Не путайте бомбу с миной
Вместо того чтобы по традиции обсудить поведение цен, на 22-й Выставке недвижимости «Домэкспо» Российская гильдия риелторов довольно неожиданно выбрала в качестве ключевой проблемы отмену приватизации.
Раздача слонов нон-стоп
Казалось бы, после драки кулаками не машут: решение о продлении приватизации принято. Однако у профессионалов рынка возникли свои резоны. Их насторожила стремительность, с которой переменились настроения в верхах. Как заметил президент-элект РГР Григорий Полторак, еще в ноябре-декабре на вопрос, будет ли продлена приватизация, государственные мужи твердо отвечали: «Нет» («Сколько можно?!», «Хватит уже!»). И вдруг – семь пятниц на неделе – в январе ее продлили в очередной раз, причем аж на три года.
Не имеющая конца приватизация риелторам определенно не по душе. Настроение отчасти парадоксальное, ведь оформление квадратных метров в собственность расширяет рынок, способствует росту числа сделок. Однако, как выясняется, риелторское счастье не только в этом.
По мнению вице-президента Юрия Карамаликова, продление приватизации – популизм и заигрывание с населением. Причем в том виде, в каком она проводится, приватизация все равно остается миной замедленного действия, сулящей в перспективе социальный взрыв. Граждан вовлекли, так сказать, в занимательный процесс, не дав полного представления обо всех плюсах и минусах. Ожидаемый налог на недвижимость и плата за капремонт – лишь надводная часть айсберга. Существуют и иные последствия, о которых простые смертные пока не догадываются.
Вице-президент РГР Александр Романенко задается вопросом: сколько на самом деле должно быть собственников, чтобы это было хорошо для страны, для ее граждан и экономики? 50 процентов? 80 или 100? По «широте охвата» мы и так уже впереди планеты всей. Нужно ли нам больше?
Г. Полторак развивает тезис: «Мы продолжаем раздавать жилье в собственность малообеспеченным людям, которые не в состоянии его содержать, потому что нет денег. Человек приватизировал квартиру, а что будет с ней делать, когда встанет вопрос о ремонте, налогах и т. д., не знает. То есть жилье мое, а ремонтируют его пусть другие».
Но все же главная претензия состоит в том, что жилье продолжают предоставлять «задаром, навсегда и всем без разбора – и богатым, и бедным». Продолжается бесплатная раздача слонов.
Московские особые
Между тем, выступая за прекращение или резкое ограничение этой раздачи, риелторы ломятся в открытые двери. Поскольку по-настоящему бесплатных подарков сейчас раздается не так много, как может показаться.
Вспомним недавнее прошлое. До 2005-го постановка на очередь и предоставление жилья не зависели от материального положения граждан. Новый Жилищный кодекс предписал муниципальным властям обеспечивать квартирами исключительно малоимущие семьи. О том, как быть с прежними очередниками, ЖК стыдливо умолчал. В этих условиях столичные власти по собственной инициативе приняли решение не «перетряхивать» старых очередников на предмет их доходов. Негоже власти отказываться от ранее принятых обязательств, даже если закон предоставил такую возможность. Люди восприняли бы это как обман. Таким образом, очередники прежних лет до сих пор претендуют на социальное жилье действительно вне зависимости от материального положения.
В то же время в столице более десяти лет активно внедряются так называемые частично возмездные формы предоставления жилья очередникам, когда квартиры приобретаются за счет собственных средств москвичей с одновременной помощью города. При этом количество бесплатного жилья в абсолютных цифрах хотя и оставалось почти неизменным, однако его удельный вес в общем объеме медленно, но неуклонно падал. По крайней мере, до кризиса.
Таким образом, в городе сформировалась система, по которой более обеспеченные очередники получают жилье в собственность, частично его оплатив, быстрее. А у кого финансы поют романсы, тот довольно долго ждет бесплатной квартиры. Но не отказывают никому. Сепарация происходит естественным образом. Человек с деньгами сам быстро приходит к выводу, что лучше раскошелиться и покончить с вопросом, чем ждать неизвестно сколько. При этом важно, что в рамках возмездных программ город получает состоявшегося хозяина, готового нести бремя собственности.
Эта годами сформированная система представляет собой, конечно же, компромиссное решение. При желан
ии к нему можно придраться с обеих сторон – на то он и компромисс. Но утверждение, будто бы жилье бесплатно раздается налево и направо, является сильным преувеличением.
Есть еще одно обстоятельство, вызывающее неприятие со стороны риелторов, правда оно касается приватизации лишь косвенно. Речь – о бессрочном характере социального найма жилья. Суть проблемы в том, что даже с прекращением приватизации социальное жилье в России не перестанет уплывать из муниципальных рук.
Социальное жилье существует во всех цивилизованных странах. Но нигде это не означает, акцентирует внимание Г. Полторак, что его предоставляют на всю жизнь и, так сказать, безусловно. Такие квартиры дают тем, кто нуждается в социальной помощи, и на время. Пока человек беден, он этой помощью пользуется, устраиваясь на социальных квадратных метрах. Как только появляется нормальный доход, его этого социального жилья лишают и передают тем, кому оно нужно. А человек дальше устраивается самостоятельно.
У нас все кроится на один фасон: вне зависимости от того, богат ты или беден, получил жилье от государства недавно или давно – с тобой заключается договор социального найма. Заключается без всяких условий, пожизненно, фактически с правом наследования детьми, внуками и т. д. И все это время получатель и его наследники пользуются квартирой на льготных условиях. То есть никакой адресной функции наш социальный жилищный фонд не несет.
Причем этот тезис риелторов можно даже усилить. В России социальный наем является не просто бессрочным, а бесконечным, сохраняется, что называется, до конца света. Он прекращается лишь при условии полного вымирания семейного клана. Социальный наем оказывается абсолютно незыблемым, превосходя в этом смысле даже такую твердыню, как право собственности.
Обратите внимание: рано или поздно дом изнашивается полностью и подлежит сносу. Вместе со сносом дома исчезает и право собственности на него. Для бывшего хозяина решение о строительстве нового – его личная проблема. А социальному нанимателю государство обязано старый снести и предоставить жилье в новом!
«Халява полная. Мы обманываем и друг друга, и государство», – возмущаются профессионалы рынка и обещают продолжить «возбуждать» граждан, вести разъяснительную работу с целью прекращения существующей «глупости».
Хеппи-энд надо готовить
Теперь о главном – о том, как бы всем нам дружно поумнеть.
Если мы действительно хотим, чтобы граждане делали выбор относительно приватизации осознанно, то не правильнее ли было бы сначала определиться по всем позициям, касающимся прав и обязанностей собственника и нанимателя? Я имею в виду размер налога на недвижимость, размер и порядок осуществления накоплений на капремонт, сохранение бессрочного характера социального найма и т. п. Потом следовало бы дать людям какое-то время подумать и принять решение. И только после этого прекращать приватизацию. Такова моя точка зрения.
«Неправильно», – утверждает Григорий Полторак. Потому что неопределенность сохраняется всегда. Налоги регулярно изменяются, и это нормально. Изменения принимают депутаты, избранные народом. И коль скоро они налоги увеличивают, значит так надо. К примеру, если поднимут транспортный налог, то владельцы автомобилей будут его платить. Никто же не станет выступать: «Я купил машину раньше, поэтому новый налог не для меня, буду платить по-старому».
Пытаюсь возразить, что сначала должна появиться какая-то практика, чтобы люди ощутили хотя бы приблизительно ту ношу, которую взваливают на себя, приватизируя жилье. А соглашаясь на социальный наем, они вправе знать наперед его правила.
«Зачем?» – удивляется Г. Полторак? Мы предполагаем, что живем в разумной стране, где правительство понимает, что делает. И правила, и налоги оно устанавливает для всех и взвешенно.
Тогда я мысленно переношусь в год 2013-й… Приватизация прекращена. И спустя еще полтора-два года тем, кто от нее воздержался, объявляют: социальный наем отныне временный, и раз в год наниматели должны доказывать свою малообеспеченность. А если не могут, то пусть будут любезны освободить помещение. Абсолютно правильное и взвешенное, по меркам риелторов, решение. Полагаю, это будет уже не мина, а целая бомба замедленного действия.