Загородный «муравейник» для детей асфальта
Ответом на стремление состоятельной публики жить на природе, не расставаясь с привычными благами цивилизации, стало формирование рынка многоквартирных загородных домов. Возник новый тип жилья: апартаменты в многоквартирном доме на территории коттеджного поселка. Нечто странное? Это как посмотреть… Если три-четыре года назад можно было насчитать не более полутора десятков подобных проектов, то сегодня их число заметно возросло.
Заграница помогла
Еще не так давно подобный многоквартирный формат считался весьма необычным для России, хотя в Европе строительство загородных «многоквартирок» в рамках единого проекта пользуется популярностью уже многие десятилетия. А первый «общественный» дом в рамках подмосковного загородного комплекса появился в 1998 году в поселке Новогорск.
Понятно, что «переселенцев» тянет за город не только ради того, чтобы вдыхать кислород. Находится немало других причин, которые заставляют застройщиков возводить многоквартирные дома за пределами МКАД, а покупателей – интересоваться такими предложениями. Причем выгода от общественных домов обоюдная: девелоперам они позволяют получить максимум прибыли от земельного участка, а относительно невысокие цены на такие квартиры дают возможность перебраться за город людям, у которых не хватает денег на индивидуальное жилье.
Беда лишь в том, что Мытищи или Химки не могут создать полного ощущения жизни за городом. Поэтому многие девелоперы уже на стадии проектирования крупного загородного жилого комплекса включают в его структуру и многоквартирные дома. Яркий пример – «Резиденция Лесной Городок» (16 км по Минскому шоссе), который был сдан в эксплуатацию год назад. В нем рядом с таунхаусами соседствуют два многоквартирных дома.
Не менее веская причина такого выбора – резкое сокращение ближних подмосковных площадей, что заставляет застройщиков более рационально подходить к использованию земли. Под многоквартирные дома, чтобы обеспечить жильем десяток-другой покупателей, в отличие от отдельных коттеджей и даже таунхаусов, не требуется больших участков, не высока и себестоимость строительства такого рода жилья.
– Этот формат появился в крупных коттеджных поселках как альтернатива усадебной застройке, – подтверждает эксперт по загородной недвижимости Виктор Сюков. – Чаще всего многоквартирные дома закладываются в крупные проекты, когда речь идет об освоении больших территорий. Ведь никто не усо-мнится в необходимости квартир эконом- и бизнес-класса в таких грандиозных проектах, как «Рублево-Архангельское» (Новорижское шоссе), «Остров Барвиха» (Рублево-Успенское).
Немало примеров и того, когда многоквартирный дом возводится за чертой организованного поселка. Чаще всего такие здания появляются вблизи крупных инфраструктурных центров и на развивающихся направлениях. Данный формат легко приживается, как сказали бы архитекторы, среди интересных природных ландшафтов – в живописном лесном массиве, на берегу водохранилища, рядом с горным склоном. Например, проект Vitro Village на Калужском шоссе с несколькими многоквартирными домами был разработан для любителей активного отдыха на природе.
Хорошее соседство может получиться с «брежневскими дачами» или с известными медицинскими объектами. Подобные загородные жилые комплексы чаще всего состоят из полноценных пяти-семиэтажных домов (в отдельных случаях до 15 уровней), обладают однородной застройкой (пример – жилой комплекс Vitro Club, что в полутора километрах от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе).
Желанная неполноценность
Словом, тенденция к увеличению числа многоквартирных домов в Подмосковье оправданна и бесспорна. По крайней мере, сейчас на долю подобных объектов приходится 15–20 процентов общего объема предложения на рынке загородной недвижимости. Хотя, по мнению некоторых экспертов, кое-кто из инвесторов пытается собрать последние крошки со столов, где уже попировали устроители коттеджных и таунхаусных поселков.
Один из существенных плюсов проживания в загородном многоквартирном доме – такие комплексы по сравнению с городскими имеют более низкую плотность населения (100–150 человек на гектар, в то время как в мегаполисе меньше 500 жителей на одном га не живет). Кроме того, плата за проживание и различного рода налоги здесь намного меньше, чем в индивидуальных коттеджах или таунхаусах, и сравнимы с расходами в городских многоквартирных домах. Важно также, что дальше 20 км от МКАД размещать такие дома девелоперам просто не выгодно, а потому до Москвы, что называется, рукой подать.
Есть, понятно, и минусы. Главный – в том, что квартира в общественном доме относится к неполноценному виду загородной недвижимости. Обитатели такого дома не имеют собственной земли. А поселившись на верхних этажах, они вынуждены совершать «восхождение» в свои квартиры пешком. Лифтов, а также мусоропроводов здесь не предусмотрено.
Активно ведется строительство многоквартирных домов на западном, северо-западном и северном направлениях. Всегда считались перспективными проекты элитного жилья подобного формата на Рублево-Успенском и Ильинском шоссе, поскольку площадей под застройку там остается с каждым днем все меньше. Также специалисты полагают, что проекты эконом- и бизнес-класса могут быть востребованы на Дмитровском, Ленинградском, Калужском, Киевском направлениях. Однако лидерами среди загородных направлений считаются Ярославское и Рублево-Успенское шоссе. Кроме того, в последние два года активно осваиваются площадки под многоквартирное строительство по Варшавскому и Симферопольскому направлениям.
Азбука престижа
Загородный многоквартирный формат на подмосковном рынке чаще всего представлен строениями малой и средней этажности (четыре-пять этажей). Дома, где могут располагаться до ста квартир, обычно имеют не больше трех подъездов. Наличие апартаментов с разным числом комнат зависит от класса объекта.
Специалисты делят рынок загородных комплексов на четыре класса. К классу «А» относятся элитные квартиры для постоянного проживания, такие как в Chalet Жуковка, поселках «Жуковка-1», «Сосны» на Николиной Горе, «Грюнвальд», «Мещерский», «Новое Лапино», «12 месяцев». К классу «В» принадлежат апартаменты в загородных комплексах для отдыха и временного проживания, какими считаются Vitro Village или «Сенеж». Сегмент «С» – это квартиры бизнес-класса для постоянного проживания, какими располагают поселки «Опалиха», «Семь Звезд», «Кореневский Хуторок», «Северная Слобода-2», «Заречье». Наконец, под литеру «D» подпадает бизнес-класс для отдыха и временного проживания. Например, «Жемчужина».
Площадь квартир в загородных домах может укладываться в рамки 50–150 кв. метров. При этом поселки, где спроектированы дома с «однушками», можно пересчитать по пальцам одной руки. Гораздо чаще представлены дома с двух- и трехкомнатными квартирами.
Что касается архитектурного стиля, то многоквартирные дома, как правило, соответствуют общей концепции поселка. Чаще всего, конечно, используется классика, но есть по-стоянный спрос и на модерн. Входит в моду хай-тек: рубленые формы с обилием стекла, плитки и других отделочных материалов.
Если говорить о соседстве с другими форматами загородного жилья, то лучше всего многоквартирные дома сочетаются с дуплексами и таунхаусами. Например, многофункциональный комплекс переменной этажности планируется построить в коттеджном поселке «Барвиха-Village» на Рублево-Успенском шоссе, основным жильем которого являются таунхаусы. Это будет большой современный дом, где в цокольной части предусмотрена подземная парковка, а на первом этаже расположатся офисы, помещения предприятий бытовых услуг и магазин. Второй, третий и четвертый уровни займут уютные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.
Наиболее удачной считается комбинация, когда многоквартирные дома располагаются на одной территории с таунхаусами (как это спроектировано в поселке «Павлово-2» по Новой Риге, или при застройке второго микрорайона «Северной Слободы» по Дмитровке). Но есть примеры, когда на территории одного поселка сочетаются несколько видов загородного жилья. К примеру, в «Рублево-Архангельском» спроектированы все виды загородной недвижимости – от вилл и коттеджей до многоквартирных домов. По сходным проектам будут застраиваться «Остров Барвиха» (Новорижское шоссе), поселок «Новое Лапино» (Рублево-Успенское), жилой комплекс «Мечта» (Рогачевское).
Покупателей таких квартир в шутку называют «детьми асфальта», поскольку они предпочитают жить на природе, не расставаясь, однако, с городским комфортом. Такая публика не стремится обременять себя постоянными заботами, которые неизбежно возникают при житье в собственном доме, и потому полностью отвергает мысль об его покупке. В большинстве случаев это молодые семьи с высоким уровнем дохода, которые хотят растить детей за городом.