Какая длина у банка?
В каком состоянии сегодня находится российская ипотека? Можно ли брать сейчас кредит? Что будет со ставками? Эти и другие вопросы волнуют сегодня россиян. Ответить на них редакция газеты попросила президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимира Лопатина.
– Когда говорят о шестикратном падении ипотеки по стране, мне кажется, что-то здесь не сходится. Судите сами, из 600 банков, реализовавших продукты ипотечного кредитования до кризиса, сегодня на рынке осталось всего 15–17. При этом у каждого из них зафиксировано многократное падение выдачи кредитов. Например, у одного из лидеров – ВТБ 24, – по словам президента этого банка Михаила Задорнова, выдача новых кредитов сократилась в десять раз. Откуда тогда взялась цифра в целом по рынку – усыхание ипотеки только вшестеро? Да, ипотека действительно у нас «просела» весьма серьезно. Так что о «кризисном заемщике» можно говорить лишь с большой долей условности.
– Но ведь и сегодня есть желающие взять кредит.
– Есть, но немного их – смельчаков, готовых замахнуться на ипотечный кредит в том или ином банке. И еще меньше (причем в разы!) тех, кого в банке признают в качестве достойного кандидата на получение кредита. Потому что требования к потенциальным ипотечным заемщикам ужесточились в банках кардинально.
Оно и понятно. На сайте нашего государственного ипотечного оператора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию размещены стандарты, которыми агентство руководствуется при рефинансировании ипотечных кредитов, выдаваемых банками. Основные требования таковы: сумма рефинансируемого Агентством кредита не должна превышать 70% стоимости жилого помещения, находящегося в залоге (значит, минимальный собственный взнос заемщика – 30%, плюс разовые издержки); максимальный месячный платеж по кредиту – 50% от дохода семьи; жесткая процедура проверки этих самых доходов; жесткие требования к приобретаемому жилью…
Конечно, никто не заставляет банки руководствоваться этими ограничениями. Но тогда у них (у банков) не будет практически никаких шансов перепродать выданные ими кредиты, поскольку все каналы рефинансирования ипотеки, кроме государственного, сегодня, в условиях финансового кризиса, перекрыты, и, похоже, надолго. Оставлять же у себя на балансе кредит с фиксированной процентной ставкой на 20–30 лет, при том что собственные ресурсы банка имеют «длину» в лучшем случае несколько месяцев, – непозволительная роскошь для большинства участников этого рынка. Так что приходится подстраиваться под требования государственного агентства, которые, кстати, не из пальца им высосаны, а вытекают из действующего российского законодательства по рефинансированию ипотеки.
В сравнении с «тучным»периодом
– Что же делать потенциальному заемщику в таких условиях? Надо ли тратить время на поиск банка, в котором все же выдадут кредит, и на прохождение там соответствующих процедур? Ведь ставки по кредитам по большей части «кусаются», поднявшись по сравнению с докризисным, «тучным» периодом в среднем раза в полтора…
– Во-первых, поднялись они не всюду одинаково. По-прежнему в стране есть банки, в которых ставки отнюдь не запредельны, особенно в долларах. И я думаю, что опять наступает период, когда такие (валютные) кредиты можно брать, поскольку это будут кредиты в валюте, имеющей долгосрочную перспективу на удешевление. С этим соглашается большинство аналитиков в области макроэкономики.
Правда, некоторые банки предлагают теперь кредиты с плавающей процентной ставкой. Вот здесь я бы поостерегся брать кредит, особенно в валюте. Сейчас мы находимся в зоне массированных антикризисных мер, предпринимаемых едва ли не всеми финансовыми властями мира. Повсюду на финансовые рынки в огромном количестве выбрасываются дешевые кредитные ресурсы, что неминуемо приводит к снижению тех индикаторов, к которым «привязываются» плавающие процентные ставки. Завтра ситуация неизбежно изменится, и эти индикаторы пойдут вверх, потянув за собой плавающие ставки по кредитам. Так что лучше сейчас взять кредит несколько дороже, чем потом столкнуться с еще большим его удорожанием.
Во-вторых, я согласен с тем, что удорожание самих кредитов практически полностью компенсировано сегодня столь же резким удешевлением недвижимости, которую на эти кредиты приобретают. Означает ли это, что покупателям и заемщикам надо торопиться? Не возьмусь сказать однозначно. Если жилая недвижимость в своем ценовом падении уже достигла дна, то имеет смысл поспешить, поскольку последующий рост стоимости жилья будет частично или даже полностью «отыгрывать» взлетевшие ставки по кредитам. Но далеко не все аналитики уверены в том, что дно уже достигнуто. Здесь, как говорится, возможны варианты, зависящие от весьма причудливого сочетания многих макроэкономических и социальных факторов.
Решить самостоятельно?
– Так что в этом отношении пусть каждый принимает решение сам?
– Да, руководствуясь такими параметрами:
- своим финансовым положением и оценкой его устойчивости хотя бы в ближайшей перспективе (взять кредит, а потом его «не потянуть» – что может быть хуже?);
- остротой своей потребности в жилье (время для приобретений жилья в сугубо инвестиционных целях вряд ли подходящее, а вот если очень надо для жизни…).
– И в завершение несколько слов о роли государства на рынке ипотеки. Достаточно ли оно активно, наше государство, в столь сложный период для этого рынка? Не следует ли ему более энергично заняться, например, регулированием процентных ставок или, скажем, субсидированием их в формате нацпроекта «Доступное жилье», который, как нам сказали, никто не отменял?
– Боже упаси! Во-первых, было бы огромной ошибкой ставить знак равенства между проектом «Доступное жилье» и развитием рынка ипотеки. В большинстве «вменяемых» стран давно уже поняли, что ипотечное кредитование – далеко не единственный (а может быть, даже не основной) способ решения жилищной проблемы населения. А там, где этого не поняли, получили жесточайший урок. Даже в лучшие времена (в период минимальных ставок и прочих льгот по ипотеке) лишь десять процентов населения в России могло нормально обслуживать ипотечный кредит в случае его получения. И всякие попытки искусственно расширить этот круг чреваты серьезными проблемами. Для малообеспеченных семей в мире применяются иные способы обеспечения жильем, важнейший из которых – социальный найм.
– Типа социальной ипотеки?
– Вовсе нет. Так называемая «социальная ипотека» – это чуть ли не наше, российское, изобретение, причем небезобидное. Ничего не имею против той трактовки «социальной ипотеки», которая используется правительством Москвы. Потому что, если разобраться, ипотека в этой программе вполне нормальная, рыночная. Социальными же в ней являются цены на жилье, приобретаемое очередниками города в кредит. На здоровье! Может город строить жилье за тысячу долларов квадрат – пусть строит и продает в рассрочку малообеспеченным семьям. Пусть даже субсидирует им первый взнос – тоже неопасно.
А вот в тот момент, когда власти начинают всерьез задумываться о субсидировании процентных ставок по ипотеке, риски возрастают многократно. Ведь субсидирование это на много-много лет вперед. А ну как у властей завтра изменится видение ситуации? Или сама ситуация? Посмотрите на Калифорнию. Самый богатый штат в Америке, и что? Двадцать миллиардов бюджетного дефицита! Представьте себе, что в этом самом бюджете находятся обязательства по субсидированию процентной ставки многих тысяч ипотечных кредитов. Наверняка, эта статья расходов будет секвестрирована в тяжелый период. И тогда – многие тысячи дефолтов по ипотеке, за которыми либо огромные трудности у банков, либо не менее тяжелые последствия у должников. Опасные это игры. Как, впрочем, и любой популизм.