22:34:32
17 июля 2024 г.

С ноткой сомнения

ЖКХСаморегулирование помаленьку приживается в стране и осваивает все новые сферы. Строители уже попробовали сей фрукт на вкус, теперь законодатели намерены сделать его обязательным и для управляющих многоквартирными домами компаний.

В № 14 мы опубликовали оптимистичное интервью на этот счет с одним из идеологов СРО в жилищной сфере Евгением Богомольным, заместителем председателя комитета Госдумы по собственности. Попробуем поговорить о саморегулировании с позиции пессимиста, тем более что однозначных оценок в обществе оно не вызывает…

Федот, да не тот…

Говорят, история повторяется. Коль уж пошел разговор о саморегулируемых организациях, то отметим, что возникли они в виде гильдий даже не в России, а в Западной Европе раннего Средневековья. Первые упоминания датируются VII–VIII веками. В XI–XII столетиях с развитием торговли стали объединяться купцы. Они сообща охраняли перевозимые товары, добивались выгодного сбыта путем создания подворий на ярмарках и получения различных льгот. В гильдии часто объединялись торговцы одним определенным видом товаров. Например, суконщики, виноторговцы и т. п. В родном городе они обеспечивали выгодную для них реализацию, закрепляя за собой монополию на розничный сбыт, чем, собственно, наносили ущерб потребителям, лишая их права выбора.

В России купеческие гильдии стали появляться с XII в. В XVI–XVII вв. образовались корпорации, внутри которых купцы уже тогда делились на первостатейных, среднестатейных и третьестатейных. Гильдии узаконили при Петре I, который объявил, что это делается для того, чтобы «купецкие люди» не разорились «от поборов приказных и ратных служб». Их обязали создавать во всех городах. Коренным же образом положение купечества изменилось в годы царствования Екатерины II. Она предоставила купцам реальные свободы и вольности в их предпринимательских делах, рассудив мудро: «Торговля оттуда удаляется, где ей делают притеснения, и водворяется там, где ее спокойство не нарушают».

При Екатерине II купеческие гильдии стали формироваться по имущественному признаку. К третьей гильдии причислялись купцы, имевшие от 500 руб. до 1 тысячи, ко второй – от 1?до 10 тысяч, к первой – от 10 тысяч и более. При этом купцы различных гильдий имели от государства отличные друг от друга привилегии. С развитием капитализма гильдейское купечество пришло в упадок, не выдержав конкуренции со стороны торгующих крепостных крестьян. И представляло интерес лишь для людей, стремившихся получить сословные права. Точно так же, как уже в наше время, лет 10–20 назад, была мода на графские или княжеские титулы.

К чему такой пространный экскурс в историю? Неспроста наши разумные предки создавали гильдии – прообраз нынешних СРО, не только по профессиональному признаку, но и по размеру капитала. Наши же законодатели предлагают объединения только по виду деятельности, то есть на абсолютно унифицированных условиях. Как при этом будут уживаться на одном поле богатые компании (акционированные ДЕЗы с несколькими сотнями домов в управлении) и начинающие бедные (с 1–2 домами за пазухой) – никому не понятно! А вот кто кого съест, неважно, сразу же или со временем, понятно всем. Передел рынка в пользу сильных неизбежен.

Займемся самолечением?

Монополия – штука опасная, особенно в ЖКХ, сфере, больше социальной, нежели экономической. От нее страдают люди, с ней не справляется государство, хоть и предпринимает попытки это делать. Законодатели же уверены, что болезнь эту способно вылечить саморегулирование.

Это, по сути, предложение рынку: урегулируй себя сам. Равно как если бы врач предложил пациенту – лечись-ка, парень, самостоятельно! Причем саморегулироваться предложено рынку, которого… нет! Взять, к примеру, Москву. Абсолютная монополия ДЕЗов. Для того чтобы в этом убеPдиться, достаточно заглянуть в ЕРУ – Единый реестр управляющих компаний г. Москвы. В Центральном административном округе из 4026 домов меньше двух сотен самостоятельно управляются ЖСК и ТСЖ. У частных компаний, а их порядка 20, также в управлении по одному, максимум по 2–4 дома. Зато у ГУП ДЕЗ, и успевших преобразоваться в ООО бывших ГУП ДЕЗ, по 2–4 сотни домов.

Даже после акционирования они не спешат делиться с новыми игроками. Жители отдельно взятого дома порой не могут добиться от своей дирекции ни внятного денежного отчета, ни качественной работы, хотя противостоят сейчас – один на один, то есть дом и ДЕЗ. Представьте ситуацию, когда в СРО объединятся 25 (минимальное количество членов) ДЕЗов, самостоятельно установят для себя порядки. Куда податься тогда бедным собственникам? Им и сейчас сложно реализовать свой выбор в пользу новой компании. ДЕЗ будто клещами впивается в каждый дом. Надеяться, что с введением саморегулирования у них будет возможность заключить договор с организацией из другой СРО даже из другого региона по меньшей мере наивно!

В Москве полноценный рынок управляющих будет не скоро. В моногородах, коих в России большинство, в общем-то, то же самое. Только правит балом на рынке управления домами, как правило, один бывший МУП, преобразованный в ООО, руководит которым либо бывший чиновник, либо ангажированное местной властью лицо. Приведу в пример типичный моногород Подмосковья. Несколько бывших чиновников администрации организовали три ООО, разделили между собой жилищный фонд и обслуживают, вернее, делают вид, что обслуживают, каждый свой кусок пирога. Ненавидят друг друга жутко, но когда над ними нависает угроза извне – наезд проверяющих, переизбранного мэра, который под градом жалоб на их работу пытается вразумить и призвать к ответственности, тут же сплачиваются и действуют как кулак, дружно отстаивая свои корпоративные интересы. При этом попытки чужаков проникнуть на их территорию пресекаются на корню. Вот вам типичное «СРО», разве что не скрепившее свои отношения на бумаге и незарегистрированное в Росреестре.

Рука руку моет

Взаимная ответственность – понятие спорное. Да если еще оно подкреплено приличной денежной составляющей в виде взносов в компенсационный фонд. 25 абсолютно равных в правах участников, только два – халтурщика, а остальные – добросовестные, покрывают своими средствами их брак. Хорошо, если так, а если наоборот? Никаких денег не хватит, особенно если речь пойдет о крупном браке в многоквартирном доме.

А теперь главный вопрос, который замалчивает законодатель: за чей счет в конечном итоге будет формироваться этот фонд и кому предстоит расплачиваться за недобросовестную компанию? На чьи деньги станут содержать члены СРО ее административный аппарат? У управляющей организации может быть только один источник дохода – платежи жителей. Причем в размере, установленном ими же на общем собрании. Взнос в компенсационный фонд пока невелик – три тысячи рублей, законодатели планируют его постепенно увеличить до 50–100 тысяч. Выходит, расходы эти должны добровольно взять на себя собственники. Мало того, утвердить их на общем собрании! Иначе за счет каких средств организация будет их вносить? А без решения общего собрания ей придется эти деньги у собственников… воровать!!! Третьего пути не дано.

Предположим, что управляющая конкретным домом компания – порядочная, и за ее некачественную работу товарищи по СРО не расплачиваются. Но тогда деньги собственников, собранные с ее домов, пойдут на компенсацию ущерба бракоделов другой компании, возможно даже не из этого города и региона. С какой стати? Обещая собственникам саморегулируемый рай, законодателям надо бы им сказать, что за рай этот им придется платить из своих кошельков.

О других возможных последствиях такой взаимной ответственности предположения можно строить бесконечно. О них, к сожалению, законодатели не думают. К примеру, не хватает денег компенсационного фонда на возмещение ущерба по конкретному дому. Выход: либо дополнительно собирать средства с членов СРО, чему они, естественно, не обрадуются, либо… всеми силами постараться этот ущерб уменьшить или вовсе оставить собственников с носом. Со стопроцентной уверенностью можно утверждать, что взаимная ответственность в СРО будет строиться по принципу «рука руку моет», особенно если дело коснется материального благополучия СРО и ее аппарата. За примером сходим к строителям.

Саморегулирование действует в строительной сфере после отмены лицензирования с 1 января 2010 года. В конце 2009 года не кто-нибудь, а министр Минэкономразвития Эльвира Набиуллина признала, что 70% представителей малого и среднего бизнеса не стали членами СРО из-за отсутствия средств, необходимых для внесения в компенсационный фонд. Сократили перечень работ, требующих допуска от СРО. Тут же начались протесты со стороны уже созданных саморегулируемых организаций: это может нанести непоправимый удар по самой идее саморегулирования в целом! Минрегион опять расширил перечень, и теперь без разрешения СРО работать невозможно даже на небольших объектах.

На конвейер

Законодатели намерены сделать саморегулирование среди управляющих многоквартирными домами обязательным уже в этом году. То есть организациям – не членам СРО работать будет невозможно.

В связи с этим не мешало бы вспомнить об одном маленьком НО в виде… Конституции РФ. В ст. 30 продекларировано, что «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем». И ст. 34: «Каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности».

Делая саморегулирование обязательным, наших предпринимателей вынуждают вступать в общественную организацию. А у них должен быть свободный выбор: работать самостоятельно или в системе СРО. Как должен быть выбор и у собственников: заключить договор с членом СРО, оплачивая при этом расходы на содержание аппарата и взносы в компенсационный фонд, или нанять иную организацию, обеспечив себе те же гарантии страхованием общего имущества и обязав ее застраховать свою ответственность перед третьими лицами.

Обязаловка, несомненно, приведет к коммерциализации СРО. Запросите в любой поисковой системе Интернет – «СРО», и посмотрите, что выдаст Всемирная паутина. Множество юридических фирм предлагают вступить в СРО?– на любой вкус и цвет.

Вот только одна из «зазывалок»: «Обратившись в наш центр, вы получите бесплатную и исчерпывающую консультацию о порядке вступления в СРО. На ваш выбор будут предложены несколько организаций из числа наших партнеров, рекомендуемых для вступления. Сравнив все нюансы, вы сможете выбрать подходящий вариант. Специалисты центра готовы оказать любую помощь при подготовке и подаче документов. Итогом данной работы будет членство вашей организации в СРО и допуск на производство работ. Цена вопроса: 300 тыс. рублей – взнос в компенсационный фонд (оплачивается единовременно при вступлении); от 50 тыс. рублей – ежегодный членский взнос (оплачивается ежегодно); от 10 тыс. рублей – ежегодный взнос по страхованию гражданской ответственности (оплачивается ежегодно); 30 тыс. рублей – услуги центра на проведение всего комплекса мероприятий от встречи с заказчиком до получения допуска на производство работ». И дальше: «Получив полный расчет, вы будете приятно удивлены, т.?к. в расчетах не обнаружите так называемых накруток, напротив, цена будет сведена к необходимому минимуму». К себе зазывает еще одно СРО: «Отличительной нашей особенностью являются очень скромные вступительные взносы – 100 тыс. руб. в год и небольшой пакет документов для вступления в СРО».

Очень скоро после введения обязательного саморегулирования мы получим то же самое и в сфере управления многоквартирными домами. Сейчас нам говорят, что саморегулирование отметет с рынка непрофессионалов. На деле же любой делец за деньги сможет оформить членство в СРО и получить право работать в наших домах.

Поживем, увидим…

Сейчас вопрос: быть или не быть обязательному саморегулированию в управлении многоквартирными домами даже не ставится. Его введут и очень скоро. Именно так настроены законодатели. А что из этого получится, затрудняются ответить даже эксперты-жилищники. В условиях, когда государство практически устранилось от регулирования этой сферы, возложив Жилищным кодексом ответственность за дома на самих собственников и только, саморегулирование представляется многим неким спасательным кругом, с помощью которого можно будет разрешить все управленческие проблемы в жилищном фонде. Однако даже небольшой опыт показывает, что оптимизм законодателей зиждется не на реальных прогнозах и оценках развития ситуации, а на неких эфемерных предположениях. К примеру, что в СРО начнут вступать кристально честные коммерсанты, и что домами они начнут управлять кристально честно, и что перед собственниками будут нести ответственность, следуя каждой буковке Жилищного кодекса. Плохо в это верится.

Лилия Позднякова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация