Эксплуатация и управление многоквартирным домом. Создание ТСЖ.
Деньги жильцов скоро перестанут исчезать в ненасытных ДЕЗах и ЖЭКах. У кого и как надо приобретать услуги по управлению и эксплуатации вашим домом?
Юнисова Евгения Исааковна
Председатель правления ТСЖ «Трехпрудный»; руководитель Некоммерческого Предприятия «УПРАВДОМ»
2005-07-13 15:01:39
Сергей -> Евгении Исааковне
У нас в доме все согласны с тем, что нам надо заменить управляющую и эксплуатирующую компанию. Но в правление ТСЖ никто идти не хочет: это требует времени, а все заняты на своей работе. Расскажите, как организовать тендер, по каким критериям выбирать эксплуататоров? Как юридически оформить решение о смене компании? Как набирать компании для участия в тендере?
ТСЖ — ОДИН ИЗ СПОСОБОВ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. Можно выбрать и иной способ, скажем, управляющую организацию. Для этого нужно организовать проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с определенной повесткой дня. Собрание можно провести как обычное (присутствие большинства собственников или их представителей), так и методом заочного голосования.
Основные критерии выбора управляющей организации: компетентность, качество, цена, отчетность.
Эксплуатирующая организация должна иметь необходимый набор специалистов, ну и, конечно, зарекомендовать себя с положительной стороны в этой сфере.
2005-07-13 15:04:52
elita -> Евгении Исааковне
Слышал, что до 1 марта 2006 года всем жителям многоквартирных домов необходимо определиться с управляющей компанией или организовать ТСЖ. Правда? И как найти информацию о том, какие компании существуют?
Действительно, в соответствии с введенным в действие Жилищным кодексом РФ, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны проводить ежегодное собрание по выбору способа управления многоквартирным домом.
Пока нет единого информационного ресурса обо всех управляющих и эксплуатирующих организациях.
2005-07-13 15:05:12
Жакова Екатерина — ТСЖ Новослободская 54-2 -> Евгении Исааковне
Порекомендуйте, пожалуйста, алгоритм формирования и перечень документов вновь созданного ТСЖ для юридически грамотных взаимоотношений с городом (бывшим и частично настоящим собственником здания) в плане получения компенсации фактического капитального недоремонта здания и недообслуживания при сезонных подготовках дома.
Первое, и наиболее важное — акт приема-передачи дома с отражением всех существующих проблем.
Второе — экспертное заключение.
Третье -хорошего юриста.
2005-07-13 15:10:50
Владимир -> Евгении Исааковне
Евгения! У меня вопрос насчет оформления собственности на новостройки. Наш дом сдали в 2003 году, но застройщик до сих пор не исполнил своих обязательств перед городом по строительству магазина рядом с домом — поэтому ему до сих пор не подписывают документы на оформление нашей собственности на квартиры. Надо ли делать телодвижения по этому поводу, идти в суд и тому подобное? Лично у меня вопрос не горит. Но скажите, какие могут быть проблемы, если пустить дело на самотек?
Можно пустить на самотек. Но в жизни бывают разные обстоятельства: скажем, вам необходимо продать эту квартиру, или родился ребенок и его нужно куда-то прописать.
В таком случае придется обращаться в суд с иском о признании права собственности. Вы-то свои обязательства по финансированию выполнили!
2005-07-13 15:13:51
Света -> Евгении Исааковне
Здравствуйте, а какое отношение Вы имеете к сайту СТЖ.ру?
Заходите на сайт, познакомьтесь.
2005-07-13 15:18:52
Irina -> Евгении Исааковне
Где на балансе должен стоять комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), на котором застройщиком зарегистрировано ТСЖ?
До сдачи дома госкомиссии и оформления прав собственности — на балансе у застройщика как незавершенное строительство. Затем, помещения оформляются в собственность, и комплекс недвижимого имущества с баланса списывается. Баланс — это бухгалтерский (финансовый) термин. Как только имущество перестает принадлежать застройщику (регистрация прав собственности), он не должен иметь его у себя на балансе.
Дом передается в управление ТСЖ по акту приема-передачи в управление.
2005-07-13 15:21:13
Оксана -> Евгении Исааковне
Здравствуйте.
С чего начинать организовывать ТСЖ? Собрались, решили, а дальше? Где можно поучится основам самоуправления, я далека от мысли, что там все очевидно. На что обратить внимание?
Начать организовывать ТСЖ нужно с проведения общего собрания собственников помещений.
ТСЖ — это форма управления многоквартирным домом, значит нужно готовиться принимать дом в управление, заключать договоры с ресурсоснабжающми и обслуживающими организациями, контролировать их работу, вступать во взаимоотношения со всеми собственниками по вопросам участия в расходах по управлению и обслуживанию, а, значит, вести бухгалтерию, содержать штат специалистов и т. п.
Есть ряд организаций, в том числе ВУЗы, которые проводят обучения разного рода: 3-дневные, 2-недельные, 3-месячные и т. п.
Практическую помощь вы можете получить в НП «Управдом»www.ypravdom.ru
2005-07-13 15:27:23
Irina -> Евгении Исааковне
Назовите, пожалуйста, статью нормативного документа, в соответствии с которым необходима перерегистрация ТСЖ после того, как у застройщика прекращается право на кондоминиум, т.е. с переходом права собственности к владельцам недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию.
Перерегистрация ТСЖ не нужна. Собственники вправе вступить в ТСЖ, избрать состав правления из своего числа и управлять домом самостоятельно. Впрочем, они могут в ТСЖ не вступать. И если в составе ТСЖ будет менее половины собственников (по площади помещений), то по решению общего собрания собственников такое ТСЖ подлежит ликвидации. Придется выбирать другой способ управления домом.
2005-07-13 15:28:08
elita -> Евгении Исааковне
А планируется ли создать в Интернете подобный информационный сервер, где можно было бы получить информацию об управляющих компаниях?
Возможно. Информация об управляющих и обслуживающих компаниях, которая поступает в «Тысячу Советов о Жилье», размещается на сайте ТСЖ.ру
Думаю, что никто на собственность не покушается. ТСЖ управляет общим имуществом многоквартирного дома — и не более того. А вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома регламентируются теперь Жилищным кодексом. В отношении имущества, которое находится в частной собственности, действуют другие разделы жилищного кодекса и другие законодательные акты.
ТСЖ управляет общим имуществом многоквартирного дома. ЖК регламентирует порядок управления общим имуществом. Частная же собственность — не прикосновенна.
2005-07-13 15:30:31
Irina -> Евгении Исааковне
Как соответствует «Закон о собственности» таким статьям Жилищного кодекса (а ранее Закону о ТСЖ), которые устанавливают подчинение меньшинства собственников несогласных с решением Правления или собрания ТСЖ, членам ТСЖ.
Правительством Москвы предоставлены социальные гарантии гражданам-собственникам единственного жилья не зависимо от формы этого жилья и способа управления многоквартирным домом. Гарантии предоставляются в виде ставки Правительства Москвы на социальную норму площади в пределах нормативного перечня услуг. В этой части управляющая организация (ТСЖ) заключает договор на возмещение выпадающих доходов (бюджетные дотации). Но нужно иметь ввиду, что оплата технического обслуживания в ТСЖ осуществляется по утвержденной сете расходов на техобслуживание и управление. Зачастую в перечень услуг, предоставляемых вашим ТСЖ, входят работы сверх нормативов: например, ежедневная влажная уборка всех лестничных площадок, либо круглосуточная охрана подъездов, расходы на видеонаблюдение и т. п. В этой части бюджетные дотации не предоставляются.
Законодательство находится в развитии — это нормальный диалектический процесс. Сначала рождаются отношения, а потом нормы права, регулирующие эти отношения.
Помещения в многоквартирном доме находятся в собственности различных лиц. А общее имущество многоквартирного дома — в их общедолевой собственности, которая нуждается в управлении.
ЖК определяет регламент решения вопросов управления — большинством. Правда, есть вопросы, которые должны решаться при согласии всех. Это тоже отражено в Жилищном кодексе.
2005-07-13 15:36:33
Ольга Игоревна -> Евгении Исааковне
Уважаемая Евгения!
Разъясните пожалуйста каким образом ТСЖ должно начислять плату за техобслуживание дома собственникам. Если у собственника жилья — это единственное жилье. И имеется справка о единственном жилье, предоставленная в бухгалтерию ТСЖ?
Собственнику единственного жилья ТСЖ должно предоставить услугу технического обслуживания в пределах социальной нормы площади на нормативный перечень работ по ставке Правительства Москвы. Во всей остальной части — на площадь, превышающую нормативную, и на выполняемые работы сверх норматива, — по утвержденной смете расходов.
Все имеющиеся льготы должны сохраняться и для собственников квартир в домах ТСЖ.
2005-07-13 15:36:36
Любовь -> Евгении Исааковне
Евгения, а какие есть способы управления домами помимо ТСЖ и управляющей компании. Можно ли, к примеру, не связываться с частниками и остаться в управлении у ДЕЗа, по крайней мере, это намного дешевле.
ДЕЗ — это такая же управляющая организация, как и все прочие. Просто пока еще — ДЕЗы государственные унитарные предприятия, работают по ставкам правительства Москвы и непременно получают бюджетные дотации.
Общее собрание может выбрать и ДЕЗ в качестве управляющей организации. Только теперь ДЕЗ будет обязан заключить договор с каждым собственником и ежегодно на общем отчетном собрании собственников отчитаться за проделанную работу, за выполнение сметы расходов, за качество… Я, правда, это представляю себе с трудом: как директор ДЕЗа придет к вам на ваше общее собрание…
2005-07-13 15:57:06
Ирина -> Евгении Исааковне
Наше ТСЖ расторгло договор с управляющей компанией еще в 2002 г. и само управляет домом. Я не член ТСЖ, должно ли было ТСЖ заключить со мной договор, как требует того гражданский кодекс. С прежней управляющей компанией у меня договор был.
У вас с ТСЖ взаимные обязательства: и ТСЖ должно с вами заключить договор, и вы должны заключить договор с ТСЖ.
Правда, на вашу обязанность оплачивать предоставляемые услуги это обстоятельство не влияет, поскольку в силу того же гражданского кодекса, собственник обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и на содержание имущества общедолевого.
2005-07-13 15:57:41
Ирина -> Евгении Исааковне
Добрый день!
Наш председатель ТСЖ оказался не чистым на руку человеком (это общее мнение жильцов). Никак не можем его переизбрать. Что нам делать?
Собрать общее собрание (или провести его методом опроса). Переизбрать правление. Избрать дееспособную ревизионную комиссию, провести ревизию. В случае выявления финансовых нарушений — обратиться в правоохранительные органы и(или) в суд. Если действительно большинство собственников имеют такое мнение, то у вас все получится.
2005-07-13 16:00:07
Leo -> Евгении Исааковне
Являюсь постоянным посетителем вашего сайта tsj.ru, в частности экспертного клуба, где вы каждый день отвечаете на вопросы. Спасибо большое! Хочу поблагодарить Вас за то, что вы ответили почти на все мои вопросы о ТСЖ и создали такой сайт, ТАК ДЕРЖАТЬ!!!
Спасибо. Заходите.
2005-07-13 16:15:39
владимирская -> Евгении Исааковне
В какой правовой связи — единственное жильё, социальная норма и тарифы?
Правительством Москвы предоставлены социальные гарантии собственникам единственного жилья. Они (как и наниматели) оплачивают жилищные услуги по ставкам Правительства Москвы. Но в пределах социальной нормы площади. И за услуги, входящие в нормативный перечень.
За сверхнормативную площадь (излишки) оплата производится с повышающим коэффициентом. А услуги, не входящие в минимум, оплачиваются по себестоимости.
2005-07-13 16:17:39
Жакова Екатерина — ТСЖ Новослободская 54-2 -> Евгении Исааковне
Может ли до акта приема-передачи дома на баланс ТСЖ составляться двусторонний акт технического состояния дома и есть ли документ, регламентирующий подписание такого акта?
Двусторонний Акт о техническом состоянии дома составляться может. Также может проводиться экспертное освидетельствование дома. Его проводят ряд специализированных уполномоченных организаций.
2005-07-13 16:24:10
Тема -> Евгении Исааковне
А если выявлены финансовые нарушения, то как правильно оформить все документы? И нужно ли это делать? Собственно, какие документы подтверждают то, что председатель не чист на руку.
Ревизионная комиссия составляет акт с описанием выявленных нарушений. Если вы не хотите переизбрать нечестного председателя, то можно это не делать. А то, что председатель не чист на руку, должно подтвердиться документами, а не предположениями. А как без документов вы можете утверждать, что председатель не чист на руку?
2005-07-13 16:26:18
Катя -> Евгении Исааковне
Имеет ли право ТСЖ использовать стены дома для того, чтобы размещать рекламные баннеры или что-то подобное?
Для того, чтобы размещать рекламные банеры или что-то подобное, должны быть соблюдены определенные условия: скажем, оформлен паспорт рекламного места. В числе прочих инстанций Паспорт согласовывает управляющая организация (ТСЖ).
Порядок использования общего имущества многоквартирного дома (в том числе, его стены) утверждается общим собранием собственников.
Если эти условия соблюдены, то ТСЖ имеет право что-либо размещать (использовать) стены дома.
2005-07-13 16:32:17
Степанова Юля -> Евгении Исааковне
Извините, за, может быть, глупый вопрос. Но может ли одно ТСЖ управлять несколькими домами? Это возможно?
Если ТСЖ создано в нескольких домах, оно может управлять этими несколькими домами.
2005-07-13 16:34:53
владимирская -> Евгении Исааковне
Да, я не про то — нет правовой связи — это поместные документы… в Конституцию не влезают- количество жилья законом не ограничено, а значит остальное от лукавого.
Так и социальные гарантии — тоже местные. От правительства Москвы. И на том спасибо.
2005-07-13 16:37:16
Тема -> Евгении Исааковне
Ну, вот я и спрашиваю, какие документы нужны: чеки, баланс или что-то еще?
Нужны документы, подтверждающие ваши подозрения. Нужно проверить правомерность расходования средств, поступающих на расчетный счет и в кассу ТСЖ.
Скажем, в доме есть техническое помещение, которое председатель сдал в аренду. Нужно ознакомиться с условиями договора: срок, размер оплаты. Оценить соответствие размера оплаты потребительским качествам и средне рыночной стоимости. Затем удостовериться, поступали ли оговоренные платежи в ТСЖ и как эти средства расходовались.
Задайте сами себе вопрос: а с чего вы взяли, что человек «не чист на руку»? И постарайтесь найти на него ответ.
А может ваше мнение ошибочно.
2005-07-13 16:47:52
Степанова Юля -> Евгении Исааковне
А документально как оформляется ТСЖ? Регистрируется как юридическое лицо или как-то по другому?
Регистрируется как юридическое лицо.
ТСЖ — некоммерческая организация с правами юридического лица и со всеми вытекающими…
2005-07-13 16:51:03
Лейла -> Евгении Исааковне
Уважаемая Евгения!
А каково Ваше отношение к новому ЖК? Как на Ваш взгляд, многое необходимо еще дорабатывать?
Безусловно, работа еще предстоит большая. Для начала — нужно устранить противоречия одних положений ЖК другим положениям его же. Еще необходимо привести в соответствие с ЖК большого количества других нормативных актов.
2005-07-13 16:52:16
Строитель -> Евгении Исааковне
Сейчас застройщики в некоторых домах сами назначают себя управляющими компаниями. Правомерно ли это?
Выбор способа управления многоквартирным домом — исключительное право собственников.
Застройщик же на стадии сдачи дома в эксплуатацию /управление/ определяется с той организацией, которой он должен передать законченный строительством дом. К сожалению, участников долевого строительства /соинвесторов/ об этом не спрашивают. Хотя, на мой взгляд, это не правильно.
Далее, участники долевого строительства после оформления прав собственности могут сделать самостоятельный выбор.
2005-07-13 16:53:34
Alexander -> Евгении Исааковне
Евгения!
Вы говорите, что для собственников единственного жилья ТСЖ должно предоставить услугу технического обслуживания в пределах социальной нормы площади на нормативный перечень работ по ставке правительства Москвы. А что есть социальная норма, по которой будут рассчитывать техобслуживание, если в квартире собственник единственного жилья один («прописан»), а также в квартире «прописаны» и проживают его родственники (например, 2 человека: мать и жена)?
Для семьи из одного человек социальная норма общей площади — 33 метра, для семьи из двух человек — 42 метра, а для семьи из трех и более — по 18 метров на каждого.
2005-07-13 16:54:02
Семенов -> Евгении Исааковне
А в чем разница между Домкомом и ТСЖ? По-моему суть одна и та же.
Не совсем. Если коротко:
ТСЖ — один из способов управления многоквартирным домом.
А Домком — форма общественной самодеятельности.
2005-07-13 16:55:07
Тимур Александрович -> Евгении Исааковне
Как быть с капитальным ремонтом? Если он не проводился уже более 15 лет? И должны ли собственники теперь оплачивать ремонт сами?
К сожалению, ситуация с капитальным ремонтом очень сложная.
В Москве есть дома, в которых капитальный ремонт не проводился более 50 лет.
А через полтора года все собственники будут обязаны оплачивать капитальный ремонт сами.
2005-07-13 16:56:38
Александр -> Евгении Исааковне
В настоящее время, насколько я понимаю, существуют дома, в которых квартиры не все принадлежат собственникам, а есть еще и доля города. Город как-то образом участвует в управлении?
Город — такой же собственник. С тем же набором прав и обязанностей. При выборе способа управления представитель города принимает участия в общем собрании, участвует в голосовании по вопросам повестки дня. В правление же представитель города, как правило, не входит.
2005-07-13 16:59:37
Ольга -> Евгении Исааковне
В силу своей занятости, не участвую никаким образом в управлении дома. Если честно, даже не знаю, что в этой сфере у нас происходит. Должны ли были меня известить, если создано товарищество собственников жилья? И в какой форме?
Высший орган управления многоквартирным домом — общее собрание собственников помещений. Созывается оно (по новому Жилищному кодексу) не реже одного раза в год.
Инициатор проведения общего собрания должен направить всем собственникам уведомление о созыве общего собрания не менее, чем за 10 дней. По почте или вручить уведомление лично. Если общим собранием утвержден порядок проведения общего собрания, такой порядок может предусматривать другую общедоступную форму уведомления: расклейка объявлений или раскладка по всем почтовым ящикам и т. п.
Создание товарищества имеет определенный регламент. В него должно вступить не менее половины (по площадям) собственников помещений дома. Решение о создании товарищества также принимается на общем собрании.
2005-07-13 17:03:46
Автор -> Евгении Исааковне
Подвальные помещения также принадлежат управляющей компании?
Вопрос неоднозначный. Подвальное помещение может быть либо общим имуществом многоквартирного дома. Либо оно могло еще до вступления в силу ЖК быть оформлено в чью-то собственность. Скажем, в собственность г. Москвы или в частную собственность.
2005-07-13 17:06:41
Борис Александрович -> Евгении Исааковне
Ваша управляющая компания наверное активнее всех работает в Интернете. Моя компания работает на рынке управления и эксплуатации с 2000 года и скоро мы планируем запускать Интернет-сайт. Скажите, много ли удается привлекать заказчиков при помощи сайта? Что самое главное на сайте управляющей и эксплуатирующей компании, когда он создается? Спасибо.
В нашем случае получилось таким образом, что сначала мы стали активно работать в Интернете, а потом уже развивать управляющую компанию — в силу большого спроса на этот вид услуг.
А при помощи сайта много приходит народу на консультации с огромным количеством вопросов. В результате общения рождаются заказчики.
2005-07-13 17:09:52
владимирская -> Евгении Исааковне
Это спасибо дорого обходится. Лучше точно прописать личные права и ответственность, а коллективное уж следом. Недомолвок тьма. Например, по «второму» жилью тариф датирован, а за тепло — нет, но при этом, за подогрев денег не берут и за газ не берут — не зарегистрирован человек. А он живёт, чай пьёт и душ принимает. Кому заплатить?! — нет ответа. Но много шума о не платежах… И уж, кстати, доплачивает город не потребителю, а производителям ресурсов и услуг.
Поправка: тариф на холодную воду…
Система расчетов и платежей тоже нуждается в оптимизации и совершенстве. Зачастую городские тарифы (на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твердых бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компании — нет. Вот и выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда дешевле. Пока.
2005-07-13 17:30:10
Анна -> Евгении Исааковне
Уважаемая Евгения!
Большое спасибо за вашу работу на сайте. Вы нам очень помогаете!
Здравствуйте, Анна!
Очень рада, что могу быть вам полезна.