Обмозгуйте вашу смету
Смета доходов и расходов – финансовый закон для правления любого жилищного объединения, управляющей организации. Она составляется загодя (сейчас самое время планировать ее на следующий год), обсуждается и утверждается на общем годовом собрании. Казалось бы, что сложного – просчитать необходимые дому затраты, прикинуть финансовые поступления, свести «дебит с кредитом», а по факту исполнения этой сметы отчитаться перед людьми. Ан нет! Неясностей много. О них и поговорим…
Не по любви, так по принуждению
Напомним, по Жилищному кодексу именно собственники решают, какие работы нужно сделать в их доме, сколько за них заплатить. Управляющая компания, будь то ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ – лишь исполнитель их воли. Да, дирекция может предложить свой вариант, но собственники вправе с ним не согласиться, оспорить. Кроме того, смета индивидуальна для каждого дома, ведь у двух одинаковых с виду многоэтажек проблемы могут быть абсолютно разные.
Что происходит на деле? Большинство домов управляется ДЕЗами. У каждой их десятки, а то и сотни. Вот и не заморачиваются дирекции составлением смет для каждого дома. Берут типовую форму, и все, что туда вносится, весьма приблизительно соответствует реальным затратам, объемам работ. И доходы подсчитываются просто. Городскую ставку (в этом году она 21,02 руб. с кв. метра общей площади) множат на количество метров в доме, делят на четыре (по числу кварталов) и выставляют жилищному объединению на подпись акт выполненных работ на получившуюся сумму.
Эмма Огнева из ЖСК «Октябрьский» (ул. Профсоюзная, д. 136, корп. 3) рассказала нам:
– Мы сами управляем домом. С дирекцией заключен договор на содержание и текущий ремонт общего имущества. Иными словами, она – наш подрядчик. Мы не подписали смету, представленную дирекцией в прошлом году, потому что были с ней не согласны. Но ДЕЗ не захотел ничего менять. Его задача – собрать деньги полностью, а половины работ не сделать. Однако у нас возникли проблемы с отчетами по бюджетным субсидиям, которые получает ЖСК, как управляющая организация на свой расчетный счет. Поскольку город требует отчет по единой форме, то и заполнять его мы вынуждены не по реально выполненным работам, а по смете, состряпанной дирекцией.
В постановлении правительства Москвы № 1112 от 10.12.2008 «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 г.», к сожалению, не расшифровано, из чего складывается утвержденная городом ставка на содержание и текущий ремонт общего имущества – 21,02 руб. с кв. метра. Выходит, ДЕЗ может написать в смете все что угодно?
Действительно, не только ДЕЗ, но и любая частная организация заинтересована получить с каждого дома по максимуму, сделав для него по минимуму. И как в этой «рыночной» ситуации собственникам отстоять свой интерес?
Вредное заблуждение
Герман Ломтев из Общероссийской жилищной федерации много лет председательствует в своем ЖСК. Он-то и поделился собственным опытом по «воспитанию» дирекции – также подрядчика его кооператива:
– Эта проблема касается многих жилищных объединений. Наши дирекции почему-то уверены в том, что собранные по городской ставке средства в доме должны целиком попадать к ним. Это их «вредное» заблуждение. К сожалению, так думают и многие собственники.
Я добился решения в пользу ЖСК, в течение года не доплачивая своему ДЕЗу. А перед этим сообщил дирекции о том, что договор с нею заключаем не на управление, а на обслуживание и текущий ремонт. И функция управления, а значит, и соответствующая часть городской ставки, должна оставаться в ЖСК. Это наши заработные платы, канцтовары, содержание конторы и прочее. Вопрос в том, сколько себе оставлять? В моем доме на 215 квартир мы ежемесячно собираем примерно 215 тысяч рублей с учетом бюджетной субсидии. Из них себе забираем тысяч 35–40. Задача правления – грамотно скалькулировать эти расходы. Кроме зарплаты, канцтоваров и содержания служебного помещения оставили себе и такую статью, как вода на общедомовые нужды. ЖСК расплачивается с Мосводоканалом, в том числе, и за воду, которую мы отдаем ДЕЗовским уборщицам. Мы убрали из сметы дирекции каменщика с окладом в 6000 рублей, которого отродясь в нашем доме не видели. И высвободившиеся деньги направили на административно-управленческие расходы.
Многие жилищные объединения ошибочно считают, что зарплата их председателя, бухгалтера не должна входить в ставку 21,02 руб. Но в нее же включена зарплата сотрудников ДЕЗа. Почему же ТСЖ и ЖСК за ту же работу не могут получать из той же ставки, ведь что-то делает ДЕЗ, а что-то – правление.
Не надо слепо соглашаться с тем, что вам навязывают, и бояться, что дирекция отвергнет ваш вариант. Скорректируйте смету, поставьте печать ЖСК, визу председателя и отдайте в ДЕЗ. Не подпишут – не надо! За подписью в акте выполненных работ все равно ведь придут к вам.
Надо понять, что без согласованной с жилищным объединением сметы дирекция не имеет права выполнять какие-либо работы в доме. Без нее даже наличие договора не влечет за собой обязанности оплаты. Задача правления – официальным письмом уведомить о том, что денег она не получит, поскольку свои обязанности не выполнила, смету не согласовала.
И еще одно заблуждение. Если собственники на собрании установили городскую ставку, то это вовсе не означает, что все ее составляющие должны быть такими же, как в ДЕЗ. Внутри этих 21,02 руб. «сидят» затраты, которые собственники определили сами и за них проголосовали.