Ипотека. Чем обернется массовый невозврат?
Если сегодня разговор заходит об ипотеке, то обычно он сводится к таким моментам: проценты по кредитам слишком высоки, и что будет дальше? О ситуации, сложившейся на ипотечном рынке, рассказывает президент Международной академии ипотеки, депутат Госдумы РФ Иван Грачев.
Массовый невозврат?
– Ситуация, действительно, довольно сложная, но не безнадежная. Почему? Да потому, что доля невозврата по рублевым ипотечным кредитам составляет пока чуть больше 1%. Кстати, в развитых странах и без всяких кризисов 1,5 процента невозврата считается нормой. Значит, по рублевым кредитам у банков больших проблем пока не возникало. А вот по валютным ситуация гораздо хуже. Невозвратов, насколько я знаю, уже 10–15 процентов. Можно ожидать увеличения этой цифры до 30 процентов, если не больше. Банки, которые ориентировались только на внутреннюю систему сбора длинных низкопроцентных денег, больших проблем не испытывают, а вот те, кто набирал кредиты за рубежом, вылетают в трубу.
– Насколько же реален массовый невозврат?
– Массовых невозвратов по стране не будет. В кризисе мы уже давно, прошли, можно сказать, главную его фазу, но при этом ударного увеличения доли невозвратов нет. То, что в отдельных городах он растет вовсе не из-за банков, а по субъективным причинам – это, к сожалению, реальность. Люди лишаются дохода и выйти из ситуации по ипотечным кредитам не могут. Мы хотим, как это сделали банки на Западе, ввести мораторий на выселение, чтобы было время разобраться с ситуацией.
Реальная помощь
– Сейчас тем, кто попал в сложное положение, деньги выделяют через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК. Ваше мнение по этому поводу?
– Когда принималась программа по выделению средств АИЖК, я возражал, считая, что деньги надо перечислять напрямую. Что же мы видим? Те самые 1–2 процента невозврата рублевых кредитов – это не более 16 млрд рублей, то есть за эту сумму проблемные квартиры можно выкупить, а ведь АИЖК дали 200 млрд рублей. При этом ничего хорошего для людей не произошло.
Если государство действительно хочет помочь людям, оно должно сделать две вещи: первое – выкупить эти квартиры в режиме социального жилья, пока люди не окажутся платежеспособными – это будет стоить в среднем 16 млрд рублей. Второе: для тех, кто не хочет оказаться в социальном жилье даже временно, нужна организованная прямая госвыплата этих денег банку. Правда, в таком случае сложно будет разобраться с залогами. На мой взгляд, самый хороший вариант – это перевод квартир в режим социального жилья и выплата банку сразу всей суммы, а дальше человек решает, сможет ли он рассчитаться с государством. Без правительства этот вопрос не решить, поскольку в регионах нет на это средств.
– Может быть, поможет закон о банкротстве физических лиц? Ведь он был подготовлен в ускоренном режиме?
– Я не был сторонником форсированного введения этого закона. Ведь как действовали банки? Казалось непонятным, почему это они непроверенным людям под высокие проценты дают рискованные кредиты. По сути, они заманивали людей, зачастую неплатежеспособных, не понимающих, что, если взяли рискованный кредит, то квартиру могут отобрать. Стали проводить законы вроде этого, о банкротстве физических лиц, когда на все имущество может быть наложен арест, и все будет распродано с молотка. В кризисной ситуации проводить законы, нарушающие действующий баланс не в пользу человека, который не обязан уметь считать риски, как это умеет и обязан делать банк, нельзя. Я не поддерживаю такое изменение баланса в пользу банков и против людей.
– Что же, основная нагрузка помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудное положение, должна лечь на плечи государства?
– Безусловно. Кризис же создавали не люди, его создало государство и власть, которая ориентировала банки на абсолютно неверные займы денег за рубежом. А раз государство повинно, часть нагрузки оно должно взять на себя. Критерий для адресной помощи простой: человек потерял работу, зафиксировал желание найти ее, став на биржу труда. Таких действий должно быть достаточно для того, чтобы государство помогало заемщику.
– Если чиновники отказывают, может, поможет суд?
– Думаю, суд в пользу заемщика дело не решит, потому что договорные отношения с банком четко зафиксированы, и решить что-то можно только взаимным изменением договора.
Где второй, там и третий…
– А как вы относитесь к тому, что сейчас тем, кто лишился работы и не может платить проценты по ипотеке, предлагают взять второй кредит?
– Это только усугубляет ситуацию. Мы же не знаем, сколько лет продлится кризис. А льготный кредит дают всего на год. Что потом? Брать третий?
– И что же делать?
– Правильное решение, как я уже говорил, чтобы государство выкупило квартиры у банков, и пусть люди живут там как в социальном найме до тех пор, пока не смогут снова расплатиться.
Смотрите, что получается: наше правительство заложило на спасение безработных заемщиков 200 млрд рублей. А если сесть и посчитать, сколько семей оказались в такой ситуации, то выяснится — их примерно 15– 20 тысяч. Брали в среднем не более 40 тысяч долларов. Умножаем и получаем порядка 800 млн долларов. Это же существенно ниже 200 млрд рублей, которые в эту программу были направлены.
– Кстати, о найме. Депутат Госдумы Галина Хованская как раз предлагает принять закон, который бы позволял властям сдавать жилье внаем. Но это будет что-то среднее между социальным и коммерческим наймом…
– Да, такой закон нужен, и я поддерживаю коллегу. Но промежуточные варианты – это всегда сложно. Хотя, безусловно, закон надо принимать в первом чтении, а затем его дорабатывать.
Вспомним про кувалду
– Иван Дмитриевич, в такой трудной ситуации, наверное, мог бы помочь закон «О строительных сберегательных кассах». Как говорится, самое время. Есть ли какие-либо подвижки с его прохождением дальше первого чтения?
– Да. После того, как президент высказался о том, что нам нужна своя система, аналог строительных сберегательных касс, ССК, то внимания к закону прибавилось. Все министерства и ведомства дали положительное заключение. Но сводное заключение пока тормозится…
– Но есть еще кооперативы. Правда, в последнее время о них мало что слышно. А ведь так наши не очень богатые граждане могли улучшать свои жилищные условия. Тем более, что они наиболее близки к ССК. Расскажите, что сегодня происходит?
– Закон о жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК) хоть и принят, но он не дает кооперативам нормально работать. Поэтому многие из них, кто хочет быть на рынке, всячески его обходят, работают по схемам, которые нашим законодательством не запрещены. Отчего люди, вступающие в кооператив, не становятся защищеннее? Здесь все зависит от конкретного исполнителя-председателя: организовал он хорошо работу или нет. Но есть и вполне надежные кооперативы.
– А чем, на ваш взгляд, плох закон о ЖНК?
– Когда пытаешься поставить самую лучшую систему контроля, которая выявляет весь брак, то ее обязательно разобьют кувалдой, потому что она бракует всю продукцию. И никто ничего не может заработать. Система контроля должна быть реально согласована с квалификацией людей, с уровнем брака… Так и с кооперативами. Сделали закон, который перекрыл кислород не только мошенникам, но и нормально работающим кооперативам. Естественно, что они начинают искать обходные пути, а это, как известно, может быть чревато для членов кооператива.