21:09:25
20 июня 2024 г.

Почему на треть, а не в три раза упали цены на жилье?

Рынок недвижимостиВ среднем за последний год цены на столичную недвижимость упали на треть. О том, как поведет себя рынок жилья дальше, существуют различные мнения. На выставке «Недвижимость-2009» руководитель IRN.RU Олег Репченко высказал свою точку зрения на развитие ситуации.

На перепутье

Сейчас у рынка недвижимости может быть только 3 принципиальных пути: двинуться вверх, вниз или остаться на месте.

Сформулируем это так:

1-й сценарий: отскок цен вверх от уровня в 4000 $ и скорое восстановление докризисного уровня (6000 $), т. е. начало нового роста уже этой осенью и продолжение в следующем году.

2-й сценарий: продолжительная стабилизация рынка на уровне около 4000 $ за метр с незначительными вариациями и, возможно, в перспективе с очень вялым ростом на уровне инфляции (порядка 10% в год со следующего года).

3-й сценарий: дальнейшее резкое или плавное снижение цен, по всей видимости, к следующему уровню в 2000 $ за метр (второе дно).

Чтобы понять, как все-таки будет развиваться рынок, необходимо проанализировать, что являлось причинами прежнего движения рынка между «ступеньками» – ценовыми уровнями.

Из новейшей истории

Чтобы спрогнозировать нынешнюю ситуацию, проанализируем, что происходило с ценами на столичном рынке за последние 10 лет.

Период 1998–1999 годов был отмечен падением цен с 1000 до 650 $ за кв. м. Причины этого понятны: кризис в стране, крах банковской системы, потеря сбережений, снижение доходов населения, резкая девальвация рубля.

В 2001–2002 годах произошел рост с 650 $ до 1000 $ за кв. м. Это результат постепенного восстановления экономики России после дефолта 1998 года, а также наступления политической стабильности. Цены вернулись на докризисный уровень спустя четыре года.

В период с 2002 по 2004 гг. квадратный метр в столице вырос с 1000 до 2000 $. Это повышение цены метра происходило на фоне дальнейшего развития экономики страны, позитивного макроэкономического фона. В тот период были относительно высокие цены на нефть. Также в эти годы началось «бегство от доллара». Например, в 90-е он был основным средством сбережения и накопления в России, но с начала 2003-го впервые курс доллара пошел вниз. Тогда же люди поняли, что вложения денег в недвижимость приносят прибыль. Появились первые инвестиционные покупки на рынке жилья.

В 2005–2006 годах столичный квадратный метр вырос в цене вдвое (с 2000 до 4000 $).

Основная причина: заметное сокращение числа новостроек в свободной продаже. Также в этот период произошло смещение строительства из эконома в бизнес-класс. Стало популярно ипотечное кредитование. Ипотека перестала быть экзотикой и пошла в массы. Заметно выросло число инвестиционных покупок.

С конца 2007 до начала 2008 годов квадратный метр еще вырос в цене (с 4000 до 6000 $).

Этому способствовало несколько моментов. Во-первых, существенный переток инвестиционных денег с фондового рынка (который после нескольких лет стабильного роста перешел в колебательную фазу). Во-вторых, зашкаливание цен на нефть. В-третьих, бегство от «кэша» (слухи о деноминации денег). В-четвертых, либерализация ипотеки. Появились кредиты без первоначального взноса, рекордно низкие для России ставки 7–9% годовых. В-пятых, в этот период произошло придерживание жилья застройщиками, вал инвестиционных покупок.

И вот, наконец-то, после длительного роста – падение цен в конце прошлого – начале этого года (с 6000 до 4000 $).

Новый кризис характеризовался исчезновением инвестиционных и ипотечных покупок, спадом доходов населения, отсутствием стабильности и понимания перспектив в экономике и финансовой сфере.

По сути адекватный или экономически обоснованный рост цен на недвижимость наблюдался в основном до 2005 года, до отметки 2000 $ за метр. Понятно, что по мере восстановления страны после дефолта 1998 года цены также должны были вернуться на докризисный уровень – 1000 $ за метр. Более того, впервые они вышли на эту отметку еще в 1995 году на волне расселения коммуналок на деньги «новых русских». Разумеется, что Россия в середине 90-х и в 2002–2004 годах – разные страны, а следовательно, и цены на жилье в новых условиях должны были быть выше, чем уровень в 1000 $.

Однако рост цен на недвижимость с 2005 года во многом носил уже неадекватный характер, обусловленный двумя основными суммарными факторами:

1. Переизбыток свободных денег в стране.

Сюда можно отнести и высокую долю инвестиционных покупок на рынке недвижимости, и дешевевшую ипотеку, и высокие бонусы топ-менеджеров, и деньги фондового рынка, и большие иностранные инвестиции в Россию, и резкое подорожание нефти в предкризисные годы и т. д. и т. п.

2. Нагнетание дефицита жилья.

Сюда можно отнести исчезновение новостроек экономкласса в Москве, введение 214-го ФЗ о долевом участии в строительстве (притормозившего освоение многих площадок под застройку), рост доли социального жилья, придерживание объемов продавцами и застройщиками и т. д.

Что принес кризис?

Нагнетание дефицита жилья и переизбыток свободных денег привели к тому, что в 2005–2008 годах цены на недвижимость в Москве подскочили сначала с 2000 до 4000 $ за метр, а потом и с 4000 до 6000 $. Приход финансового кризиса, по сути, ликвидировал первую причину аномального подорожания недвижимости накануне – переизбыток свободных средств. В итоге стоимость жилья в Москве довольно быстро скорректировалась с 6000 до 4000 $ за метр.

Теперь становится совершенно очевидным ответ на вопрос о том, что нужно, чтобы цены довольно быстро снова отыграли вверх до 6000 $ за метр. Необходимо возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа, нового избытка ликвидности, причем в мировом масштабе: больших инвестиций в Россию, резкого удешевления ипотеки, новой волны расширения крупного и среднего бизнеса, роста зарплат и бонусов, цен на нефть, котировок на фондовом рынке и т. д.

Принимая во внимание текущий макроэкономический фон, вряд ли можно ожидать этого в ближайшие год-два. Новый подъем, скорее всего, рано или поздно наступит, но, опираясь на характерную продолжительность глобальных экономических циклов, ожидать этого можно в перспективе через 5–10 лет, но явно не сейчас. А поэтому и сценарий быстрого отскока цен назад рассматривать сейчас не приходится.

Остается либо вариант продолжительной стабилизации рынка, либо дальнейшего сползания цен вниз. И «переключателем» между этими двумя сценариями остается второй фактор – дефицит жилья.

Возможный откат цен еще ниже к 2000 $, как и их стабилизация на 4000 $, будут зависеть исключительно от того, сохранится ли дефицит предложения на московском рынке жилья или нет. Пока же дефицит предложения сохраняется, поэтому московское жилье и подешевело только на треть (с 6000 до 4000 $), а не в 3 раза (с 6000 обратно до 2000 $). Ведь так или иначе, все основные макроэкономические показатели – цены на нефть, курс рубля к доллару и т. п. – соответствуют сейчас периоду 2003–2005 годов, когда средний уровень цен на квартиры в Москве был порядка 2000 $, а не 2007 году, когда жилой квадратный метр в столице в среднем стоил 4000 $

Понимание этого обстоятельства позволяет нам довольно четко предвидеть дальнейшее движение цен на московскую недвижимость. Если дефицит предложения будет сохраняться, то ниже цены не пойдут и останутся вблизи отметки в 4000 $ за метр. А если по каким-то причинам дефицит предложения будет ликвидирован, то у московского квадратного метра есть все шансы сползти ближе к 2000 $. Но так или иначе, заметное движение цен может начаться не ранее следующего года – после удешевления на треть за последний год рынку, в любом случае, нужна пауза. Ведь даже в период очевидного инвестиционного бума недвижимость дорожала ступенчато – после очередного скачка вверх рынку требовался период передышки, и наступала временная стагнация.

Феномен Марфино

Продажа новостроек к Марфино позволяет представить себе эти процессы наглядно. Там продажа квартир началась с цены в 70 000 рублей за квадратный метр, когда курс доллара был порядка 35 рублей (конец зимы – начало весны 2009 года), т. е. с 2000 $ за метр. Сейчас, при ослабевшем долларе и слегка подросшей цене (по мере застройки и развития микрорайона) это уже 2500 $ за метр, при средней цене на квартиры в Москве около 4000 $. Следует заметить, что при этих ценах в Марфино наблюдается массовый спрос. Продажу по несколько сотен квартир в месяц, как в старые добрые времена, недавно отметил даже глава московского стройкомплекса Владимир Ресин.

При этом на вторичном рынке при средней цене метра порядка 4000 $ за метр, а также в более дорогих новостройках бизнес-класса (цены от 5000 $ и выше) продажа квартир носит единичный характер и активность покупателей минимальна. Это означает, что при данных ценах спрос минимален, в то время как по 2000–2500 $ за метр спрос носит массовый и даже ажиотажный характер. Другими словами, по цене предложения рынок сейчас размазан от 2000 до 10 000 $ за метр и выше (элитное жилье представляет собой отдельную историю). Массовым в секторе продаж можно считать рынок только при ценах 2000–2500 $, а за 4000 $ и выше – это лишь единичные сделки купли-продажи жилья.

Следовательно, если число новых микрорайонов а-ля Марфино будет увеличиваться, а объем предложения по таким ценам – расти, то это автоматически опустит основную часть рынка ближе к 2000 $ за метр. Возможно, на этой отметке будет находиться не средняя цена метра, а ее нижний порог, но в таких условиях и средний уровень цен на жилье в городе и более дорогие новостройки Москвы будут вынуждены дальше корректироваться вниз. Наличие недорогих предложений экономкласса, очевидно, начнут тянуть вниз и все остальные предложения.

Но если Марфино так и останется единичным примером, то по мере его распродажи на рынке останется лишь более дорогое предложение, и текущая структура цен автоматически сохранится. Это и есть сценарий стабилизации рынка при нынешней стоимости жилья.

Наталья Агафонова

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация