Ипотека для миллионеров набирает обороты
Как рассказывают эксперты агентству «Интерфакс-Недвижимость», с начала этого года сумма «стандартного» ипотечного кредита выросла почти в два раза.В интервью корреспонденту агентства специалисты подчеркивают, что даже ипотечные кредиты на сумму в $1 млн и больше перестали пугать российских заемщиков и их кредиторов. Участники рынка признаются: несмотря на то, что доля «миллионных» займов в общем количестве кредитов, выданных банком, незначительна, их «вес» в портфеле кредитной организации может быть достаточно ощутимым.
По стандарту
Из восьми банков, опрошенных агентством «Интерфакс-Недвижимость», только в двух — Банке жилищного финансирования и Delta Credit — кредитный лимит оказался ниже «миллионной» отметки и ограничивается $500 тыс. Максимальная сумма ипотечного займа Национальной ипотечной компании составляет $1,2 млн по валютным продуктам и 32,4 млн рублей по рублевым. Городской ипотечный банк (ГИБ) и Абсолют банк готовы предоставить своим клиентам кредит объемом не больше $1 млн. В ВТБ 24, «Банке Москвы» и Московском международном банке (ММБ) ограничения по максимальной сумме кредита отсутствуют.
В беседе с «ИФ-Недвижимость» представители практически всех этих финансовых организаций отметили, что в 2006 году сумма кредитов значительно выросла, причем не только в Москве и области, но и целом по России.
По разным оценкам, суммы ипотечных кредитов увеличились в полтора-два раза.
Так, по данным «Банка Москвы», средняя сумма займа на приобретение жилья с начала года стала больше на 35 — 40% и теперь составляет в столичном регионе порядка $100 — 120 тыс., а в филиальной сети — $45 — 60 тыс. «Средняя сумма кредитов растет одновременно с ростом цен на недвижимость и доходами населения», — поясняет заместитель начальника отдела ипотечного кредитования этой кредитной организации Вячеслав Шаламов.
Однако другие собеседники агентства считают, что увеличение размера ипотечного кредита в действительности еще больше. По словам президента Национальной ипотечной компании Сергея Постнова, в среднем еще в январе 2006 года сумма стандартного займа колебалась на уровне $50 тыс. «Сейчас эта цифра варьируется в районе $90 — 150 тыс.», — сообщает он.
В свою очередь член правления — начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов говорит о «практически двукратном росте стандартного кредита». «При этом кредита объемом в $140 — 160 тыс. хватит лишь на покупку однокомнатной квартиры или на доплату за «двушку», — подчеркивает представитель ГИБа, добавляя, что «горожанами востребованы кредиты до $200 тыс.».
Однако несмотря на предварительные итоги года, показавшие значительное увеличение займов, необходимых для покупки московских и подмосковных квартир эконом-класса, в начале 2007 года эксперты не ожидают такого же большого роста сумм кредитов.
Сразу несколько специалистов заявили «ИФ-Недвижимость», что галопирующий рост цен в столице по-видимому прекратился и поэтому они не видят большого потенциала для увеличения «стандартной» сумма ипотечного кредита.
Элитка в кредит
В отличие от кредитов для «среднего класса», составляющих основное количество займов в ипотечном портфеле банков, кредиты на сумму от $1 млн, по оценкам специалистов — собеседников «ИФ-Недвижимость» «едва ли доходят до нескольких десятков даже в крупных банках».
Но именно такие кредиты, считают участники ипотечного рынка, могут в ближайшее время значительно увеличить объем выданных российскими финансовыми организациями займов.
«Я практически не сомневаюсь в возможном увеличении интереса к ипотечному кредитованию со стороны обеспеченных слоев населения, учитывая, с одной стороны нежелание людей «выдергивать» деньги из бизнеса, а с другой — постоянное увеличение привлекательности предложений самих банков», — говорит заместитель начальника управления розничного кредитования Московского международного банка Андрей Князев.
В свою очередь, другой представитель ММБ, начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг Сергей Тропинин утверждает, «что хотя доля таких кредитов в портфеле невелика, их количество в последние месяцы растет».
И.Жигунов рассказывает, что основной объем крупных кредитов в Москве и области приходится на подмосковные коттеджи и квартиры больших метражей в столице. «При стоимости загородного дома с земельным участком в $0,8 — 1,6 млн суммы кредитов в $600 — 800 тыс. довольно актуальны», — комментирует он.
А начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Мария Серова в свою очередь уточняет, что речь идет о «так называемом элитном жилье».
Эксперты отмечают, что «жилую недвижимость подобного уровня могут позволить себе только клиенты банков с определенным социальным статусом». «Вне зависимости от суммы кредита нашими заемщиками являются физические лица, чьи занятость и доход стабильны и достаточны для обслуживания заявленной суммы кредита. Очевидно, что по сумме $1 млн нужен существенно больший доход, чем для платежей по кредиту $100 тыс.», — говорит М.Серова.
«Как правило, это топ-менеджеры крупных компаний или собственники бизнеса, люди с доходом в десятки тысяч долларов», — поясняет руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Даньков.
По словам С.Тропинина, для получения кредита на сумму в $1 млн заемщик, по условиям ММБ, должен иметь подтвержденный ежемесячный доход около $17 тыс.
Неликвидные миллионы
Опрошенные «ИФ-Недвижимость» представители ипотечного рынка разошлись в оценке максимальной суммы ипотечного займа, который можно сейчас взять в Москве. В.Шаламов из «Банка Москвы» рассказал о кредите в $1,5 млн, С.Тропинин из ММБ — о $3,5 млн, а генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко отметила, что ей известно о кредите объемом $5,6 млн.
«В нашей компании пока самым крупным был кредит в $1,5 млн, а суммы от $800 тыс. до $1 млн являются ходовыми», — подчеркивает андеррайтер ипотечного брокера «Независимое бюро ипотечного кредитования» (НБИК) Павел Комолов.
По его словам, в НБИКе клиентов, решившихся взять «миллионные» кредиты, около 20%.
«Рост цен на жилье привел к тому, что доступным осталось только жилье по цене до $2 тыс. за кв. метр. Потенциал роста остается не в квартирном сегменте, а на рынке коттеджей с земельными участками, поскольку на нем по-прежнему активны люди с высоким уровнем дохода», — уверен П.Комолов.
Однако, как уверяют собеседники агентства в банках, несмотря на значительные суммы, которые получат их клиенты на приобретение жилья, никаких специальных проверок получателей «миллионных» займов кредитные организации не проводят.
Исключением является только Абсолют банк. Как рассказал «ИФ-Недвижимости» С.Даньков, несмотря на то, что максимальная сумма ипотечного кредита здесь ограничена $1 млн, в некоторых ситуациях Абсолют банк идет навстречу своим потенциальным заемщикам.
«Принимая решение о выдаче кредита на сумму свыше миллиона долларов, мы проводим более глубокий анализ платежеспособности потенциального заемщика и обеспечения по кредиту», — подчеркивает собеседник агентства.
Вместе с тем, ипотечные брокеры предупреждают, что, вопреки обещаниям остальных банков, усиленные проверки ждут клиентов и других кредитных организаций.
«Такие кредиты для банка — большой риск по сравнению с типовыми кредитами на $100 — 150 тыс., — объясняет П.Комолов. — Представьте кредитный портфель в $20 млн, в котором есть кредит на $1,5 млн — это 7,5%. Дефолт по нему может повлечь серьезные последствия, а значит, к оценке уровня своих рисков банк будет подходить очень ответственно».
Между тем, по словам андеррайтера НБИКа, элитность объекта «миллионного» ипотечного кредита не всегда гарантирует банку, что в случае дефолта квартиру или коттедж можно будет быстро продать. «Типовой кредит, обеспеченный ликвидной квартирой, практически всегда безопасен. А продавать построенный с учетом личных вкусов дом можно полгода и больше», — говорит брокер.
Отчасти соглашается с ним и Н.Кирпиченко, которая отмечает, что внимание банков главным образом направляется, как правило, на источник доходов клиента.
«Если заемщик является владельцем бизнеса, то проверки значительны и занимают порой до полугода. Иногда люди даже отказываются от кредита, поскольку некоторые банки умеют превратить проверку в «фарс с пристрастием», — рассказывает она.
ИА «Интерфакс»