Нужно ли снижение ставок по ипотеке?
Одна из основных причин медленного развития ипотеки в России — сохранение высоких процентных ставок по кредитам.В настоящее время они составляют в среднем 15% годовых по ипотечным кредитам в рублях, 10–11% — по кредитам в иностранной валюте. Причем не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, реальные же за счет различных дополнительных платежей могут достигать 18–19% годовых.
Нужно ли снижение ставок по ипотеке?
Однако что такое эти декларируемые 10–15%? Это не ипотека — скорее обычный коммерческий кредит. Если же брать под такие проценты ипотечный кредит (как правило, на 10–15 лет), то это просто разорительно. По сути заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну. В развитых странах ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5–6% годовых, в Испании — 3–4% годовых (самый низкий уровень в Европе).
Что происходит с процентными ставками в России? Да, за последние годы они несколько снизились. Но их уровень продолжает оставаться очень высоким по сравнению с аналогичным показателем на Западе. А ведь у нас в стране и средний уровень доходов населения существенно ниже.
Правительство обещает, граждане сомневаются
В России основную часть спроса составляют ипотечные кредиты в иностранной валюте — связано это не только с тем, что россияне доверяют доллару больше, чем рублю, но и с более низкими процентными ставками. В 2005 году на долю валютных кредитов пришлось 60% всех выданных ипотечных займов.
Руководство страны намерено добиться, чтобы к 2010 году россияне могли получать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Планируется снизить процентные ставки до 7–8% годовых — на рефинансирование ипотечных кредитов предлагается использовать средства пенсионного и стабилизационного фондов страны. Некоторые наиболее «радеющие за народ» депутаты Госдумы даже предлагают за счет субсидирования из дополнительных доходов федерального бюджета уменьшить ставки до 6%. Реально ли такое развитие событий, особенно при нынешних темпах инфляции и неуклонном росте цен на жилье? Вопрос риторический.
Пока кардинальным образом снижать процентные ставки по ипотечному кредиту никто не торопится. Доводы приводятся следующие: вот будет в России инфляция 2–3%, тогда и банки смогут выдавать ипотечные кредиты под 7–8%, сейчас любые разговоры на эту тему — напрасное сотрясание воздуха.
Но ведь уровень процентной ставки зависит не только от инфляции и цен на жилье. На размер ставок помимо внутрироссийских условий оказывают огромное влияние и внешние факторы. Ведущие ипотечные банки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR +1,5–3%. В последнее время она держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2–3%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 4–6%. Понятно, что давать их заемщикам под те же проценты не выгодно.
А если ставка LIBOR вдруг повысится? В той же Испании, например (а в этой стране наблюдается стремительный рост цен на недвижимость), банки только заговорили о возможном повышении процентных ставок по ипотечным кредитам — так это вызвало чуть ли не всеобщую панику. Все средства массовой информации тут же заговорили об «ипотечном мыльном пузыре»: ведь в Испании ипотекой пользуется почти 80% населения, а уровень доходов граждан далеко не самый высокий в Европе.
Вообще снижение процентной ставки — не безусловное благо. Оно стимулирует развитие ипотеки, но, когда ипотека становится доступной для большей части населения страны, спрос на жилье еще больше увеличивается, что неизбежно влечет за собой новый виток роста цен.
Не стоит забывать еще об одном важном моменте, имеющем отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые «серые» и «черные» доходы. Предоставляя кредиты под документально не подтвержденные заработки, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования должны быть менее выгодными, чем связанные с «белыми» доходами. У нас в стране это выглядит примерно так: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под завышенные проценты — до 18% годовых, под «белые» можно получить заем по ставке 10–11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки действительны именно при официально подтвержденных доходах клиента).
Самое интересное
Действительно ли именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Рассмотрим такой пример: ежемесячный платеж по ипотечному кредиту $100 тыс. на десять лет под 11% годовых (вполне реальные условия в Москве) составляет порядка $1400 тыс. При таком же кредите под «революционные» 7% платить придется $1150 в месяц. Экономия не столь существенная, чтобы обеспечить массовость ипотеки.
Более важным представляется следующее. Если увеличить, например, в два раза сроки выплаты кредита при тех же 11% годовых, можно сократить ежемесячный платеж до $1032, а при кредитовании на 27 лет — опустить этот показатель и ниже $1 тыс. То есть доступности ипотечных кредитов способствуют удлинение сроков кредитования, снижение суммы первоначального взноса и размеров дополнительных платежей.
Наталья Мартынова
М2 — Квадратный метр