Больше прогнозов хороших и разных!
Тем более что сегодня, в канун Нового года, они легко могут претендовать на роль главного праздничного блюда. Итак, отведаем, что нам приготовили опытные шеф-повара – профессиональные участники рынка недвижимости. И попытаемся выяснить, какой привкус будет иметь год 2010-й от Рождества Христова и второй – от начала финансового кризиса. А заодно вспомним о дежурных блюдах 2009-го.
Признаки жизни
– Уходящий год характеризовался затишьем на рынке. До глубокой осени цены продолжали снижение, но обрушения рынка или резкого падения «в разы» так и не произошло. Уже в ноябре продавцы начали первые попытки реального повышения цен. Нельзя сказать, что это им удалось, однако тенденция роста уже проявила себя.
Кроме того, последние месяцы года ознаменовались вымыванием и первыми признаками дефицита дешевых одно- и двухкомнатных квартир. По числу принятых авансов многие риелторские компании вышли на уровень предыдущих благополучных лет.
Конечно, целый ряд факторов, обусловивших стагнацию рынка недвижимости в уходящем году, все еще не преодолен. А потому нельзя исключить, что первая половина «тигриного» года ознаменуется новым спадом активности спроса и незначительными разнонаправленными колебаниями цен.
Поэтому ситуация января-февраля 2010 года может оказаться диаметрально противоположной той, что мы наблюдали в начале 2009-го. Вместо предоставления дисконтов продавцы будут стремиться преодолеть сопротивление покупателей и поднять цены. Не думаю, что им это сразу удастся сделать, но тенденция уже наметилась. Ведь дефицит предложения, особенно в экономсегменте одно- и двухкомнатных квартир, явно присутствует. А через полгода к нему начнет добавляться провал объема предложения новостроек: запуск большинства новых проектов был остановлен с начала кризиса.
Вновь начала подавать явные признаки жизни ипотека. А возможность приобретения жилья в кредит, естественно, ускорит активизацию спроса. Все это должно привести в будущем году к росту цен.
Не думаю, что это в явном виде произойдет в первом полугодии, но оживление рынка, несомненно, создает предпосылки для подорожания. По крайней мере, так подсказывает логика любого рынка. Однако рост будет сдерживаться одним неоспоримым фактором: текущие доходы населения действительно упали. А потому из этого клубка взаимно сдерживающих факторов следует два возможных сценария.
Первый. В целом по рынку рост цен будет очень плавным и начнется он не раньше осени будущего года. При этом по отдельным категориям жилья возможно более активное подорожание, а по ряду иных – продолжающееся падение цен. Этот вариант представляется мне наиболее вероятным.
Второй сценарий. Продавцы, чрезмерно воодушевленные осенним оживлением рынка, приступят к повышению цен уже в феврале-марте. Причем повышение это вновь будет опираться не на экономику, а на психологию. В этом случае скачок цен может привести к очередной стагнации из-за отсутствия покупателей, оказавшихся неготовыми к приобретению жилья по растущим ценам. А вероятным следствием этой стагнации может оказаться очередное «великое противостояние». Причем на этот раз я бы не взялся утверждать, что победителями в нем окажутся продавцы: ведь позиция покупателей будет базироваться на вполне прозаическом факте – недостатке денег. А с этим, как известно, особо не поспоришь…
Ценовой минимум пройден
Леонид Муравин, заместитель генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
– В 2010 году рынок недвижимости, на мой взгляд, ждет заметное оживление. Сейчас он стабилизировался, летом цены на жилье достигли возможного минимума, и ниже уже не опустятся. Наоборот, будут расти. Примерно по этому сценарию развивался рынок после кризиса 1998 года. За короткое время цена кв. метра вернулась на докризисный уровень, а потом стала быстро расти.
К тому же рынок московской недвижимости не безразмерный. А спрос в последнее время заметно увеличивается. Этому способствовала стабилизация цен, постепенное улучшение экономической ситуации в стране, возрождение ипотеки и, конечно, рост популярности альтернативных сделок. В то же время с начала 2009-го объем предложений на вторичном рынке жилья в Москве сократился по сравнению с предыдущими годами почти на треть. Число новостроек, сдаваемых в эксплуатацию, также уменьшилось. К примеру, доля предложений в столичных новостройках бизнес-класса и класса элит с начала года «ужалась» в три раза. Часть объектов вообще заморожена.
Поэтому есть основания говорить о том, что столичный регион ждет рост цен на жилье. Это в свою очередь вернет на рынок массы продавцов, которые выжидали, не выставляя свои квартиры на продажу.
2009-й и 2010-й – близнецы-братья
Константин Манченко, вице-президент Гильдии риелторов Московской области, руководитель АН «Теремок»:
– Думаю, что столичный рынок еще не достиг дна, а лишь существенно приблизился к нему. По моему мнению, 2010-й будет аналогичен 2009 году, но это при условии помощи со стороны государства, стабильности цены на нефть и курса доллара. Если этого не будет, ситуация может развиваться по непредсказуемому сценарию.
Рекордный объем предложений
Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:
– Начиная с весны уходящего года, когда долларовые цены на квартиры от пиковых значений осени 2008-го снизились на 37 процентов, а рублевые – на 29, рынок находится в состоянии стагнации. Сейчас, по моим данным, средняя цена предложения кв. метра на вторичном рынке типового жилья Москвы находится на отметке 5000 $, или 145 000 рублей. А в период максимальных значений эти цифры были равны соответственно 7500 $, или 195 000 рублей. Фактически рынок откатился к ценам 2007-го, когда в течение года наблюдалась аналогичная стагнация.
Однако природа этих весьма похожих явлений разная, и было бы неверным просто спроецировать стагнацию 2007-го на стагнацию 2009-го. Нельзя также делать вывод о том, что если в 2007-м стагнация продлилась год, то и сейчас продлится столько же. Экономика России, как и мировая экономика, находится в рецессии, а это в свою очередь отражается на рынке недвижимости. Основная особенность его текущего состояния – рекордно высокий объем предложений. Еще никогда за весь период наблюдения (с 1992 года) на московском рынке недвижимости таких объемов не было. Это говорит об основательной разнице между предложением и платежеспособным спросом. И объективных оснований для быстрого (месяц-квартал или полгода) наступления баланса пока не наблюдается.
Прогноз на 2010-й также не дает пока повода для разговора о росте цен. Более того, если экономика не успеет за этот срок выйти из рецессии, то нас ждет плавное понижение цен.
Первый квартал – на раскачку
Марк Гройсман, исполнительный директор группы компаний Sawatzky в России:
– В конце 2009 года на рынке загородной недвижимости ситуация стабилизировалась. Потенциальный спрос достиг значительных объемов, а цены на недвижимость зафиксировались. Более того, девелоперы готовы идти на индивидуальные уступки.
Давать четкие прогнозы на следующий год затруднительно, однако можно с уверенностью сказать, что первый квартал 2010-го не принесет больших перемен. Активная ценовая динамика (как в сторону роста, так и в сторону снижения) маловероятна.
Не слишком вероятным представляется и выход на рынок новых проектов с подрядом на строительство (в классах бизнес и элит). В сегменте экономкласса и в сегменте без подряда на строительство появление новых проектов вполне ожидаемо, так как именно эта недвижимость сейчас наиболее востребована.
Нынче сложились условия, при которых потенциальные покупатели имеют возможность осуществления наиболее выгодной покупки. Активизация рыночных процессов возможна в том случае, если покупатели преодолеют психологические барьеры, и на рынок вернется реальный спрос. Пока сложно прогнозировать начало активных продаж, однако предпосылки для этого имеются.
Оттолкнувшись от дефицита
Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»:
– Состояние рынка недвижимости находится в прямо пропорциональной зависимости от состояния экономики. В краткосрочной перспективе, если не случится ничего непредвиденного, цена на недвижимость будет стабильной. В среднесрочной и долгосрочной перспективе текущее отсутствие новых проектов приведет к дефициту новостроек в Москве, и цена жилья на фоне растущего спроса и растущей экономики вновь пойдет на повышение.