Фонд РЖС взялся спасать застройщиков от разорения
Фонд содействия развитию жилищного строительства подстрахует девелоперов на случай кризиса перепроизводства жилья. Госструктура обещает выкупать у них оказавшиеся «лишними» квадратные метры и находить им достойное применение.
Купи-продай
Попечительский совет Фонда РЖС недавно утвердил порядок выкупа нереализованных излишков жилья у застройщиков. Если раньше фонд прежде всего был призван в достатке обеспечить строителей земельными участками, к тому же с подготовленной инфраструктурой, то теперь он должен позаботиться еще и о том, чтобы по возможности все построенное на них жилье экономкласса было успешно продано.
В соответствии с утвержденным порядком фонд получает право и, надо понимать, «почетную обязанность» выкупать у застройщика до 35% жилых площадей по инвестиционным проектам малоэтажной застройки и до 25% в многоквартирных домах. Речь идет, конечно, не обо всем жилищном строительстве в стране, а только том, которое ведется на «авторских» землях, то есть тех, что были предоставлены застройщику тем же самым фондом.
За основу цены выкупа принимается регулярно утверждаемая Министерством регионального развития для каждого региона так называемая среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади, уменьшенная на 15%. Напомним, что к действительной среднерыночной стоимости нормативный показатель Минрегиона имеет слабое отношение. Он примерно в 1,5 раза ниже жизненных реалий и используется в качестве инструмента экономии бюджетных средств, выделяемых для обеспечения жильем федеральных очередников.
К примеру, на второй квартал текущего года Минрегионом для Москвы установлена средняя рыночная стоимость на уровне 73 800 рублей за кв. м. Таким образом, в столице фонд сейчас имеет право заключать соглашение о выкупе по цене на 15% ниже – 62 730 рублей. Для сравнения: по последним данным Росстата, в 4-м квартале прошлого года средние цены типовых квартир в новостройках Москвы составляли 96 077 рублей за кв. м, а по данным интернет-журнала metrinfo.ru общий средний уровень цен на жилье в Москве составлял 3 мая 2010 года 128 305 рублей за кв. м.
Как отмечают эксперты, установленная для фонда цена выкупа очень близка к коммерческой себестоимости и превышает ее не более чем на 10–15%. То есть это та цена, которая позволяет застройщику с минимальным успехом вести свой бизнес. (В некотором смысле это и та «справедливая» цена, по которой в идеале должно бы продаваться все жилье экономкласса в стране, но это уже прямого отношения к теме не имеет.)
Выкупленное жилье по гибкой схеме будет продаваться либо государству для удовлетворения нужд очередников, либо выставляться на свободный рынок. Естественно, что государство будет обладать правом первой ночи. Если на момент реализации жилья затраты фонда на его приобретение, содержание и продажу окажутся ниже цен Минрегиона (ситуация роста рыночных цен), то фонд будет обязан предложить его сначала государству без всякой для себя прибыли. Если государству оно окажется не нужным, или к моменту реализации цены Минрегиона станут ниже (ситуация снижения цен), то фонд вправе реализовать это жилье по свободным ценам на рынке. Если же даже рыночные цены в силу каких-либо чрезвычайных обстоятельств просядут ниже затрат фонда на приобретение (обвал рыночных цен), то он будет сдавать это жилье внаем до тех пор, пока рыночные цены не вырастут до уровня, обеспечивающего фонду рентабельную продажу.
Сообразят на троих
Не самой свойственной ему функцией Фонд РЖС наделен не от хорошей жизни. Создание фонда замышлялось в период интенсивного роста рынка жилья, когда ни о каких серьезных излишках квадратных метров не могло быть и речи, когда с рынка сметалось все без разбора на этапе котлована, и у застройщиков голова болела лишь о том, где бы урвать еще кусочек земли под свое доходное дело. Однако времена меняются. Разразился кризис, спрос на жилье резко упал, появилась реальная угроза, что строящееся жилье может быть не продано и даже не достроено. Оказавшиеся под угрозой разорения застройщики вышли из доверия у банкиров, которые резко ограничили кредитование строительства. И сейчас недостаток банковского кредита вышел в первый ряд причин, сдерживающих оживление жилищной индустрии.
Государство взялось снизить напряженность ситуации, приняв на себя часть строительных и, соответственно, банковских рисков. Первым среди подписантов стало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно выступило инициатором ряда программ («Стимул», «Новостройка»), которые призваны расшевелить спрос на новостройки со стороны граждан и стимулировать собственно банковское кредитование жилищного строительства. Однако выделенные на эту цель бюджетные средства весьма ограничены. Теперь в дело включается Фонд РЖС со своими деньгами от продажи земли, который выступает гарантом выкупа части строящегося жилья. «Механизм, предлагаемый Фондом РЖС, направлен на повышение доверия банков к застройщикам, – объясняет заместитель председателя комитета ГД по бюджету и налогам Александр Коган. – Предоставленные фондом обязательства дают уверенность, что даже при низком спросе и снижении рыночной цены у застройщика есть возможность продать часть построенного жилья и расплатиться с банком».
Надо отдать должное авторам – вместо жесткой конструкции выкупа они предложили элегантную последовательность договоренностей заинтересованных сторон, хорошо адаптируемую под изменчивую ситуацию на рынке. Поначалу фонд и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. В этот момент фиксируется цена квадратного метра. Затем застройщик приступает к строительству, а фонд резервирует средства на выкуп. По окончании строительства (проходит примерно два года) у застройщика появляется выбор: либо потребовать от фонда выкупить жилье по давно оговоренной цене, либо самому полностью реализовать его на рынке – в зависимости от того, что застройщику выгоднее. При недостатке резервов на выкуп фонд решает проблему за счет привлечения банковского кредита.
Беспочвенные надежды и ложные страхи
Выход непосредственно на рынок жилья такого крупного игрока, как Фонд РЖС, породил, с одной стороны, слабую надежду на некоторое улучшение с обеспечением жильем очередников, а с другой, вызвал легкое возбуждение в деловой среде, поскольку, по мнению ряда экспертов, фонд способен диктовать цены всему рынку (естественно, в сторону снижения). Однако ни то, ни другое предположение в данном случае не имеют под собой ровным счетом никаких оснований.
Начнем с очередников, то есть с вероятной продажи фондом жилья государству. Весь фокус в том, что такая возможность присутствует лишь на бумаге. В жизни она не реальна. Поясним. Если предположить, что рыночные цены на жилье со временем будут снижаться, то пропорционально будет опускаться и норматив цены Минрегиона. Значит, он станет ниже предыдущих затрат фонда на приобретение жилья (плюс содержание и реализация!). И по действующим правилам государство станет приобретать жилье по более низким ценам Минрегиона (не вполне понятно у кого, но это его проблема), а фонд будет ждать роста цен на рынке. Теперь предположим другой вариант, что цены на рынке остаются без изменения или растут. Тогда уже застройщик откажется отдавать готовое жилье фонду по откровенно заниженным ценам Минрегиона и с гораздо большей выгодой сам реализует его на рынке. Имеет на это полное право. И государство радо бы взять жилье у фонда, да брать будет нечего.
Теперь о возможном диктате фонда на рынке. Во-первых, фонд хоть потенциально и силен, но не настолько, чтобы диктовать. В соответствии со стратегией своего развития фонд планирует довести долю строительства жилья на его землях до 30% от общего объема по стране. Из этого количества он имеет право выкупить не более трети. Итого в лучшем случае в распоряжении фонда окажется не более 10% рынка. Не так много, как кажется. Напомним, принимая недавно закон о госрегулировании торговли, в качестве антимонопольной меры законодатели установили для продовольственных товаров максимальную долю продавца на локальном рынке уровнем в 25%.
Во-вторых, утвержденный попечительским советом порядок напрямую запрещает фонду не то чтобы диктовать, а вообще как-либо влиять на рынок: «Фонд вправе реализовать принадлежащие ему жилые помещения на открытом рынке на конкурсной основе. Фонд определяет количество выставляемых на продажу жилых помещений, учитывая спрос на них на рынке, при этом объем продаж корректируется с целью снижения волатильности цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений в муниципальных образованиях». «Волатильность» означает изменения, колебания. То есть фонду предписано вести себя так, чтобы не влиять на изменение цены.
Наконец, даже задумав вопреки предписанию злоупотребить своим «служебным положением», фонд совершенно бессилен хоть как-то повлиять на рынок в силу той же логики, которую мы излагали выше. Ведь застройщик сбудет свое жилье фонду, только если сам его не сможет продать выгоднее. А это значит, что ситуация на рынке будет швах, и фонду с выкупленным жильем будет не до жиру, быть бы живу и дождаться, когда цены вернутся на приемлемый уровень. А если цены на рынке окажутся хорошие, и вроде бы появляется простор для диктата, то опять диктовать будет нечем, потому что застройщик сам будет торговать, а фонду, выражаясь прямым текстом, вместо квартир покажет известную комбинацию из пальцев.
На самом деле фонд взялся за решение исключительно локальной задачи – в случае крайней необходимости временно поддержать спрос на строящееся жилье и дать застройщику возможность переждать бурю в тихой гавани. За счет денег, вырученных от продажи государственной земли, фонд должен выкупать в период кризиса нереализованные квартиры, выдерживать их у себя год-другой-третий, а при нормализации положения продавать по действующим на рынке ценам. По сути, задача фонда – по возможности сохранить статус-кво на рынке жилья. В электротехнике для уменьшения колебаний напряжения используют сглаживающий конденсатор. А на рынке жилья появился «сглаживающий» фонд. Ни больше ни меньше.