелец обязан осуществлять какую-либо хозяйственную деятельность, вести по ним отчетность и предоставлять результаты в соответствующие органы. Поэтому перед продажей частному лицу землю стараются перевести из категории сельхозназначения в категорию ИЖС. Это затяжной, сложный и дорогостоящий процесс. Необходимо также получение необходимых согласований в части соблюдения экологических и природоохранных норм, оформление разрешений с учетом особенностей местности, рельефа и т.д. При приобретении такого участка покупатель должен выяснить, соблюдены ли все формальности, проверив все документы на землю. Если объект подготовлен к продаже качественно и к нему подведены коммуникации, у владельца проблем с его эксплуатацией возникнуть не должно.
Лес, расположенный на участке, можно оформить в собственность или взять в аренду. Первый вариант возможен далеко не всегда, обычно выбирают второй. Для этого, как рассказала Жанна Щербакова, сначала необходимо стать собственником территории, примыкающей к лесу. Потом заявить участок на «лесной конкурс». «Лесные территории, — гоорит эксперт, — предоставляются в аренду для спортивно-оздоровительных целей на 49-99 лет с обременением (капитальное строительство запрещено, вырубка по нормативам, но фактически запрещена). Такой вариант приемлем для девелоперов, которые собираются создать санитарную, оздоровительную или спортивную зону для будущих жителей поселка. «Лесные аукционы» в Московской области проводятся эпизодически, их процедура не отработана, тарифы «плавают»». Для частных лиц, по словам Марии Литинецкой, аренда леса оформляется на специально созданное для этого юрлицо. При дальнейшей продаже этого участка права аренды не переуступаются, а просто меняется владелец этой фиктивной компании, и права аренды переходят к нему. Это делается из-за сложности процедуры переуступки прав физическому лицу.
Не только лес, но и любой земельный массив может быть обременен запретом на строительство, например охранная зона трубопроводов, электросетей, водоохранная зона, зона подземных пустот и пр.
Приобретая участок больше 1 га, покупатель должен быть готов к тому, что все расходы на содержание участка у него будут на порядок выше, чем у владельца, скажем, 20 соток земли. Охрана, уборка территории будут стоить значительных денег. Затраты на ландшафтный дизайн также автоматически увеличиваются, не говоря о содержании многочисленных на обширной площади малых архитектурных форм — беседок, арок, скульптур и различных водных объектов — фонтанов, искусственных рек и прудов, бассейнов, которые требуют постоянного контроля и ухода.
И последнее. Если покупатель имения надеется, что, затерявшись среди собственных лесов, полей и рек, он сможет делать все, что ему вздумается, то он может и просчитаться – разрешается не все, не везде и не всегда. По словам Феликса Лещенко, в большинстве поселков с крупными участками действуют те же правила и ограничения для жителей, что и в обычных. В договоре с владельцами присутствуют пункты, которые не позволяют строить заборы выше оговоренной высоты, затягивать стройку (часто за это предусмотрены штрафные санкции), а в некоторых поселках есть и особые ограничения: запрещается гонять на спортивной машине, впускать в поселок личную вооруженную охрану, держать определенных животных — например, ротвейлеров или собак размером не больше йоркширов, чтобы они не нервировали оленей, которые содержатся в парковой зоне, и т.п. Прежде чем принять решение о покупке недвижимости в таком проекте, следует внимательно ознакомиться со сводом правил. А дальше каждый сам решает для себя – подходит ему это или нет.
Марина Чеснокова
Мир и Дом