Толстый кошелек предполагает тонкое качество
Российскому рынку элитной недвижимости нет еще и 20 лет. Он молод, динамичен и постоянно развивается.Формирование любого рынка проходит через стадии зарождения, развития и определенный период, который можно характеризовать как возникновение развитого рынка, когда происходит переход на другой качественный уровень.
Накопленный участниками рынка за полтора десятилетия опыт сейчас как раз трансформируется в зрелость. Период становления завершается. Рынок наконец становится взрослым. Идет процесс осознания и осмысления всеми участниками рынка — инвесторами, девелоперами, риэлторами, архитекторами, управляющими компаниями и т. д. — уровня соответствия между своими ожиданиями и возможностями с возникающими ныне более тщательными требованиями при подходе к выбору объекта со стороны покупателей. Рынок меняется, и за последнее время появились проекты совершенно нового уровня и качества исполнения. Например: Cooper House (Бутиковский переулок, 5), «Кристалл-Хаус» (Коробейников переулок), дом в Лаврушенском переулке, 7-9. Принятый закон (214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») дополнительно ускорил этот процесс. На фоне высоких цен и пока сохраняющегося серьезного дефицита новых проектов мы получили период ожидания и, как следствие остановки, думающий рынок.
Это пауза старта нового уровня потребления — не просто площади, место и статус. Можно прогнозировать, что потребительские характеристики качественного уровня объектов, которые будут востребованы покупателями после периода адаптации, будут более четкими и жесткими.
А судьи кто?
Единой классификации, по которой тот или иной объект относится к элитному сегменту, до сих пор не существует. Потребитель в большой степени сегодня оказывается заложником на рынка продавца, где каждый наделяет свой объект статусом, используя собственную, обычно не очень внятную систему. И даже в более-менее общепринятой условной системе параграфам используемых архитектурно-строительных технологий не уделяется много внимания. Используемые сегодня технологии (за исключением пары десятка объектов на Остоженке) по уровню на порядок отстают от уровня стоимости самих объектов.
Но ситуация отложенного спроса и рост цен спровоцируют изменение системы оценки объектов. Покупатель хочет убедиться, что объект отличается от эконом- или бизнес-класса не только первичными признаками (место, окружение, архитектура и т. д.), но и качеством строительства. Покупатель уже не новичок. Он образован и воспитан рынком, знаком с различными предложениями и готов реально оценить новые предложения. Сегодня на «золотой миле» элитного строительства — Остоженке уже существуют предложения по $32 000 за 1 кв. м (и это на этапе строительства), поэтому взыскательный покупатель, способный приобрести такое жилье, хочет понимать, почему ему лучше сделать выбор в пользу того или иного объекта.
На фоне этой ситуации должно произойти изменение соотношения цена/качество вновь возводимых элитных объектов в сторону использования действительно самых дорогих и современных технологий и четкой классификации. Изменение стоимости должно повлечь за собой переход на новый уровень всей рыночной цепочки от девелопера до покупателя.
Девелоперам придется стимулировать покупателя не только объемом выходящей рекламы. Потребуется комплексный подход к организации проектов от задумки до последней продажи. И который должен включать профессиональный подход даже к подбору гастарбайтеров на строительство. Каждый проект должен основываться на предварительных маркетинговых исследованиях ожиданий клиентов, обладать продуманной концепцией позиционирования. Девелоперу придется прорабатывать проект, начиная с предварительного этапа (на уровне идеи), что в итоге должно привести к конкурирующему качеству строительства, которое складывается из используемых в строительстве технологий и постпродажной поддержки (а именно — продумывание формы дальнейшего управления и эксплуатации здания) уже на этапе строительства. Все больше девелоперов обращаются к консультантам на стадии оценки земельного участка и формирования концепции будущего проекта, обеспечивая комплексный подход к его реализации.
Место, площадь… А качество?
Большим значением в формировании стоимости элитного объекта всегда являлось месторасположение. Это же было и главным критерием его привлекательности для покупателя на начальном этапе рынка. Под определение «элитная квартира» попадали объекты, которые сегодня вряд ли кто-то отнесет к категории de luxe. Как правило, это были предложения в реконструированных особняках или в существовавшем тогда элитном фонде советского периода — сталинских многоэтажках. Все они большого объема и расположены в удобном месте. Но конструктивное качество и техническое наполнение практически не оценивались.
До недавнего времени различия объектов классов А и B характеризовались только их месторасположением. Начинка, исполнение были одинаковы. Но в сегодняшней ситуации конструктив становится для потребителей более значимым параметром, и девелоперам нужно будет это учитывать. Покупатели хотят быть уверены в том, что объект стоит затраченных денег и они будут избавлены от ситуаций, когда, оплатив покупку на этапе строительства, на пороге уже существующего дома выявляется несоответствие заявленных характеристик готовой квартире. Сегодня, выбирая дом, покупатель смотрит не только месторасположение, он задает вопросы вплоть до материала различных труб. Прелестные красавицы, выбираясь из роскошных лимузинов, привычно меняют хрустальные туфельки на резиновые сапоги и, расхаживая по стройке, со знанием дела расспрашивают о качестве бетонных стяжек.
Соотношение затратной части и конечной цены при возведении элитных проектов и домов бизнес-класса различно и зависит уже не только от цены земли. Стоимость площадки в центре намного более высока, чем в отдаленных районах, но и затраты на строительство, обеспечение наружными инженерными сетями и отделку изменяются не только по общерыночным принципам (в частности, только недавно тарифы за подключение к электроэнергии увеличились на 25%). Затраты на конструктив отличаются, учитывая разницу в использовании инновационных материалов для строительства домов класса люкс.
Стандартные нормы приемки объекта в эксплуатацию для элитного объекта и объекта экономкласса одинаковы. Решения о том, какую отделку, какие технологии использовать, часто обусловлены собственным пониманием застройщика о допустимом уровне качества используемых материалов для элитного объекта. Но в новых условиях должна появиться определенная планка высоты требований покупателей к уровню стройматериалов и технологий, которой застройщикам элитных объектов придется соответствовать для сохранения конкурентоспособности. Такой переход уже происходил, но на уровне набора внутренней инфраструктуры. Скоро это должно отразиться и на конструктивных качествах объектов.
Материалы и проекты
Будущие проекты с точки зрения конструктива будут значительно интереснее. Среди будущих must be критериев можно отметить несколько.
Например, привлечение через открытые конкурсы молодых дизайнерских бюро или известных западных и российских архитекторов. Условием их привлечения станет создание современных проектов, идеально вписывающихся в историческое окружение, учитывающее особенности места, делового и социального окружения. Уже сегодня можно оценить привлекательность новых проектов, созданных с продуманной архитектурной концепцией: «Кристалл-Хаус», «Коперник», башни «Федерация» и «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити». Все эти проекты стали заметным событием на рынке.
Конструктивно качество строительства элитных объектов всегда отличалось от проектов типовой застройки. Но, во-первых, уровень совершенства растет с развитием новых технологий, а во-вторых, покупатель элитного жилья должен быть уверен, что используемые для строительства материалы отличаются от используемых в строительстве других категорий домов. Монолитное строительство сегодня составляет основную часть вновь возводимых объектов. Но и оно не одинаково по материалам. В элитном строительстве обычно используется гидротехнический бетон, который практически не абсорбирует влагу, или бетон высокой прочности, технические характеристики которого позволяют улучшить конструктивные решения в части прочностных показателей и повышение звукоизоляционных характеристик дома.
Можно также отметить среди многих строительных новаций, применяемых для строительства, одну из деталей: в дополнение к маркам бетона применение новейших утеплителей позволило существенно уменьшить толщину стен и, соответственно, подоконников. Но именно эти параметры являются одним из критериев субъективной оценки покупателями качества строительства. Это, конечно, атавизм, но он еще очень распространен. Оценка потребителями качества зависима от сложившихся в постсоветском обществе стереотипов.
Технологии вентилируемых фасадов используют различные подсистемы, одна из наиболее современных — мономатериал (сталь) и крепление отделочных материалов к подсистеме на болтах. Такой вид крепления помимо улучшенных временных эксплуатационных характеристик более прост для необходимого внешнего ремонта.
Использование отделочных материалов тоже имеет свою специфику. В домах класса А должны использоваться только натуральные экологичные материалы. Большинство застройщиков, работающих в элитном сегменте, тщательно подходят к выбору материалов: например, в отделке внутренних помещений используются ценные породы дерева (как в новом клубном доме на Арбате — отделка внутренних зон сделана вишневыми панелями), цельный натуральный мрамор (в строящемся доме на Остоженке для отделки везут каррарский мрамор).
Настоящее качество всегда проявляется в незаметных мелочах. Если говорить о строительстве и возведении жилых домов, то к таким деталям нужно отнести не только конструктивные решения и внешнюю отделку, но и использование качественных внутренних инженерно-технических и электросистем, материалы проводок, утеплителей, внутренние планировки.
Большое значение потребители придают качественным стеклопакетам. В элитном строительстве это должны быть как минимум двухкамерные стеклопакеты либо однокамерные с эффективным К-стеклом с деревянным или алюминиево-деревянным профилем. Пластик интересен, но как массовый продукт освоения в домах бизнес-класса. Центральное кондиционирование, которое раньше считалось признаком элитного строительства, сегодня также возможно в бизнес-классе, но в элитном доме ожидается ИТП, который позволяет индивидуальную регулировку воздухоснабжения. Инженерия очень важна для сегодняшнего потребителя, и застройщики, ориентированные на стабильную долгосрочную работу, в этом сегменте это учитывают.
Традиционным считается наличие в перечне технического наполнения элитных домов систем климатизации, круглосуточного видеонаблюдения, центральной пожароохранной сигнализации, системы очистки воды и воздуха. Увеличивается число объектов, использующих технологию «умный дом». Все оборудование, используемое при строительстве элитного дома, просто обязано быть известных и надежных мировых брендов: например, лифты системы Otis могут стоять и в элитном, и в бизнес-классе, но уровень Shindler и Tissen однозначно элитный.
Но кроме высокой производственной технологии покупателя интересуют и другие критерии. Потребитель VIP-уровня часто ездит по миру, знаком с западными стандартами получения услуг. Сегодня существует ситуация, когда один объект предлагается к продаже сразу множеством компании абсолютно разного уровня. На самом деле такая ситуация не всегда работает на продавца. И частью имиджа и гаранта качества выступает не только девелоперская, но и риэлторская компания, представляющая объект и сервис определенного уровня. Ограничение числа компаний, работающих с объектом, станет еще одним определяющим фактором уровня объекта. Девелоперам придется ограничить выбор компаний, представляющих их объект, с целью контроля качества организации продаж и оказания услуг.
Потребитель элитного сегмента в ближайшем будущем должен получить привычный высокий сервис на всех стадиях знакомства с объектом от первого посещения площадки, достоверную информацию о конструктивных свойствах дома и его последующей эксплуатации.
Вячеслав Лимонов
Ведомости