Шаг за шагом… за землей

Что вы будете лицезреть из окон своего жилища? Благоустроенный зеленый двор, свалку или автомобильную стоянку? От того, на кого оформлена земля у дома, зависит многое.

Отправные точки

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства. Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Длительное время власти неохотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом. Однако с принятием этих актов ситуация в значительной мере изменилась.

Для того, чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся выстроить алгоритм действий – с пояснением каждого шага на пути оформления участка земли в собственность.

Но прежде назовем отправные точки, федеральные нормативные правовые акты, в которых прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию. Это:
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в дейст-вие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».

На основании этих нормативных правовых актов субъекты Федерации принимают свои законы и постановления с учетом специфики их регионов.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства. Аналогичное положение закреплено в п. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Длительное время власти неохотно шли на оформление земельных участков в собственность, и сама эта тема долгое время находилось под запретом. Однако с принятием этих актов ситуация в значительной мере изменилась.

Для того, чтобы каждый собственник помещения в многоквартирном доме имел представление о порядке оформления права общей долевой собственности на земельный участок под его многоквартирным домом, постараемся выстроить алгоритм действий – с пояснением каждого шага на пути оформления участка земли в собственность.

Но прежде назовем отправные точки, федеральные нормативные правовые акты, в которых прописаны права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под домом и прилегающую к нему территорию. Это:
Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации;
Статьи 36, 37, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»;
Статья 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества».

На основании этих нормативных правовых актов субъекты Федерации принимают свои законы и постановления с учетом специфики их регионов.

Шаг 1.Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Необходимость этого шага прописана в п. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Порядок проведения общего собрания собственников помещений установлен ст. ст. 45–48 ЖК РФ. Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании. Общее собрание должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него. По результату собрания должен быть составлен протокол. В качестве хорошего методического пособия с полным комплектом образцов документов по организации общего собрания, его проведению, составлению протокола может служить постановление правительства Москвы от 3 июля 2007 г. № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Перечень необходимых документов для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной или заочной форме:
– Заявление уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка;
– Схема распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
– Копии уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
– Лист регистрации собственников помещений или их представителей, принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
– Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
– Письменные решения собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка;
– Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Не ущемить бы прав соседей…

Хочется обратить особое внимание на текст самого Заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица о формировании земельного участка.
«В целях реализации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: _______ от _________(дата), в соответствии с Жилищным и Земельным кодексами Российской Федерации, постановлением правительства Москвы от 27 июня 2006 г. № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность” прошу сформировать земельный участок, на котором расположен указанный дом, для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».

Хочется порекомендовать собственникам более внимательно отнестись к выделенной фразе и сравнить ее с текстом в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, касающимся описания общедомовой собственности – земельного участка. В этой статье говорится более шире: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке».

По этому поводу на заседании московского правительства возникла целая полемика. Одни предлагали ограничить участок стенами дома, другие дорезать к участку еще один метр от дома. Руководитель земельного ведомства столицы В. Дамурчиев пояснил, что его департамент столкнулся с завышенными претензиями некоторых ТСЖ, представляющих интересы собственников жилья многоквартирных домов, по выделению земельных участков под их домами. «Если мы, межуя участок, будем оформлять его всего в паре метров от отмостки, то мы рискуем нарушить закон. А если мы будем оформлять землю в соответствии с современными нормами МГСН (Московские городские санитарно-технические нормы), то можем ущемить собственников жилья в соседних многоквартирных домах», – подчеркнул он.

В свою очередь, главный архитектор столицы Александр Кузьмин полагает, что «в соответствии с градостроительными нормами совсем не обязательно выделять большие участки под один дом». «Земельные участки под многоквартирными домами для оформления в собственность необходимо нарезать строго в соответствии с функциональными нуждами самого дома», – указал он. По мнению главы Москомархитектуры, участки же большей площади, например, под детские или спортивные площадки, должны формироваться «путем объединения интересов жителей нескольких домов, так как они обеспечивают жизнедеятельность всего микрорайона». Впрочем, ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» гласит: площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

Весьма положительным является то, что постановлением правительства Москвы предписано префектурам административных округов, управам районов совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обеспечить оказание, при необходимости, содействия в проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу формирования земельных участков. Кроме того, префектуры обязаны:

1. Создать комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

2. На основании запроса уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лица выдавать выписку из протокола заседания комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах о соответствии представленных документов по принятию общим собранием решения о формировании земельного участка требованиям законодательства.

3. Не требовать представления других документов, кроме документов, указанных в приложении к постановлению.

Шаг 2. Обращение с заявлением о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в нем

Необходимость этого шага исходит из требований п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ. Эта норма права подлежит применению в связи с тем, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирным домом в общую долевую собственность должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц – собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, который установлен п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ.

На основании решения общего собрания любое уполномоченное лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ.

В каждом субъекте Федерации назначены уполномоченные органы на прием заявлений о приобретении права собственности на земельный участок. По постановлению правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» уполномоченным органом власти в г. Москве является Департамент земельных ресурсов. Как правило, в департаментах имеются свои информационные сайты, информационные стенды с образцами документов.

Шаг 3. Обращение с заявлением о формировании участка

Избранное общим собранием уполномоченное лицо должно обратиться в орган государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такое требование содержит п. 3 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В ней сказано:

1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания любое уполномоченное собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

На основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка.

Из уже упомянутого ППМ № 431-ПП от 27.06.2006 г. следует, что уполномоченным органом власти в городе Москве также является Департамент земельных ресурсов.

Шаг 4. Формирование земельного участка

Требованиями федерального законодатель-ства (п. 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ») формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий. Они утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ.

Что касается земельных участков в Москве, то тут ответственным за формирование участка является Департамент земельных ресурсов (ДЗР). Пунктом 11 приложения № 1 постановления правительства Москвы № 431-ПП установлены некоторые особенности формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.

Согласно п. 11.2, п. 11.3 указанного приложения к постановлению правительства Москвы при формировании земельного участка ДЗР заказывает разработку заключения о градостроительных регламентах земельного участка и проект межевания территории в Комитете по архитектуре и градостроительству города Москвы.

ДЗР утверждает проект границ сформированного земельного участка на основании проекта межевания территории; обеспечивает изготовление за счет заявителя технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях, установлении и закреплении границ земельного участка с определением площади (при отсутствии сведений об инженерно-геодезических изысканиях); обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет и изготовление кадастрового плана земельного участка.

Проект межевания территории необходим для установления размера и границ земельного участка (п. 3 ст. 12 Закона г. Москвы «О землепользовании и застройке в г. Москве»). При этом проект разрабатывается за счет средств бюджета города Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.

Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектов на территории г. Москвы регламентирован приложением № 4 к постановлению правительства Москвы от 29.11.2005 № 941-ПП.

После подготовки проекта межевания квартала и его утверждения в установленном порядке, уполномоченное лицо обращается в органы Роснедвижимости для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Шаг 5. Принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность

Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть, общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона.

В Москве Департамент земельных ресурсов осуществляет подготовку решения о безвозмездном предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нем.

Решение о предоставлении земельного участка в г. Москве принимается правительством Москвы или префектами административных округов (п. 8 ППМ № 431-ПП).

Так, согласно п. 5, п. 6 ППМ № 431-ПП префекты административных округов принимают решения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений:
– граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся здания, строения, сооружения, общая площадь которых не превышает 3 тысяч квадратных метров;
– граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся части нежилого здания (помещения в нем), расположенного на неделимом земельном участке, если общая площадь такого здания не превышает 3 тысяч квадратных метров и все помещения в здании находятся в частной собственности.
– граждан, обладающих земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В остальных случаях решения принимаются правительством Москвы.

Шаг 6. Возникновение права общей
долевой собственности на участок

В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» с момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, что государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Шаг 7. Государственная регистрация права общей долевой собственности

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Но, для избежания государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:
– заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);
– документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;
– документ об оплате государственной пошлины;
– сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;
– правоустанавливающие документы на общее недвижимое имущество;
– технический паспорт дома.

Виктор Федорук, руководитель Информационно-правового центра по проблемам реформы ЖКХ