Вопросы организации ТСЖ и основы эффективного управления многоквартирными домами.
Акимкин Виталий Васильевич
Начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
2007-09-06 21:02:16
Дмитрий Гусев -> Виталию Васильевичу
Как можно создать ТСЖ в доме, где насчитывается примерно 300 квартир, причём 15-20% квартир неприватизированные, а часть сдаётся в аренду? ТСЖ уместно в малоэтажной застройке. В наших московских условиях- это непродуманная идея. Тем более, что в многоэтажном многоквартирном доме ТСЖ должно иметь целое управление с бухгалтерией и со штатом управленцев. Почему не наладить работу с жилым фондом в рамках уже существующей системы, тем более, что она совсем неплохо работала? Все наши так называемые реформы только вредят людям. Когда же в нашей стране будут руководствоваться интересами конкретного человека и делать всё в первую очередь для человека, чтоб ему лучше жилось, а не придумывать, чем бы ему осложнить жизнь? Просто удивительная страна — всё против здравого смысла.
Мы бы не стали категорично утверждать, что создание ТСЖ не эффективно в многоквартирном и, напротив, эффективно в «малоквартирном» доме. Объективную оценку здесь может «дать» только бизнес – план.
В городе на сегодняшний день эффективно и в интересах собственников таких домов работают более 1000 ТСЖ. И это, в подавляющем большинстве, дома со 120 и более квартирами. «Малоквартирные» дома, расположенные недалеко друг от руга, имеющие общую придомовую территорию или/и систему коммуникаций, организуют товарищества и объединяются в ассоциации для ведения совместной хозяйственной деятельности. Это объективно.
Видимо, Ваш вопрос вызван соображениями, основанными на том, что соседям трудно договориться, собраться вместе и выбрать способ управления домом, одним из которых является ТСЖ. Да. Это объективная реальность. Но только собственники имеют права и все возможности, управляя своим домом, сделать условия проживания в нем комфортнее и безопаснее (см. выше наш ответ Алексею Сергеевичу).
Если Вас устраивает качество обслуживание дома по прежней схеме, Ваше право сохранить сложившуюся ситуацию. Но следует иметь ввиду, что если собственниками право и обязанность выбора способа управления домом не будут реализованы, — в Вашем случае не проведено общее собрание собственников и не оформлены в форме договора взаимоотношения с управляющей организацией, — то, в соответствии со ст.18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» орган местного самоуправления (в г.Москве префектура) проведет открытый конкурс по выбору управляющей организации и в десятидневный срок он обязан уведомить собственников помещений такого многоквартирного дома о результатах проведенного конкурса.
Результатом упомянутого конкурса станет выбор управляющей организации для Вашего дома. Ее ли выберет префектура? Не можем сказать. Но договор управления в этом случае каждый из собственников помещений дома будет обязан заключить (ст. 161 ЖК РФ).
Если в дальнейшем, по каким – либо причинам собственники решат сменить оправляющую организацию, то и расторгнут договор должны будут ВСЕ. Сколько в Вашем доме собственников? Если даже один договор не будет расторгнут, организацию сменить не удастся. Если же дом управляется, к примеру ТСЖ, расторгается (или, при необходимости, вносятся изменения или дополнения в) ОДИН договор.
Если Вам трудно собрать собрание в большом доме, то Жилищный кодекс позволяет провести собрание в форме заочного голосования путём сбора письменных решений собственников по любым вопросам управления многоквартирным домом, включая создание ТСЖ. Процедура такого голосования хорошо описана в статьях 45-48 ЖК РФ.
Так, может, все же попробовать договориться? А как думают Ваши соседи?
Финальные реплики Вашего обращения позвольте оставить без ответа.
2007-09-11 00:56:32
Татьяна Сергеевна -> Виталию Васильевичу
В нашем доме не проводилось ни очного, ни заочного собрания собственников. Мы не выбирали управляющей компании, не образовывали ТСЖ. Нам не предлагали подписать договор… Вообще не было никаких разговоров на эту тему. Скажите, пожалуйста, означает ли это, что все решили без нас? Какова судьба нашего дома? И где об этом можно узнать?
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ, принимают собственники помещений того многоквартирного дома, где они имеют в собственности жилые или/и нежилые помещения (ст.161 ЖК РФ).
Если такими собственниками это право и обязанность не были реализованы, то, в соответствии со ст.18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» орган местного самоуправления (в г.Москве префектура) проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации и в десятидневный срок он обязан уведомить собственников помещений такого многоквартирного дома о результатах проведенного конкурса. В Москве такие конкурсы должны проводиться после 01.01.2008 года.
Таким образом, если в доме не проведено собрание по выбору способа управления и Вы не получали соответствующего уведомления от Префектуры того административного округа города, где находится дом, следует считать, что вопрос о выборе способа управления Вашим домом остается пока открытым.
2007-09-11 16:01:59
Алексей Сергеевич -> Виталию Васильевичу
Какие цели преследуют власти города Москвы «заманивая» многоквартирные дома в ТСЖ, какая в это выгода для города? Ведь на эти цели выделено 174 млн. руб.
Участие в управлении имуществом, находящимся в частной собственности – право и обязанность собственника. Эти права и обязанность сформулированы и установлены в нормативном правовом документе Российской Федерации – Жилищном кодексе (ЖК РФ), вступившим в действие 1 марта 2005 года. Вступая во владение любым видом или типом имущества (к примеру, дачным участком, автомобилем, телевизором), гражданин, обычно как данность принимает необходимость несения расходов по его содержанию, ремонту, или уплаты налогов.
Квартира или комната – то же имущество. Но, владея, пользуясь и распоряжаясь жилым помещением, мы одновременно пользуемся крышей дома, его стенами, лестничными пролетами, лифтами, мусоропроводами, трубами, подводящими тепло и воду, электрокоммуникациями, другим инженерным и техническим оборудованием. Такое оборудование и коммуникации обслуживают всех жильцов всего дома вцелом. И долю его для каждого из собственников выделить невозможно. Перечисленные нами оборудование и коммуникации в соответствии с ЖК РФ называются общим имуществом многоквартирного дома.
Почему «общим»? ВСЕ помещения в многоквартирном доме являются чьей-то собственностью: жилые – квартиры, комнаты – собственностью граждан (они приватизированы, приобретены по договорам купли – продажи, мены, дарения, наследования) или юридических лиц (компаний), а также — города Москвы в лице Департамента жилищной политики (в них проживают граждане на основании договоров социального найма), нежилые – собственностью города Москвы в лице Департамента имущества, компаний – юридических лиц, приобретших их, или могут являться общим долевым имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Представим, для простоты, что все квартиры в доме – приобретены гражданами. Кому принадлежит общее имущество (см. выше)? Им, гражданам — собственникам. И именно они содержат его, посмотрите в ЕПД. И еще, ассоциативно: как Вы думаете, почему стоимость одного квадратного метра квартиры, приобретаемой в «Золотых ключах» отличается от аналогичной стоимости в пятиэтажном доме? Комфорт. Здесь включена плата и за комфорт подъездов, лифтов, гаражей и т.д.
Если в доме есть помещения, принадлежащие, к примеру, городу, город, как собственник, точно так же содержит их. Наниматели не несут расходов по проведению капитальных ремонтов, только оплачивают текущее техническое обслуживание и коммунальные услуги и наем помещения у города, средства поступают в городской бюджет.
Но домом нужно еще и управлять, принимать решения об объемах и расходовании средств на его содержание и ремонт. Кто должен принимать такие решения? Кроме собственников – никто. Вспомним о дачах, автомобилях, телевизорах…
Ваше право собрать для самого себя информацию, проанализировать и принять решение, какой из трех способов управления (часть 2, ст. 161 ЖК РФ) наиболее эффективен. Целью управления многоквартирным домом является обеспечение безопасности и комфортности проживания в нем (ЖК РФ).
Подход «не мое, значит ничье, а ничье, значит государственное» с переходом в рыночную систему взаимоотношений стал абсолютно не актуальным. Это – закон рынка, закон существования и процветания любого цивилизованного общества. Мы хотим жить в процветающей стране? Городе? Доме?
Зачем это нужно городу? Мы совершенно отчётливо понимаем, что только собственник больше всех заинтересован в эффективном управлении своим имуществом, так как от этого зависит состояние этого имущества, а значит – его стоимость. Ведь только собственник заинтересован в эффективном расходовании средств, которые проступают на содержание домов в виде платежей самих собственников и бюджетных субсидий. Многолетний опыт города Москвы показывает, что только в ТСЖ имеется реальная возможность контролировать эти средства, контролировать деятельность по содержанию домов непосредственно теми, кто кровно в этом заинтересован, т.е. собственниками. Именно в ТСЖ наиболее полно реализуются права собственников квартир по управлению своим домом. Особенно это актуально с переходом ЖКХ на рыночные рельсы, когда все управляющие организации скоро станут частными.
2007-09-13 21:26:57
Надежда Валден — председатель ТСЖ «Хохловский,15» -> Виталию Васильевичу
Уважаемый Виталий Васильевич!
Скажите, пожалуйста, какая организация должна вносить изменения в уже принятое официально описание общего имущества жителей многоквартирного дома и документацию БТИ по многоквартирному дому, если собраны все документы, подтверждающие, что это технические помещения.
Заранее спасибо за ответ. И еще за прекрасные лекции во время учебы.
Если описание общего имущества ранее было утверждено распоряжением префекта административного округа (АО), то для внесения в него изменений необходимо обратиться с соответствующим заявлением к префекту. В заявлении указать предложения по корректировке состава общего имущества с обоснованием принадлежности тех или иных помещений к помещениям общего имущества. К заявлению необходимо приложить копии документов, подтверждающих, что это – технические помещения. На основании такого заявления по указанию префекта межведомственная комиссия АО обязана рассмотреть данные предложения по существу и, при соответствии помещения признакам общего имущества (ОИ), межведомственная комиссия должна принять решение о включении рассматриваемых помещений в состав ОИ. После проведения указанной процедуры откорректированный состав ОИ должен быть утвержден соответствующим распорядительным документом префекта АО.
БТИ вносит изменения в техническую документацию на дом в части уточнения состава ОИ на основании такого распоряжения префекта.
2007-09-14 10:16:02
Измаил -> Виталию Васильевичу
Здравствуйте, Виталий Васильевич!
Будут ли собственники жилья, которые решили самостоятельно управлять домом, получать субсидии или дотации из городской казны на проведение всякого рода общих работ типа ремонта подъездов? И вообще, предусмотрена ли какая-нибудь помощь хотя бы при первых шагах ТЖС или ЖСК? Спасибо.
В настоящее время город взял на себя все расходы по созданию товариществ в домах, где есть собственность города.
В ближайшее время планируется создание сервисных центров с целью оказания ТСЖ консультативных, юридических и бухгалтерских услуг.
Планируется, кроме того, проведение в первоочередном порядке капитальных ремонтов за счет бюджетных средств города в тех домах, где созданы ТСЖ.
Социально незащищенным собственникам жилья предусмотрено оказание финансовой помощи – субсидий, которые будут частично компенсировать затраты социально незащищенных собственников на оплату ремонта дома.
Средства, ранее перечислявшиеся, как дотационные на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов, теперь будут перечисляться городом непосредственно на счета ТСЖ, принявших дома в управление.
2007-09-14 12:41:06
Гоша -> Виталию Васильевичу
Что такое ТОС? Говорят, что это территориальное самоуправление. И оно как бы альтернатива ТСЖ и ЖСК. Есть ли они в Москве, и чем они лучше или хуже других, потому что нигде толком о них ничего не известно, так как вроде против них городское руководство, так ли это?
ТОС – территориальное общественное самоуправление.
Законодательную основу территориального общественного самоуправления в городе Москве составляют Конституция Российской Федерации, Федеральный закон от 28 августа 1995 года N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Устав города Москвы, иные законодательные акты Российской Федерации и города Москвы.
Под территориальным общественным самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения.
Границы территории, на которой осуществляется территориальное общественное самоуправление, устанавливаются представительным органом поселения (в Москве – муниципалитетом) по предложению населения, проживающего на данной территории.
Территориальное общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан: подъезд многоквартирного жилого дома; многоквартирный жилой дом; группа жилых домов; жилой микрорайон; сельский населенный пункт, не являющийся поселением; иные территории проживания граждан.
Органы территориального общественного самоуправления избираются на собраниях или конференциях граждан, проживающих на соответствующей территории.
Территориальное общественное самоуправление в соответствии с его уставом может являться юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в организационно — правовой форме некоммерческой организации.
В соответствии с уставом ТОС сферой его деятельности может быть защита прав и интересов граждан по вопросам сохранения, обустройства и озеленения территорий, организации досуга, содействия органам правопорядка и другим вопросам местного значения.
Членами ТОС могут быть граждане, постоянно проживающие в домах не территории ТОС: как собственники, так и наниматели жилых помещений.
Сферу деятельности, цели, задачи и права товариществ собственников жилья определил Жилищный кодекс РФ. ТСЖ – это некоммерческая организация, объединение исключительно собственников помещений в многоквартирных домах с целью управления комплексом недвижимого имущества в таком доме (дом+земля) для решения вопросов пользования этим имуществом, а также обеспечения безопасного и комфортного проживания в многоквартирных домах, ведения хозяйственной деятельности по содержанию, эксплуатации и управлению многоквартирными домами.
ТСЖ действуют в пределах дома и границ придомовой территории (если они определены и внесены в Кадастр).
2007-09-14 13:04:07
Латыпов -> Виталию Васильевичу
Имеются ли различия между правами нанимателей муниципального жилья и собственниками жилых помещений при выборе способа управления?
В соответствии с ч.1 ст.30 ЖК РФ «Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на правах собственности жилым помещением…». Участие в управлении многоквартирным домом – один из видов реализации права владения недвижимым имуществом.
Наниматели — граждане, пользующиеся жилыми помещениями на основании договоров социального найма, безвозмездного пользования и др., заключенных ими с собственником жилого помещения, каковым может являться город Москва.
Таким образом, наниматели жилых помещений не участвуют в выборе способа управления многоквартирным домом. По квартирам находящимся в собственности города (Вы их называете «муниципальными»), на общих собраниях интересы города – собственника представляют уполномоченные специалисты Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы или ГУ ИС, также уполномоченные Департаментом.
2007-09-14 14:16:52
Сударов В. -> Виталию Васильевичу
Можно ли узнать, сколько сейчас в Москве всего создано жилых товариществ, а еще – сколько развалилось по причине плохого управления. И вообще – возможно ли такое – отказаться от ТСЖ?
В настоящее время в городе зарегистрированы более 2000 ТСЖ.
Однако, не все товарищества занимаются вопросами управления многоквартирными домами. Определенная часть из них находится на стадии приема дома в управление.
Отвечая на ваш вопрос, замечу, что одной из причин ликвидации (самороспуска) ТСЖ может являться отселение москвичей в рамках реализации программы переселения из ветхих домов.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления таким домом один из трех способов: непосредственное управление, управление управляющей организацией или управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом.
Собственники помещений в многоквартирном доме могут не являться членами ТСЖ или не вступать в ТСЖ, но обязаны подчиняться решению общего собрания.
Порядок ликвидации ТСЖ установлен ст. 141 ЖК РФ.
В любое время собственники на общих собраниях могут изменить способ управления домом, отказавшись от ТСЖ и выбрав управляющую организацию или обслуживающую организацию (при выборе непосредственного способа управления домом).
2007-09-14 15:43:04
Ирина Матвеева -> Виталию Васильевичу
Здравствуйте, уважаемый Виталий Васильевич!
Нам говорят, что собственники квартир сами должны выбирать способ управления своим домом. А в течении какого времени по закону это нужно сделать? Заранее спасибо.
Участие в управлении многоквартирным домом – право и обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ).
Предельные сроки выбора собственниками способа управления действующим жилищным законодательством не определены. Решение может быть принято в любое время.
Однако, следует иметь ввиду, что ст. 18 Закона РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и законодательством города Москвы орган местного самоуправления (в Москве такими полномочиями наделены префектуры) в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации должны провести в период с 1 января 2008 года по 1 мая 2008 года открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до 01.01.2008г. не выбран способ управления многоквартирным домом. Но до момента проведения такого конкурса собственники еще могут на своих собраниях выбрать способ управления.
2007-09-14 15:44:26
Александр Коноплицкий -> Виталию Васильевичу
Где можно познакомиться с бизнес-моделями управляющей компании по управлению жилыми домами? И есть ли учебные заведения, где можно всему этому пройти курсы?
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в 2006 году выпущена книга «Управление многоквартирными домами. Практическое пособие». В разделе издания «Экономические разделы управления многоквартирными домами» отражены многие вопросы такой деятельности, например: порядок разработки бизнес-плана деятельности ТСЖ, вопросы экономики ремонтов, методики расчетов доходов и расходов по техническому обслуживанию, примеры расчета годового хозяйственно-финансового плана и многие другие.
Книга поступила в центральные книжные магазины города, распространяется в префектурах АО и управлениях Департамента жилищной политики в АО города Москвы.
Специальность, связанную с работой управляющих в жилищной и коммунальной сферах можно получить в соответствующих профильных ВУЗах.
Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы организовано обучение по курсу «Управление многоквартирными домами», на которое можно записаться, обратившись по телефонам: 544-36-81, 544-36-89 (факс), 741-67-81. Дополнительную информацию можно получить здесь: http://housing.mos.ru/dmghtml/programs/tsg_obuch.html
2007-09-14 15:59:10
Томара Ивановна -> Виталию Васильевичу
Нигде и ни у кого не могу найти ответ, кто же все-таки должен составлять перечень обязательных работ или услуг, которые необходимо выполнять управляющей компанией на каждом конкретном жилом доме. Может быть, вы подскажете? Заранее благодарю.
Примерный перечень обязательных услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме содержится в Постановлении РФ от 06.02.2006 года № 75-РФ и Приложении 3 Распоряжения от 31 октября 2006 г. N 05-14-368/6 «О внесении изменений в распоряжение от 15.08.2006 № 50-14-243/6 Департамента жилищного хозяйства и благоустройства города Москвы» (размещен на официальном сайте ДЖКХ и Б). Этот документ содержит и другие документы, необходимые для ведения хозяйственной деятельности в многоквартирном доме.
Такой перечень для конкретного дома может быть составлен по предложения управляющей организации и подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений как одно из существенных условий договора управления многоквартирным домом.
2007-09-14 16:43:29
Юрий Соболевский -> Виталию Васильевичу
Скажите, пожалуйста, часто ли судятся с управляющими компаниями правления ТСЖ в Москве? Где найти о том информацию, чтобы познакомится с претензиями товариществ к недобросовестным управленцам и не повторять их ошибок? И нельзя ли на семинарах по реформе ЖКХ приводить о том примеры или даже ввести курс лекций об этих безобразиях, чтобы другие учились не вляпываться в жульнический обман?
Сведения о судебной практике по вопросам гражданско-правовых и иных отношений содержат правовые базы. О некоторых типичных ошибках и спорах, а также о практике их разрешения специалисты Департамента рассказывают в ходе занятий образовательного курса для инициативных групп москвичей, членов домовых комитетов, правлений товариществ собственников жилья, территориальных общин, организованного Департаментом (http://housing.mos.ru/dmghtml/programs/tsg_obuch.html)
2007-09-14 17:06:36
Сидоренко Андрей -> Виталию Васильевичу
Здравствуйте! Нас усиленно втягивают в ТСЖ в пятиэтажках района Богородское ВАО. Но при этом известно, что наши «хрущевки» на будущий год должны снести. Правильно ли делает управа, заставляя работников ДЕЗ бегать по этажам за чисто формальными подписями жильцов, которые потом все равно разъедутся по другим домам и это липовое ТСЖ просто развалится. Зачем обманывать людей и себя – ради галочки для отчета перед начальством? И вообще, как быть с товариществами в таком случае – перед предстоящим переселением?
Уважаемый Андрей! В формате настоящей конференции, не имея полной информации о конкретном доме (или домах), не представляется возможным дать точный и полный ответ на Ваш вопрос. За соответствующими разъяснениями Вы можете обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы по адресу 125009, г.Москва, Газетный пер., д.1/12.