20:51:29
20 июня 2024 г.

Ликбез для потребителей услуг

ЖКХДоговоры на коммунальные услуги по сложившейся практике заключают управляющие компании – целиком на дом, а то и на группу домов, как в Москве ДЕЗы. Для того чтобы не оказаться в убытке из-за неплательщиков, а то и получить барыш, они применяют методы, мягко говоря, не корректные.

Например, за счет двойных стандартов: с поставщиком расчеты ведутся по фактическому потреблению на весь дом по показаниям общедомового прибора учета, а с каждым жителем – по нормативам. Платежи при этом перестают быть транзитными и становятся налогооблагаемым доходом управляющей организации. Нетрудно догадаться, что налоги оплатит потребитель в составе предъявленного ему платежа по договору управления. Поэтому уже сейчас продвинутые собственники задумываются об исключении управляющих организаций из расчетов между поставщиками и ними как потребителями коммунальных услуг.

Напрямую

Жилищный кодекс предусматривает право собственников выбрать способ непосредственного управления домом, при котором договоры на коммунальные услуги заключаются каждым собственником от своего имени. Однако не все знают, что аналогичный порядок расчетов вправе применить и члены ТСЖ, ЖСК. Они вносят платежи за коммунальные услуги в порядке, установленном органами управления этих объединений (ст. 155 ЖК РФ). Вопрос лишь в том, как реализовать на практике и юридически обосновать этот порядок на переговорах с монополистами, ведь они будут этому сопротивляться. Об этом стоит поговорить подробнее.

Статья 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ правом заключать договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Именно правом, а не обязанностью, и именно в интересах своих членов – потребителей коммунальных услуг. При этом надо учитывать, что интересы членов товарищества (услугополучателей) в большинстве случаев не совпадают с интересами энергоснабжающих организаций (выгодоприобретателей), выискивающих любые предлоги, чтобы не признавать собственников помещений абонентами и не устанавливать с ними прямые договорные отношения как с потребителями услуг энергоснабжения.

Статья 155 ЖК РФ устанавливает порядок внесения платы за коммунальные услуги. Пункт 5 при этом не определяет в качестве сторон правоотношений только ТСЖ и собственников помещений. Порядок внесения платежей за коммунальные услуги, установленный решением общего собрания, может вообще исключать товарищество из числа участников таких правоотношений (функция предоставления коммунальных услуг жителям не является предметом уставной деятельности ТСЖ, равно как и предметом возмездного договора оказания услуг товариществом своим членам – некоммерческая деятельность исключает реализацию услуг).

Статья 164 ЖК предписывает заключать договор энергоснабжения с поставщиком (между прочим, и предоставления услуги, и поставки ресурса одновременно, что называется, в одном флаконе) каждому собственнику, осуществляющему непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. При этом пункт 3 этой статьи устанавливает, что в отношениях с третьими лицами вправе действовать лицо, имеющее соответствующее полномочие. Таким лицом может стать товарищество собственников жилья. А это означает, что Жилищный кодекс предоставляет ТСЖ право заключать договоры энергоснабжения в качестве уполномоченного собственниками помещений лица (например, на условиях представительства или в качестве агента).

Как быть коммерсантам?

В наихудшем положении сегодня оказались коммерческие управляющие организации, которым собственники вносят плату за коммунальные услуги по договору управления. Единственным надежным способом избежать при этом убытков остается жесткое соблюдение правил ведения бухгалтерского учета – превращение таких платежей в транзитные с одинаковыми суммами на входе и выходе, что, безусловно, необходимо отразить в условиях договора.

С таким вариантом разрешения возникшей проблемы выступило Министерство финансов РФ. В письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики от 26.02.2007 № 03-07-15\24 в отношении ТСЖ подтверждено, что если исходя из договорных обязательств ТСЖ является посредником, закупающим по поручению членов товарищества коммунальные услуги, то налогообложение поступающих средств налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль происходит в порядке, установленном для организаций, осуществляющих посредническую деятельность» (то есть с суммы полученного агентского вознаграждения или комиссионных).

Эта схема также полностью применима к случаю, когда многоквартирным домом управляет частная управляющая организация. На сходство правового статуса юридических лиц, выбранных собственниками для управления общим имуществом, указал президиум Высшего Арбитражного Суда при обсуждении практики рассмотрения судами дел, связанных с обеспечением жилых помещений коммунальными и прочими услугами. Отмечено, что управляющая организация полностью или частично выполняет функции ТСЖ, связанные с предоставлением коммунальных услуг, и ее статус аналогичен налоговому статусу товарищества собственников жилья.

Монополисты гнут свое

Несмотря на разъяснения компетентных органов, агентский договор на обеспечение жилых помещений коммунальными услугами на практике встречается редко из-за активного нежелания поставщиков коммунальных ресурсов заключать такие договоры – иначе становится очевидной необходимость признания ими потребителей коммунальных услуг абонентами. Для поставщиков гораздо выгоднее считать управляющую организацию любой формы (коммерческую или некоммерческую – в виде ТСЖ или ЖСК) исполнителем коммунальных услуг, которому они продают ресурсы, необходимые для оказания этих услуг.

Ими упорно игнорируется, несмотря на неоднократные подтверждения в судебных решениях, тот факт, что по законодательству о защите прав потребителей исполнителем услуг может быть только организация, оказывающая услуги по возмездному договору. Следовательно, некоммерческие организации ТСЖ, ЖК или ЖСК нельзя отнести к исполнителям коммунальных услуг, не нарушив требований законодательства.

Наиболее существенную роль в будущем, несомненно, будет играть постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.10.2007 № 57, в котором на основании всестороннего анализа правового статуса ТСЖ арбитражным судам дано важное разъяснение. Оно, в частности, устанавливает, что «обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жителями – членами ТСЖ». Если следовать этому, то становится бессмысленной борьба поставщиков против прямых договоров с населением и их противодействие заключению договоров с управляющими организациями на взаимовыгодных условиях.

Прямые расчеты по индивидуальным квитанциям между поставщиками и потребителями действуют во многих малых городах, реже они применяются в крупных. Именно таким образом, например, в Челябинске собственники оплачивают тепло, в Петрозаводске и Новороссийске – воду, почти повсюду – электроэнергию. Последнее обстоятельство показывает, что поставщики выборочно применяют статьи 539–544 Гражданского кодекса в части обязательности наличия у абонента энергопринимающего устройства. Они признают наличие его в случае расчетов за электроэнергию, но стараются не замечать в остальных случаях. Заключение прямых договоров с гражданами на поставку тепла и воды даже при наличии квартирных приборов учета во многих городах блокируется ссылками на упомянутые статьи ГК РФ.

Верховный рассудил

Обоснованность ссылок некоторых представителей энергоснабжающих организаций на пункт 2 статьи 539 ГК РФ была оценена Верховным Судом РФ при рассмотрении гражданского дела по иску гражданки Беляевой.

В решении от 22.04.2002 Верховный Суд указал, что у нанимателя «отсутствует энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации, и другое необходимое оборудование, при наличии которого закон допускает возможность заключения договора энергоснабжения. Указанное оборудование, установил суд, принадлежит собственникам дома. Следовательно, являясь нанимателем жилого помещения, Беляева не может выступать в качестве стороны (абонента) договора энергоснабжения». И далее: «Вышеизложенное относится и к обеспечению нанимателей тепловой энергией, водой и предоставлению услуг по канализованию».

Таким образом, коммуникации – оборудование жилого дома, присоединенное к сетям поставщика, при наличии которого закон предусматривает заключение прямого договора электроснабжения, принадлежат каждому собственнику помещения – участнику права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. У поставщика не остается легитимного предлога отказываться от заключения прямых договоров энергоснабжения с собственниками помещений многоквартирного дома, принявшими такое решение на общем собрании.

Верховный Суд РФ однозначно подтвердил право собственника помещения в многоквартирном доме требовать заключения с ним публичного договора на обеспечение тепловой энергией, предоставление услуг водоснабжения и водоотведения в соответствии с положениями статьи 426 ГК РФ.

Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация