Сто вопросов от собственников
На вопросы читателей «КР» отвечает Оксана Масамрех, пресс-секретарь ГУ «ИС города Москвы»
Чтобы подумать в тишине
Почему при создании ТСЖ используется исключительно заочная форма голосования?
Наталья Попова
– Эта форма установлена Жилищным кодексом, и она наиболее часто выручает при проведении общих собраний. Тем более что собрать всех собственников дома в одном месте в одно время сложно, а то и невозможно. К тому же в «толпе» всегда найдется кто-то один, кто будет против всего, взбудоражит людей и, в результате, захлебнувшись «чувствами», собрание не сможет принять объективного решения. Голосуя заочно, человек у себя в квартире, оставшись один на один с собой, может спокойно подумать и принять взвешенное решение.
Как отщипнуть кусочек
Наше ТСЖ конфликтует с дирекцией единого заказчика – не можем поделить управленческие расходы, ведь часть функций правление оставило за собой. ДЕЗ тянет одеяло на себя, пытаясь заполучить всю плату жителей за обслуживание и текущий ремонт вместе с городскими субсидиями, а ТСЖ пытается отщипнуть кусочек для себя. Как уладить спор?
Надежда Петровская
– Сейчас, действительно, идут большие споры, председатели ТСЖ выясняют отношения с управляющими: кто, кому и сколько управленческих расходов должен. Таких споров не должно быть. В Жилищном кодексе четко определено: ТСЖ, как управляющая компания, само должно предоставлять услуги. Вопрос дележа управленческих расходов отпадет, если «посадить» их в расценки работ и услуг. В любом сметном справочнике на каждый вид работ присутствуют накладные расходы (обычно – 20–23 процента). По сути, это и есть управленческие расходы – на содержание административно-управленческого персонала.
Оптимальный вариант «дележа» такой: кто выполняет работу, тот и получает накладные расходы.
За чей счет оазис?
Живу в доме № 15 на Мичуринском проспекте. Весной привез и посадил с торцевой стороны нашего жилого здания десять кустов сирени, цветы, кустарники. Хотел сам их поливать из крана, предназначенного для полива придомовой территории, но старшая по дому запретила мне им пользоваться.
Зам. главы управы района Раменки предложил поливать этот участок (100 кв. метров!) дворнику из ведер. А воду набирать из такого же крана, расположенного у подъезда. Но это тяжело физически, тем более что участок находится на солнечной стороне и требует каждодневного полива. Иначе зелень выгорит.
Сотрудники ДЕЗа посоветовали дождаться дождя и посадить траву заново. Они также утверждали, что деревья и кустарники в поливе не нуждаются, а для цветов не составит труда носить воду ведрами.
Старшая по дому озеленила территорию со стороны подъезда, поливает ее из того же крана, получает премии. И ей все равно, что происходит за домом.
Из управы пришел ответ на мое обращение: дескать, жильцы поддерживают инициативу старшей по дому, в прошлом году их труд был отмечен вторым местом в конкурсе «Московский дворик». И в Раменках это первый двор, который имеет такую награду.
Сообщили также, что постановлением правительства Москвы № 1112-ПП определен норматив потребления воды для полива придомовой территории, и работу эту выполняет рабочий комплексной уборки. Мне предложили согласовать с инициативной группой жителей, какие растения и где посадить.
Лето прошло в борьбе за воду, поливать из шланга мне так и не дали, и растения пожухли. Как быть?
Михаил Бабайцев
– Многие москвичи хотели бы, как и Михаил Бабайцев, устроить возле своего дома зеленый оазис. Обычно это конфликтов не вызывает. Житель зря обращается за помощью в управу. Проблема должна решаться внутри дома. Любой слив воды влечет за собой последствия для всех собственников. Получается так, что жители первых этажей хотят поливать клумбы, которые их соседям с последних этажей, в принципе, не нужны. Надо понимать: если кто-то возьмет для этого воду из общего крана, то домовый счетчик покажет этот расход, и его раскидают на всех. Значит, либо энтузиаст-озеленитель за свою инициативу должен заплатить из собственного кармана, либо по договоренности с общим собранием все жители берут эти траты на себя.
Любой имеет право разбивать клумбы и поливать их. На самом деле надо решить один вопрос – за чей счет. Если общее собрание не поддерживает инициативу, то остается брать воду из квартиры (а почему бы нет?). Или поставить счетчик на общий кран и – поливайте, сколько хотите, но опять же за свой счет. К слову, это касается и старшей по дому.
Скоро в многоквартирных домах начнется пора отчетных общих собраний. И для того чтобы летом у инициативных жителей не возникло подобных проблем с поливом, включите этот вопрос в повестку общего собрания.
Траву под корень
Жителей нашего дома не устраивает, как рабочие из подрядной организации ГУ ИС района скашивают траву на газонах. Буквально под корень, выворачивая дерн с землей. Трава быстро жухла и уже не вырастала. Мы пожаловались в ГУ ИС, и нам сказали: так положено! Сомневаемся, что косить положено именно так, и если такая ситуация повторится следующим летом, то намерены жаловаться. Подскажите, куда. В административно-техническую инспекцию? А допускается ли совсем не скашивать траву?
Елена Федорова
– Газоны возле дома – это городская территория. ГУИС района выступает в роли заказчика работ по ее благоустройству, на деньги Москвы проводит конкурс, определяет подрядчика.
Действительно, есть определенные требования к скашиванию газонов. И инженерные службы, являющиеся государственными учреждениями, не могут сказать: мы не будем этого делать, потому что жители не хотят. За это их накажет административно-техническая инспекция.
Все зависит от того, каким инструментом пользуются подрядчики. Если это газонокосилка на колесиках, то траве от этого хуже не бывает, наоборот, она еще гуще растет. А вот триммерами она, действительно, зачастую срубается под корень, и на этом месте уже не растет. За это надо наказывать ГУ ИС района, им давным-давно запрещено применять триммеры.
Потребуйте от инженерной службы выполнения этого указания. А если и после этого увидите во дворе триммер, то… Задача административно-технической инспекции следить, чтобы трава была скошена. Каким способом скошена – ее это не интересует. А вот Департамент природопользования г. Москвы требует косить как положено. Жаловаться можно в отделы экологического контроля этого департамента, которые есть в каждом округе.
Аутсорсинг – слово модное
Многих от создания ТСЖ отпугивает то, что содержание правления и обслуживающего персонала оказывается весьма недешевым удовольствием. Есть ли у товарищества, решившего управлять домом самостоятельно, возможность решить эту проблему?
Антон Садихин
– Как известно, ТСЖ позволено нанимать штат рабочих, уборщиц, контролировать их, закупать материалы, инструменты, расходные материалы и практически самостоятельно вести деятельность по предоставлению услуг жителям. Но это, действительно, может быть накладно. В расчете на один дом затраты получаются очень большие.
Для удешевления услуг многие коммерческие управляющие компании оптимизируют свою деятельность, передавая часть функций подрядным организациям, специализирующимся на определенном виде услуг (к примеру, на уборке помещений). Это так называемые клининговые компании. За счет большого объема работ они позволяют себе снижение расценок. Поэтому ТСЖ может заключить с одной из них договор, и она будет убирать дом, что снизит расходы товарищества на содержание уборщиц. Также можно подобрать организацию для проведения сантехнических работ. Это и есть аутсорсинг – передача части функций другой компании.
Глядите в оба
Недавно осилил все-таки договор управления с коммерческой компанией, работающей в нашем доме, и ахнул, не обнаружив в нем раздела об условиях его расторжения. Какими последствиями для меня и моих соседей может обернуться наша невнимательность?
Иван Соболев
– В договоре управления обязательно должен присутствовать раздел, регламентирующий условия его расторжения. Но, к сожалению, не только ваша управляющая компания «забывает» эту часть.
Получается, будто людей загнали в кабалу на всю оставшуюся жизнь и, подписав договор, они вроде как не имеют права его расторгнуть. Ваш пример должен послужить уроком для всех собственников: внимательно читайте, прежде чем подписывать. И при несогласии с каким-либо включенным в предлагаемый для подписи договор пунктом (либо при желании добавить что-либо к договору – те же условия его расторжения) настаивайте не стесняясь. На правах подписывающей документ стороны вы можете потребовать включить ваши условия, более четко сформулировать уже имеющиеся пункты, исключить явно кабальные или противоречащие законодательству абзацы. Подпись на каком-либо документе или пустом листе бумаги, не глядя, оборачивается самыми печальными историями!
Расставить бы акценты
Не согласна с политикой правления нашего ТСЖ. Товарищество, являясь управляющей компанией, заключило договор управления с ДЕЗом. Получается, что в доме две УК, что не допускается законом. Сейчас эта проблема муссируется жилищной общественностью. И выводы делаются такие: речь идет либо о разделении функций управления, либо о подмене способа управления. Насколько законно товариществу заключать договор управления, скажем, с той же дирекцией или со сторонней компанией?
Татьяна Федотова
– Да, формально ТСЖ само по себе является управляющей компанией. Но оно может нанимать профессиональную организацию (по сути, генподрядную) для предоставления услуг. Понятие «управление» четко определено: это постановка целей, задач, их выполнение и контроль. Прием ТСЖ все равно оставляет за собой функцию контроля, а компании-генподрядчику передает постановку целей и задач или выполнение работ. А так как часть функций управления остается у товарищества, то и стороннюю компанию трудно назвать управляющей. С ней должен заключаться договор не управления, а подряда.
В Жилищном кодексе понятие «управляющая компания» раскрыто не слишком вразумительно. Высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников, все решения по дому принимает оно, а не управляющая компания. А у нас считается, что если дирекция, к примеру, выбрана управляющей, то должна все решать за жителей. А это нарушение Жилищного кодекса. Поэтому формально при наличии в доме ТСЖ сторонняя организация может быть эксплуатирующей, предоставляющей услуги. То есть одна сторона подряжает другую сторону за деньги предоставлять определенный комплекс услуг по содержанию и текущему ремонту дома, коммунальных услуг. Поэтому неплохо было бы внести изменения в Жилищный кодекс и правильно расставить акценты: кто все-таки управляет домом – общее собрание или УК.