Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 28 апреля 2010 г. 13:00
Публикация в газете: №15 (790) от 29 апреля 2010 г.

Цены топчутся на месте...

За последние два месяца довольно сильно выросло число сделок. По законам рынка цены должны идти вверх. Но они практически топчутся на месте. Рост есть, но небольшой. С чем это связано? Вопрос задаю генеральному директору компании «ЮСИН-недвижимость» Геннадию Юсину.

– Да, действительно, число сделок на рынке жилой недвижимости возросло. Не буду говорить о макроэкономических показателях, которые оказали позитивное влияние на оживление рынка, а выделю лишь некоторые более понятные и простые факторы.

Во-первых, цены на жилье достигли той отметки, при которой они наконец-то вызвали интерес у покупателей, а значит, дно достигнуто. Впрочем, для некоторых экспертов рынка сей факт все еще остается под вопросом.

Во-вторых, число новостроек в 2010 году начало сокращаться. «Вымывание» квартир на первичном рынке продлится до конца года, причем необходимо иметь в виду, что все это недвижимость, которую начали строить еще до кризиса. А в 2011 году мы уже столкнемся с дефицитом новостроек, так как за годы кризиса новых проектов было запущено ничтожно мало. Не случайно московские новостройки начали сравнивать с шагреневой кожей, которая постоянно сжимается. Стоит добавить, что в начале года многие застройщики стали повышать цены на свои квартиры, и это уже реалии рынка.

И наконец, в-третьих, рынок недвижимости ощутил биение пульса ипотеки. Несмотря на то, что в 2009 году ипотеку практически похоронили. Оказывается, пациент скорее жив, чем мертв. Ну а если серьезно, сегодня становится очевидным, что ипотека начинает новый виток своего развития и может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости.

– Но почему все же цены не идут вверх при растущем числе сделок? Как бы вы объяснили это парадоксальное явление?

– Дело в том, что, говоря об оживлении на рынке недвижимости, я вовсе не имею в виду успешное завершение кризиса. Достижение ценового дна всего-навсего послужит началом продолжительного этапа становления нового рынка недвижимости. Рынка после кризиса. Это значит, что всем его участникам предстоит очень много сделать, чтобы локомотив набрал прежние обороты. Вне всякого сомнения, к участникам рынка я отношу и покупателей, и продавцов недвижимости. И вот здесь мы имеем серьезное противостояние, которое способно существенно замедлить восстановление рынка.

С одной стороны, есть покупатель, который правил бал на протяжении почти двух лет, не желая покупать, а сегодня покупать начал. Но это не тот докризисный покупатель. Сегодняшний очень бережлив и прагматичен и к тому же серьезно поиздержался. Ведь ему пришлось пройти через увеличение безработицы и уменьшение заработной платы, что привело к тому, что его доходы реально упали. Поэтому он будет скрупулезно просчитывать любое возможное вложение. К тому же некоторые покупатели по-прежнему рассчитывают на существенные скидки, не веря, что они уже в прошлом. Вывод – покупатель психологически готов покупать, но хочет максимального удовлетворения своих потребностей, при том что его платежеспособность оставляет желать лучшего или нуждается в поддержке.

С другой стороны, продавец. У него свои счеты и к кризису, и к рынку. В среднем он потерял треть от стоимости своей квартиры. Без малого два года находился под давлением покупателя, и сегодня ему хочется реванша. Вывод – поднимая цены на недвижимость, чтобы хоть как-то компенсировать кризисные потери, продавец поступает так без учета экономических реалий рынка. Между тем квартира теряет потребительскую привлекательность для сегодняшнего покупателя.

В результате этого «великого противостояния» рынок недвижимости в ближайшее время будет скорее всего топтаться на месте. И тут было бы некорректно говорить о выигравших и проигравших. У каждого своя жизненная ситуация. Кто-то может позволить себе не торопиться и еще подождать лучших времен. А кому-то все нужно, как говорится, вчера. Добавлю только, что реальные продажи все же будут опираться на реальные экономические показатели.

– Так все же, стоит ли ждать подъема цен на рынке недвижимости?

– Сегодня предсказуемость рынка недвижимости заметно снизилась, и делать долгосрочные прогнозы довольно трудно. Связано это с тем, что ценовой маятник может легко качнуться как в сторону повышения стоимости недвижимости, так и в сторону ее снижения. Поэтому, делая прогноз, очень важно сегодня не поддаваться докризисным преувеличенным ожиданиям.

Тем не менее мне кажется, что в ближайшее время нас ждет относительная стабилизация на рынке недвижимости с возможным незначительным повышением на 3–5% до осени 2010 года. С осени оживление будет более активным. В целом до конца года рост цен на квартиры не превысит 10–15%. Считаю этот прогноз достаточно реалистичным при условии реального возобновления работы банков по ипотечным программам при отсутствии непредвиденных экономических коллапсов.

Вениамин Вылегжанин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.