«Все о жилищных объединениях»
Сегодня беседуем о проблемах жилищных объединений, новом Жилищном кодексе, управлении жильем.
Акимкин Виталий Васильевич
Начальник Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
2005-05-31 15:12:33
Сергей Петров -> Виталию Васильевичу
Слышал о самоуправлении жителей, спрашивал об этом старшего по дому, четкого объяснения не получил. Нашим домом руководит ГУП ДЕЗ.
Мы, жители выходим на субботники. Что ещё можем?
Сегодня, когда в Москве около 70% жилья находится в собственности граждан, а квартиры и услуги по управлению домами стали предметом рынка, жители не могут и не должны оставаться в стороне от вопросов управления принадлежащим им недвижимым имуществом, контроля качества предоставляемых услуг технического обслуживания, что в конечном итоге ведет к улучшению среды обитания и повышению стоимости квадратного метра занимаемой квартиры.
Существующее московское и федеральное законодательство дает широкие возможности по участию жителей в управлении домами от создания жителями простейших форм участия в управлении, таких как домовой комитет (домком), до более сложных – территориальной общины, или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Создав, например, домком, у жителей независимо от того собственники они или наниматели, активность не ограничивается только выходом на субботники и наведением порядка в подъезде, появляется функция контроля за содержанием дома и благоустройством территории. Домком, по существу, выражает интересы жителей всего многоквартирного дома, следит за работой управляющей компании (в Вашем случае это ГУП ДЕЗ), контролирует расход денежных средств, а для решения конфликтных ситуаций обращается в созданные в управах районов согласительные комиссии. ТСЖ наделено правами юридического лица, может полностью взять дом в управление, но его создание правомочно тогда, когда в частной собственности более 50% помещений в доме. Все это и есть самоуправление жителей.
2005-05-31 15:16:20
Olga -> Виталию Васильевичу
Уважаемый Виталий!
При приобретении квартиры новостройки, после получения ключей и до момента получения прав собственности мы платим в ТСЖ коммунальные платежи и эксплуатационные расходы — средние по г. Москве. Каким нормативным документом (Постановлением или Распоряжением) определяются эти средние платежи (какая ставка за 1 м2?) за 2004 г. и 2005 г.
В Вашем случае, размер платы за техническое обслуживание (содержание и эксплуатацию) общего имущества в многоквартирном доме должен равняться ставке планово-нормативного расхода, ежегодно утверждаемой постановлением Правительства Москвы. На 2004 год эта ставка была утверждена Постановлением Правительства Москвы от 29.06.04 г. № 432-ПП в размере 9 руб. 54 коп. На 2005 год данная ставка установлена в размере 12 руб. 14 коп. Постановление Правительства об утверждении данной ставки находится в стадии выпуска. В домах, управляемых ТСЖ, размер платежей за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в обязательном порядке должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ. В случае, если размер оплаты не утвержден общим собранием или если общее собрание по каким-либо причинам не проведено, то размер оплаты должен быть установлен не выше ставки планово-нормативного расхода.
2005-05-31 15:18:06
Елена Кузнецова -> Виталию Васильевичу
Переехали из сносимой пятиэтажки по договору мены (или по договору социального найма) в дом, где заказчиком-застройщиком было создано ТСЖ, которое управляет домом. Членом ТСЖ не являюсь. С меня берут за техническое обслуживание по завышенным тарифам. Как должны оплачивать услуги технического обслуживания, если у нашей семьи это одно единственное жилье в пределах социальной нормы, и мы в нем зарегистрированы?
Если Ваша семья въехала по договору социального найма, то оплата расходов за техническое обслуживание должна начисляться в соответствии с пунктом 1 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 07.12.2004г. № 863-ПП «Об изменении цен на жилищно-коммунальные услуги для населения», согласно которому размер оплаты за содержание и ремонт жилья за площадь, занимаемую в пределах установленных норм, для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда города Москвы, и для иных граждан, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем в домах, на которые выделяются бюджетные дотации, установлен в размере 3 рубля 70 коп. Причем пунктом 11 устанавливается увеличение в 2,5 раза платежей за жилую площадь, превышающую установленные нормы, что не отражено в представленных Вами расчетах.
При начислении платежей за техническое обслуживание и коммунальные услуги ТСЖ, управляющее домом, где проживает Ваша семья, должно руководствоваться указанным постановлением правительства Москвы, а при расчете бюджетных дотаций распоряжением премьера правительства Москвы от 21 апреля 1999г. № 348-РП «Об утверждении порядка финансирования товариществ собственников жилья».
Если Вы въехали в квартиру по договору мены, то есть являетесь собственником, то ТСЖ вправе начислять Вам плату за техническое обслуживание дома по ставкам, утвержденным общим собранием членов ТСЖ. При этом размер бюджетных дотаций исчисляется исходя из ставки планово-нормативного расхода на 1 кв. м жилой площади (в 2005 г. он равен 12 руб. 14 коп.) и установленного размера платежей населения – 3 руб. 10 коп.
2005-05-31 15:24:35
Татьяна Витальевна -> Виталию Васильевичу
Уважаемый Виталий Акимкин!
Подскажите, предусмотрено ли Законодательством создание объединений граждан, участвующих в финансирование ( договорах соинвестирования) жилищного строительства (т. е. до приобретения прав собственности) ? Известны ли Вам подобные реально существующие объединения, которые успешно функционируют и добиваются от генерального инвестора выполнения установленных инвестиционным договором сроков сдачи домов в эксплуатацию?
Новым жилищным кодексом предусмотрена форма участия граждан в финансировании жилищного строительства путем создания жилищно-строительного кооператива (статьи 110 — 134 ЖК РФ). Члены ЖСК участвуют в финансировании строительства или реконструкции дома на паевых началах. Всего в Москве создано и действует около трех тысяч ЖСК, большая доля которых, создана до 1991 года. С 1991 года по настоящее время имеются единичные сведения о создании ЖСК в строящихся домах. С выходом жилищного кодекса возможно увеличение количества создаваемых ЖСК. Однако, жилищным кодексом предусмотрена возможность участия граждан в контроле за использование вложенных средств на этапе строительства жилого многоквартирного дома, за качеством строительства, за сдачей дома в эксплуатацию путем создания товарищества собственников жилья в строящемся многовартирном доме (статья 139 ЖК РФ). Такое товарищество могут создать лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Решение о создании данного товарищества принимается, если за него проголосовали будущие собственники помещений, которые будут обладать более 50% долей в праве на общее имущество в доме в соответствии с проектной документацией и вложенными средствами согласно заключенным договорам соинвестирования или привлечения денежных средств в строительство. При вводе дома в эксплуатацию председатель указанного товарищество должен быть включен в состав государственной комиссии по приемке дома в эксплуатацию.
2005-05-31 15:28:44
Olga -> Виталию Васильевичу
Уважаемый Виталий!
Я слышала что по новому Жилищному кодексу с 2007 г. перестают действовать жилищные кооперативы. Что делать тем людям, которые уже выплатили свой пай и имеют справку о выплате? Они автоматически становятся собственниками или им еще надо оформить какие-либо документы?
Действительно, в соответствии со статьей 14 закона РФ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» ЖК или ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежат до 01.01.2007 г. преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Если решение общего собрания членов ЖСК о преобразовании в ТСЖ или о ликвидации не принято, то ликвидация ЖСК может быть осуществлена только в судебном порядке по иску налоговой инспекции. До соответствующего судебного решения ЖСК вправе осуществлять свою деятельность. Лица, которые выплатили свои паевые взносы, являются собственниками. Однако, в соответствии с нормами гражданского кодекса, право собственности возникает с момента государственной регистрации в Росрегистрации, независимо от того, расположена ли квартира в доме ЖСК или в доме обслуживаемом ДЕЗ. Государственная регистрация прав на квартиру необходима при переходе прав на квартиру по завещанию, при купле-продаже, мене, дарении или залоге квартиры.
2005-05-31 15:35:20
Юлия Дмитриевна -> Виталию Васильевичу
К сожалению, наш председатель ТСЖ оказался нечист на руку и охоч до власти. Общим собранием ТСЖ мы его отстранили от должности, но вот печать и уставные документы забрать не можем. Фактически без нашего разрешения и ведома он продолжает вести финансовые операции. Подскажите, пожалуйста, как нам быть? Как лишить его права подписи и др. полнлмочий? Ведь он уже решением собрания отстранён.
Вам необходимо направить в налоговую инспекцию протокол и заявление о переизбрании председателя с указанием данных о новом председателе. В банке в установленном порядке поменять банковские карточки на новых избранных лиц, также можно поменять номер расчетного счета, на который будут перечисляться платежи населения и бюджетные дотации, а старый счет закрыть. Если председатель удерживает печать и другие, необходимые для деятельности нового правления документы, рекомендуем Вам обратиться в прокуратуру или в суд. Однако, можно обратиться в милицию (где регистрируют печати юридических лиц) с заявлением об утере печати товарищества. На основании этого заявления Вы можете получить разрешение на изготовление новой печати взамен утерянной. Копию устава товарищества Вам должны выдать по вашему заявлению в налоговой инспекции №46 (которая осуществляла регистацию ТСЖ).
2005-05-31 15:35:29
Алексей Гордеев -> Виталию Васильевичу
С 1 марта вступил в законную силу Жилищный кодекс Российской Федерации? Какими теперь дополнительными обязанностями и правами обладают собственники помещений?
Согласно вступившему в законную силу Жилищному кодексу РФ отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей компанией строятся исключительно на договорной основе. Причем, сначала собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (применимо для домов с небольшим числом собственников); управление товариществом собственников жилья (создание товарищества возможно, когда за это решение проголосовали собственники, обладающие более 50% помещений в многоквартирном доме); управление управляющей организацией. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Однако, способ управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников помещений может быть изменен в любое время.
2005-05-31 15:36:55
Евгений Козлов -> Виталию Васильевичу
Я старший по дому. В нашем доме создан домком. Меня избрали председателем домкома. Буду ли я и члены домкома получать льготы, и какие?
С 1 марта 2005г. льготы старших по дому и подъездам в размере сокращения оплаты за техническое обслуживание на 50% распространяются на руководящие органы домовых комитетов. Если Вы старший по дому и Вас избрали председателем домкома, то Вы будете получать эту же льготу, так как с созданием в доме домкома старшие по дому и подъезду, по — существу, выполняют полномочия старших в составе домкома.
2005-05-31 15:38:36
Елена -> Виталию Васильевичу
В нашем доме создан домком. Дирекция единого заказчика заключила договор с БИЛАЙНом о размещении технических устройств (антенны) на крыше нашего дома. С домкомом не согласовали. Относится крыша к общему имуществу? Что входит в состав общего имущества?
Вступившим в законную силу Жилищным кодексом РФ (ст. 36) определено право собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, к которому отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (технические подвалы), иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В Вашем случае Дирекции единого заказчика следовало бы поставить домком в известность о своих намерениях, так как домком выражает интересы жителей дома, в том числе защищает права собственников помещения на общее имущество в многоквартирном доме.
2005-05-31 15:40:20
Ольга Сергеевна -> Виталию Васильевичу
Наш дом постройки 1957 г. Капитального ремонта не было. Слышали, что теперь ремонт будет делаться за счет жителей. Но это же огромные деньги! Разъясните, пожалуйста.
Расходы на капитальный ремонт дома согласно Жилищному кодексу РФ ложатся теперь на плечи собственников помещений, которые принимают решения по данному вопросу на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Однако Жилищным кодексом предусмотрены определенные дотации на капитальный ремонт, которые могут предоставляться непосредственно управляющим организациям.
2005-05-31 15:43:17
Юрий -> Виталию Васильевичу
Живу в ЖСК, 1972 г. образования. В доме — 90% пенсионеров. Все в трансе — надо перерегистрироваться в ТСЖ — «Это ж бешеные деньги». Так обязательно ли ЖСК проходить перерегистрацию в ЖК или ТСЖ. Смысл? Ваша фраза «ТСЖ наделено правами юридического лица …» ЖСК — тоже юридическое лицо, возможности которого достаточно широко расписаны в новом ЖК. Что будет, если Общее собрание ЖСК решит не перерегистрировать юридическую форму? В доме все собственники своего жилья, другой вопрос, что не все оформили это юридически.
Юрий, частично на аналогичный вопрос, поставленный ранее, я уже ответил. Могу добавить, что в соответствии со статьей 14 Закона РФ «О введении в действие ЖК РФ» кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при перерегистрации ТСЖ. Зарегистрировать же право собственности на квартиру все-таки целесообразно.
2005-05-31 15:55:24
гость -> Виталию Васильевичу
А Галина Хованская утверждает как раз обратное, если капиатальный ремонт не был сделан ни разу (как у нас -дому 50 лет), то капремонт обязан сделать город. Извините, но Галине Петровне мы склонны доверять больше — она лицо нейтральное.
Я разделяю мнение Галины Петровны. Однако в ЖК, к сожалению, не предусмотрено обязательное предоставление бюджетных дотаций на капитальный ремонт домов старой застройки. В статье 165 ЖК РФ сказано, что бюджетные средства на капитальный ремонт домов могут предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо ЖСК. Тем не менее, в бюджете города Москвы на 2005 год, а также в проекте бюджета города на 2006 и последующие годы пока еще предусматриваются средства на капитальный ремонт жилищного фонда.
2005-05-31 15:57:34
Ольга Игоревна -> Виталию Васильевичу
Добрый день!
С 2005 г. в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы работает «одно окно» на прием документов от граждан. Но нигде в Интернете нет информации о графике работы «одного окна». Меня особенно интересует график работы по САО. А может все «окошки» по всем округам работают по единому графику?
В Департаменте работает телефон доверия (290-39-60) по которому Вы можете выяснить всю интересующую Вас информацию о службе «одного окна», а также высказать свои замечания и предложения о работе соответствующих подразделений и сотрудников.
2005-05-31 16:22:23
петр -> Виталию Васильевичу
А почему на вашем сайте (www.housing.mos.ru) нет эл. адреса, по которому можно было бы оперативно связаться с сотрудниками и высказать свои замечания (например, по поводу корректности поведения сотрудников жилотделов и департамента), пожелания или вопрос задать
Уважаемый Петр!
Внимательнее изучите информацию на официальном сайте Департамента. Все координаты (телефоны и электронные адреса) Вы сможете найти. Кроме того, в Департаменте работает телефон доверия (290-39-60) по которому Вы можете выяснить всю интересующую Вас информацию о работе службы «одного окна», а также высказать свои замечания и предложения о работе соответствующих подразделений и сотрудников.
2005-05-31 16:32:13
Юрий -> Виталию Васильевичу
Что входит в функции ДОМКОМА, где-нибудь это прописано? Председатель домкома и Председатель ЖСК/ТСЖ — возможности одни и те же? Ваша фраза "непосредственное управление собственниками …(для домов с небольшим количеством собственников)" Что значит "небольшое"? — И еще — ликвидация ЖСК м.б. осуществлена только в судебном порядке по иску налоговой инспекции" — А причина (основание) для иска?
Домовые комитеты создаются жителями в многоквартирных домах и могут выполнять функции по контролю за содержанием и ремонтом дома и благоустройством придомовой территории. Кроме того, ДОМКОМы вправе участвовать в комиссиях по приемке любых видов работ проводимых по дому и придомовой территории. ДОМКОМ вправе указать свои замечания в актах приемочных комиссий, которые должны рассматриваться на согласительной комиссии, созданной в каждой районной управе. ДОМКОМ вправе участвовать в разработке предложений по перспективным планам ремонта и благоустройства. Порядок взаимодействия ДОМКОМов с органами власти и управляющими организациями утвержден Постановлением правительства Москвы от 21.09.04 № 651-ПП. Методические рекомендации по организации и деятельности ДОМКОМов утверждены Распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.12.04 №1108. Указанные документы вы можете найти на официальном сайте Департамента – http://housing.mos.ru/
2005-05-31 17:07:36
Татьяна Николаевна -> Виталию Васильевичу
В нашем ТСЖ есть большое количество жильцов (и собственников, и нанимателей), имеющих задолженность по оплате коммунальных услуг. Как можно с ними бороться? Отправляем по почте уведомления — не получают, следовательно, мы не имеем возможности обратиться в суд о взыскании задолженности. Кроме того, некоторые собственники квартир не оплачивают услуги охраны, хотя общим собранием такой платеж был утвержден. Является ли для собственников жилья обязательным решение Общего собрания по оплате услуг охраны? Должны ли наниматели, проживающие в нашем ТСЖ, оплачивать услуги охраны?
В соответствии со статьей 161 ЖК управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания. Установление оплаты за охрану соответствует указанному принципу. При этом размер оплаты должен быть утвержден решением общего собрания членов ТСЖ, принятом в соответствии с Уставом. Решение общего собрания обязательно для выполнения всеми собственниками помещений. Взыскание задолженностей возможно по решению суда или путем применения иных организационных мер (или воздействий) на неплательщика.
2005-05-31 17:14:10
Татьяна Николаевна -> Виталию Васильевичу
Еще вопрос — наше ТСЖ не получает финансирования со стороны города на возмещение убытков от эксплуатации жилья. Документы все были сданы вовремя. Наше ТСЖ обслуживается и управляется эксплуатирующей компанией. Их специалисты предприняли все необходимые меры для получения финансирования. Но финансирование не поступает. Какие шаги необходимо нам предпринять дополнительно для решения этого вопроса?
Возмещение убытков Товариществ по эксплуатации жилищного фонда из бюджета города производится на основании и в соответствии с Распоряжением Премьера правительства Москвы от 21.04.99 №348-РП. Если в доме имеются помещения, принадлежащие городу Москве, то договор о бюджетном финансировании следует заключить с районной Дирекцией Единого Заказчика. Если в доме нет городских помещений, то бюджетное финансирование осуществляется через ГУП «Мосжилкооперация» по соответствующему договору. В вашем случае рекомендуем обратиться с письмом в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Газетный переулок 1/12).
2005-05-31 17:43:23
Елена -> Виталию Васильевичу
Уважаемый Виталий Васильевич!
Мы решили создать ТСЖ. Планируем получать прибыль за счет использования крыши и стены дома размещения рекламы. Стоит ли вносить этот вид деятельности в Устав ТСЖ?
В соответствии с Гражданским законодательством, все виды деятельности, которыми может заниматься организация, должны быть внесены в Устав. В данном случае следует записать в Устав такой вид деятельности, как рекламная деятельность.