Кризис – это хорошо!
На недавно прошедшем 3-м Всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» говорилось об уменьшении инвестиций, снижении объемов строительства, падении спроса. Что вполне понятно – кризис. Но общий тон форума оказался тем не менее оптимистичным: кризис – это хорошо! Почему к такому неожиданному мнению пришли его участники?
Накрутки на квадрат
Прежде всего было отмечено, что жилищное строительство – приоритетное направление развития нашего хозяйства. Все так, и при этом ссылки на авторитетные мнения президента страны Дмитрия Медведева и председателя правительства Владимира Путина, казалось, были излишни: подобный тезис остается неизменным все последние годы. Но как выглядит подобный ранжир с точки зрения простых граждан? Всего в России на сегодня свыше 3 млрд кв. м жилых помещений. Однако 40% из них не нравятся людям, которые в них живут. А 60% населения страны хотели бы улучшить свои жилищные условия. Теперь же это будет сделать еще сложнее. Темпы строительства снизились.
Но дело даже не в этом: Москва если и снизила объемы, то не намного: на 6%. Проблема, скорее, в другом: дорого. 50–60 тыс. рублей в месяц (при 14% ипотечных) – немного найдется в Москве семей, способных выложить такие деньги. При этом кризис снизил даже число потенциальных покупателей: в прошлом году – это уже в целом по России – было выдано примерно в шесть раз меньше ипотечных кредитов, чем в предыдущем.
В рейтинге цен Москва по-прежнему остается вне конкуренции – цены за квадрат запредельные. Президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев проанализировал ситуацию. В стоимости жилья собственно строительно-монтажные работы занимают лишь 50–55%. Остальное – высокие процент-ные ставки по кредитам, непомерные платы за землю и подключение к коммуникациям, большие местные налоги – непроизводственные траты, связанные с процедурными процессами.
Среди них отметим такую: бюрократические процедуры. Согласование различных документов растягивается на столь большие сроки, как нигде в мире: 700–720 дней. Для сравнения: в США на это уходят 40 дней, в Европе – 60. А потом еще 2–3 года идет оформление готовой недвижимости в собственность. А это ведь тоже наценка. Кто-то из вселившихся платит за коммунальные услуги, кто-то нет. Но за все отвечает строительная организация, которая вела работы. Она и выкладывает деньги, предварительно, понятно, заложив их в себестоимость.
Сам виноват!
Какова анатомия непроизводственных расходов? Об этом очень наглядно рассказал Юрий Перелыгин, председатель Совета Национальной гильдии риелторов, который решил, как говорится, поставить эксперимент на самом себе. Живет он в одном из поселков Ленинградской области, и там задумал построить небольшой дом, всего-то 120 кв. м. Сам, своими силами. А заодно проверить, с какими трудностями сталкивается малый бизнес в строительном деле. И при этом поставил для себя такое принципиальное условие: никаких взяток! Все должно было делаться по утвержденным административным правилам.
Началось с земли. Требовалось немного: 15 соток. Оформлял он этот участок четыре года! Еще год ушел, чтобы поставить его на кадастровый учет. Любопытно, что выделяли участок и согласовывали одни и те же люди: руководитель райкомзема, первый зам. главы администрации района, начальник управления архитектуры и градостроительства, представитель сектора благоустройства, главврач и еще пяток специалистов, включая начальника отдела пожарной охраны и представителя регионального центра по делам гражданской обороны. Нельзя ли было совместить обе операции? Вопрос риторический… Более того. Та же комиссия и в том же составе (разве что плюс ГАИ, а еще взрывотехник – на предмет, не заложена ли на участке бомба) утверждала проект. Не иначе как все другие проблемы в поселке уже решены. Осталась одна забота: перелыгинский дом.
На все это было потрачено – для наглядности (потом объясним) Юрий Александрович вел счет в европейской валюте – 10 тыс. евро. Три года еще ушло на разрешение подключиться к электросетям. Полгода – на согласование, чтобы провести газ. То и другое – 5 тыс. евро. Воды в поселке нет – за подключение к трубе потребовали также 10 тыс. евро. Тут экспериментатор дрогнул. Решил: нет, лучше скважина. Но в результате бурение обошлось ему в те же 10 тыс. евро. Да еще потребовались деньги на лицензию. Какую лицензию? На что? Объяснили: вода-то питьевая, а на нее нужно специальное разрешение. На этом докладчик закончил выступление: не о чем больше рассказывать, ибо застопорилась вся его эпопея. Остановилась стройка. Пожарники все еще не выдали своего окончательного вердикта – можно возводить домик или нет?
Почему европейская валюта? Чтобы можно было сравнить. В Германии или, скажем, Франции все согласования обошлись бы в двадцать раз дешевле и отняли от силы месяц. А кто виноват во всем? Ведь сроки и деньги могли быть значительно меньше, если бы горе-экспериментатор обратился к посредникам, те бы тогда быстренько провернули все по своим каналам – только заплати. Не захотел. С кого же тогда спрос? С самого Перелыгина!
Владимир Яковлев прокомментировал выступление: «Жванецкий отдыхает…»
Все выше и выше
Почему же все-таки такое происходит? Откуда появляется вся эта бюрократиада? Почему накрутка на кв. м равна себестоимости самого строительства? Об этом на форуме говорилось много, но наиболее точно и убедительно сказал председатель комитета Государственной думы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум: «Помните старое советское присловье: «Пережили голод, переживем и изобилие»? Оно мне, еще подростку, долго не давало покоя: как это – изобилие? Почему его надо переживать? И только сейчас я понял смысл этой народной мудрости: мало – плохо, но еще хуже, когда много».
И далее заговорил о кризисе, предварительно пояснив: сравнение нынешней ситуации с прошлыми годами не вполне, конечно, корректно. Тогда «изобилие» было мифическим, и в приведенной поговорке был скорее иронический смысл. Но с 2003 по 2008 годы такое изобилие стало вполне реальным: наступили «тучные» времена, денег у людей – не у всех, конечно, а определенной их части – становилось все больше. Строительная сфера отреагировала на это моментально: подняла цены. Ведь недвижимость стала лучшим способом вложения личных средств. При этом поплатилась и сама. Именно за это время, по мнению Шаккума, мы потеряли свой строительный комплекс. Он стал принимать уродливые формы. Качество работы снижалось, мало что делалось для ее совершенствования, но при этом «начальников» становилось все больше. Административные издержки становились безумными. Как на дрожжах рос аппарат компаний. Зарплаты топ-менеджеров не самых больших из них составляли до миллиона и выше долларов в год. Появлялись все новые контрольные, регистрационные, разрешительные, надзирающие органы. Чиновники стали самостоятельными участниками строительного бизнеса. Сместились акценты и в производстве строительных материалов. Главным теперь становилось не улучшение их потребительских свойств, а увеличение прибыли. В конечном счете мы получили то, что получили: цена жилья в не самой богатой России стала выше, чем в благополучной Европе.
А какова все-таки приемлемая и реальная цифра? На форуме назвали ее: 30 тыс. руб. за кв. м, или (возврат к прежнему счету в данном случае так и просится!) тысяча долларов. Если говорить о Москве, то это раз в пять ниже существующей цены. Будет ли она? Кризис показал: должна быть! «Те, кто думает, что когда кризис закончится, как страшный сон, и мы будем жить, как прежде, что останутся все эти «шоколадные» цены, ошибаются, – веско заключил Мартин Люцианович. – Возврата к старому не будет. Выживут и будут процветать лишь те компании, которые уже сейчас, в трудный период, существенно снижают административные и производственные издержки, внедряют новые технологии, по-новому смотрят на развитие строительного комплекса».
Таков тренд современной строительной индустрии. Важно, что он находит деловую, предметную поддержку государства. Ведь что такое ликвидация административных надстроек? Это больший акцент на решение задач внутри строительного комплекса, создание саморегулируемых организаций. Любое участие властных органов в строительном бизнесе надо ограничить. Развитие указанных организаций – одна из главных задач на ближайшие годы. Государство же должно активнее заниматься модернизацией и развитием коммунальной инфраструктуры. Строители – сами! – будут принимать необходимые стандарты, осуществлять контроль, и, понятно, нести за это ответственность. Они же должны стать инициаторами в ликвидации различных бюрократических барьеров. И это, кстати, уже не пожелание, а реальность: ныне созданы три национальных объединения саморегулируемых организаций, активность и авторитет их самих постоянно растут.
Нельзя не сказать и о Фонде развития жилищного строительства, одна из целей которого – выделение участков. Хотите, уважаемые строители, участвовать в государственных программах, желаете получить участок? Тогда приближайтесь к той самой тысяче, о которой было сказано.
Так это будет или не так – судить пока трудно. Но комитет, возглавляемый в Госдуме Мартином Шаккумом, готовит поправки в Градостроительный кодекс, которые введут более жесткие нормы для строителей в части экономичного ведения работ, предлагают преференции для тех компаний, которые станут строить дешево и качественно. Льготы будут касаться земли, налогов, стоимости подключения домов к коммунальной инфраструктуре.
Новую роль государства на форуме определили так: переход от анализа рынка к управлению стоимостью строительства.
Есть резервы? Есть!
Как обстоят дела в столице? Первый заместитель руководителя Департамента городского строительства Владимир Хайкин поддержал Шаккума: да, 30 тыс. руб. за один кв. м – это и наша мечта, если бы мы ее достигли, гордились бы победой всего строительного комплекса столицы. Но надо смотреть на вещи реально. Земля дорогая, тарифы на энергоресурсы высокие, инженерные сооружения сложные… Хорошо, если эта цифра станет не ценовой отметкой, а лишь себестоимостью, да и то только коробки. Понятно, что будем стремиться к снижению продажной цены, и сейчас ищем резервы, но в этом должны принять участие не только строители, но и наши партнеры. Ведь вопросы проектирования и подключения инженерных коммуникаций, энергосистем решают в других ведомствах, а там меньше чем за два года с этим не справляются.
Здесь стоит напомнить: до 2003 года, т. е. до «тучных лет», стоимость «квадрата» в Москве была порядка 18 тыс. руб. Что говорить: «изобилие» сильно ударило по всем нам. Еще нескоро освободимся от всех его последствий. Но то, что шаги к этому предпринимаются, – уже отрадно.
Другой резерв – привлечение населения к возведению жилых объектов. Речь идет о возрождении тех самых жилищно-строительных кооперативов, которые еще в начале 60-х годов дали мощный толчок развитию жилищного строительства. Правда, и это уже в наше время, их хотели поставить вне закона, обязали преобразоваться в ТСЖ. Не дал Конституционный Суд – отменил соответствующую норму в принятом ЖК РФ. Правительством Москвы к настоящему времени для кооперативов выделено 20 земельных участков. Возврат к ЖСК идет по всей России. В Пензе (к ней еще вернемся) с участием жильцов в этом году будет построена вообще третья часть всех жилых строений.
Что сдерживает их развитие в Москве? Существующие нормативные акты, касающиеся земли. Исполнительными органами столицы уже внесены поправки в городское законодательство – с тем чтобы таким кооперативам предоставлять участки на внеконкурсной основе. Кстати, и на федеральном уровне сейчас готовится закон о некоммерческих объединениях граждан, созданных для возведения жилья. Именно в их развитии видят путь к снижению себестоимости строительства. Ведь пайщики, будущие собственники помещений, отнесутся более ответственно и строго к любым неоправданным издержкам, лишнего не заплатят. Именно они снизят себестоимость строительства.
Оправдаются ли надежды? Хватит ли опыта у непрофессионалов? Но здесь как раз уместна параллель с ТСЖ: такие же сомнения возникали и при их создании. Время показало: личная заинтересованность граждан может двигать горы. Многие жильцы, члены ТСЖ, защищая свой кошелек, теперь на равных разговаривают с управляющими компаниями. Более того – сами управляют своим домом. Так будет и со строительством – разберутся!
Меньше, да лучше
Каковы же главные стратегические ориентиры строительного комплекса страны в последующие годы – кроме уже упомянутого снижения себестоимости? Об этом также говорилось на форуме. Не рано ли? По разным оценкам – то ли прошли пик кризиса, то ли не прошли, но легче пока не стало. Да нет, в самый раз. В Пензенской области уже приступили к серьезным инновациям в строительном деле. «Посткризисная жилищная стратегия до 2020 года» – именно так называется недавно разработанная здесь программа. Думается, она будет интересна для всей России. Не зря пригласили рассказать о ней заместителя председателя областного правительства Надежду Лежикову. И она начала с не раз звучавших слов: «Кризис – это благо».
Построили в области жилья столько же, сколько в прошлом году, но выручили за него на треть меньше – стоят квартиры пустые. Не покупают их люди. Вроде бы понятно: нет денег. Но власти Пензы решили не пенять на объективные условия, а подумать: может, мы сами что-то делаем не так? Может, не тот товар предлагаем? Суть нового подхода – переориентация жилищных программ и жилищного рынка с валовых, количественных показателей на качественные, инновационные. Просто революция: отчитываться не по квадратным метрам, а домохозяйствам! Считать не объемы, а семьи, которые переехали в новые квартиры. В самом деле, что важнее: просторная квартира или удобная? Если при этом еще учесть, что данные понятия совпадают далеко не всегда… Большая площадь – это всего лишь большие деньги. Если квартира нравится, если в ней жить комфортно всем членам семьи – кто считает метры? Считают деньги – чем меньше заплатил, тем лучше.
Но нет ли здесь противоречия с выше приведенными общемировыми нормами: строить не меньше 1 кв. м. на человека в год? Нисколько. Ведь в тех же развитых странах есть и другой – более важный – показатель, характеризующий квартиру: n + 1. Иными словами, в ней должно быть на одну комнату больше, чем число проживающих. При этом площадь комнат не так уж важна. Спаленка чуть меньше, чуть больше – зато у каждого своя. А еще чулан, подсобки – тоже хорошо. В современных квартирах их нет. Иными словами, размер, конечно, имеет значение, но не принципиальное. Удобства важнее.
Более того, для нас, для нашего дикого расслоения валовые показатели особенно опасны: они дают ложную картину жилищной ситуации. В той же Пензе средняя обеспеченность – 22 кв. м на одного жителя. Почти Европа. А между тем «квартирный вопрос» стоит в области, как, кстати, по всей России, очень остро. В чем дело? «У кого жемчуг мелкий, у кого суп жидкий». Вот и весь сказ. Есть квартиры по 200–300 кв. м, даже под тысячу. Но при том часть граждан все еще живет в коммуналках. Так что же лучше – считать объемы или семьи, обеспеченные квартирами? Пусть эта квартира будет не столь обширной, да отдельной, да удобной, да не похожа на соседскую – современная технология позволяет разнообразить планировку даже в типовых домах. Тогда купим. Именно такие теперь и строят в Пензе.
Еще одно стратегическое направление – переход к малоэтажному строительству. Что говорить – переборщила столица с количеством этажей. Европа давно уже приняла иную градостроительную парадигму. В Лондоне, Берлине, Амстердаме ничуть не меньше проблем с землей, но дома там строят не выше 5 этажей.
Сразу ответим на возможное возражение: дома-гиганты разве не стали появляться потому, что Москва вся уже застроена, и осталось ей расти только вверх? Нет, это не так. Сносится ветхое жилье, на очереди – просто некомфортное, морально (не физически!) устаревшее, выводятся промышленные предприятия, – вот и новые участки. Понятно, что потребуется более плотная застройка, но это не значит, что будем жить в тесноте (а значит, в обиде). Надо будет просто по иному подходить к планировке кварталов. Фасады домов – на улицу, а за домами – дворы, озелененные участки. Простора хватит всем.
То, что в малоэтажных домах жить удобнее, комфортнее, – известно, это, по сути, иное, более высокое качество жизни. Но еще и здоровое, что доказано рядом научных исследований: человек запрограммирован природой жить близко к земле. И наконец, в пользу таких домов говорит еще один, возможно, решающий аргумент: высокоплотная малоэтажная застройка намного более экономична, чем высотная. Цифра 30 тыс. руб. за кв. м в этом случае становится не просто реальной, но и экономически обоснованной. Не случайно, что в целом по России новые дома низкой этажности занимают уже более половины всех возводимых жилых зданий. В некоторых областях – даже две трети.
И наконец, еще одна инновация, касающаяся не столько технических решений, сколько ценовых проблем. Она направлена на то, чтобы сделать ипотеку более доступной. Об этом рассказал заместитель министра регионального развития РФ Сергей Круглик. Первоначальный взнос сейчас – 30% от стоимости жилья. Предполагается единовременно оставить только 10%, а оставшиеся 20% перекредитовать, иными словами, увеличить срок погашения всей суммы.