Земля с молотка
Нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», несмотря на все усилия федерального правительства, как тот воз, что и поныне там. Однако к чести правительства стоит сказать, что даже в нынешнее непростое время своих усилий оно не оставляет, пытается придумать новые инструменты, которые бы помогли сдвинуть воз. Одним из них должен стать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
Ля-ля «Тополя»
Недавно фонд провел первые земельные аукционы под застройку жильем. Оценивать эффективность нового инструмента пока рано, тем не менее факт знаменательный и достоин того, чтобы обратить на него внимание.
Напомним, фонд РЖС был создан в конце 2008-го. Основным направлением его деятельности является включение в оборот федеральных земель, которые не используются или используются не по назначению. Предполагается, что эти участки будут передаваться фонду, который, в свою очередь, начнет направлять их через аукционы под жилищное строительство. Цель – смягчить земельный дефицит, который наблюдается в большинстве городов. И в идеале – снизить цены на жилье.
Сегодня фонду передано более тысячи федеральных земельных участков в различных регионах РФ. Глава фонда РЖС Александр Браверман заявил, что к осени 2009-го фонд совместно с регионами намерен осуществить 60-70 продаж земельных участков, на которых можно построить 5-6 млн кв. метров жилья эконом-класса (10 процентов годового ввода).
На первые аукционы были выставлены участки, специально отобранные фондом. Напомним, 1 июля на заседании Совета по реализации приоритетных нацпроектов и демографической политике президент РФ дал характеристику тому, что происходит с землями академий, вузов, сельхозугодьями: «В какой регион ни приедешь, лучшие земли, на которых ничего нет, то есть по сути брошенные, – это земли либо Академии сельхознаук, либо учебных заведений. Но это земли вокруг городов, там должны быть жилые дома». И еще президент добавил: «Вообще по академиям: чем земли передавать непонятным жуликам, нужно сделать так, чтобы эти земли работали для жилищного строительства».
Фонд уже год работает в этом направлении, и участки, которые были выставлены, полностью отражают ситуацию, описанную Дмитрием Медведевым. Вот лишь несколько адресов первых участков, изъятых за неэффективное использование: Тюменская область, участок 98 га. Правообладатель – племенной завод «Тополя» Сибирского отделения Россельхозакадемии по целевому назначению их не использовал. Причем земли расположены так, что мешают городу развиваться. Согласно утвержденному недавно генплану города, здесь можно построить 618 тыс. кв. метров жилья, два детсада, две школы и многое другое.
Еще пример – участок на окраине Курска. Заброшенный сад площадью 26,9 га числился в бессрочном пользовании Курской сельхозакадемии. По генплану Курска, это зона первоочередного развития комплексной застройки на 240 тыс. кв. метров жилой площади.
Цена – всему голова
Кроме участков, которые пойдут под жилую застройку, фонд имеет право предоставлять землю под предприятия для производства стройматериалов.
Один из таких участков, выставляемых на аукционе, расположен в подмосковном Климовске. Для жилищного строительства он неудобен: слишком мал, да и находится в промзоне. Но для возведения современного завода по производству стройматериалов вполне подходит.
Сегодня в списке «первой очереди» 168 участков, подготовка которых к аукциону идет полным ходом. Всего же в фонд поступили предложения по 1066 участкам.
Но вот вопрос: как все эти перспективы отразятся на ценах?
«Доступность может быть достигнута через большие объемы участков, выставляемых исключительно под жилищное строительство. Причем – экономкласса, – считает А. Баверман. – Эта задача ставится на самом высоком уровне – президентом и председателем правительства. Но на себестоимость жилья влияет не только стоимость участка. Поэтому мы в соответствии с поручением президента готовим проект федерального закона, который установит требования к параметрам жилья. Речь о том, какие дома будут строиться на участках фонда – по площади, этажности, материалам, по применяемым технологиям. Какой будет плотность застройки. Цель поставлена: квадратный метр готового жилья должен стоить порядка 30 тысяч рублей».
Как считает глава РЖС, регионам выгодно сотрудничать с фондом. Если по решению правительственной комиссии
участок из федеральной собственности передается в управление субъекту РФ, предаукционную подготовку проводит субъект. При этом деньги от продажи (продажи федерального имущества!) поступают в региональный и муниципальный бюджеты. Пропорция – 50 на 50.
Когда вопрос с изъятием неиспользуемых федеральных земель был принципиально решен, правительство наложило мораторий на любые сделки с такими участками. Но этот срок в конце года должен был истечь. По этому поводу глава РЖС поспешил разочаровать тех, кто рассчитывает по завершении моратория успеть поспекулировать федеральной собственностью: правительственная комиссия по развитию жилищного строительства под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова приняла решение продлить запрет на сделки с федеральными землями до 1 января 2012 года.
Конкуренты не дремлют
И все же сомнения есть. Изначально перед фондом ставилась задача повлиять на рынок так, чтобы жилье подешевело, однако фонд работает в конкурентных условиях: застройщикам предлагает землю не только он, но и муниципалитеты, или, например, Минобороны. В этой ситуации, похоже, эффективно влиять на окончательную цену фонд не сможет. Правда, у главы РЖС на этот вопрос имеется ответ: «Мы будем продавать землю в полном соответствии с законодательством. Ключевой момент – это оценка. Ниже этой планки не имеем права и не намерены реализовывать участки. Но можем предоставлять потенциальным застройщикам такие условия, чтобы значительная часть платежей за участок была отнесена на период, когда начнутся денежные поступления от продажи жилья или прав на него. Начальная же плата будет минимальной». Кстати, этот алгоритм уже апробируется на первых аукционах. Как он будет работать, покажет время.
Проблема еще и в том, что фонд – организация некоммерческая, а в будущем году из федерального бюджета на ее работу не выделяется ни копейки. Тогда каким образом фонд собирается влиять на конечную цену кв. метра? Сам-то он не строит, а лишь готовит участок, продает его, пусть даже на определенных условиях, под новостройку экономкласса.
Нужно законодательное решение, такое, чтобы фонд мог от 20 до 25% построенного жилья, отвечающего определенным требованиям (экономкласс, энергосберегающее, экологически чистое), выкупать у застройщика.
Где взять деньги?
Кроме прочего, фонд намерен финансировать незавершенное строительство. То есть предполагает выкупать у застройщиков недостроенные дома. Трудно даже представить, какие средства нужны для решения всех этих проблем. Откуда деньги?
Рассчитывать фонд может лишь на один источник – плату за землю, считает Баверман. Поэтому разрабатывается механизм, который будет оптимизировать три составляющих платы за землю.
Первая составляющая – плата за права аренды, вторая – непосредственно арендные платежи, которые будут структурированы на весь период строительства. И, наконец, третья часть – цена выкупа. Итоговая стоимость должна быть такой, чтобы соответствовать всем нормам законодательства, а также целям фонда. Деньги, которые он заработает на аукционах, будут направляться на подготовку к продаже следующих участков, в частности, на обеспечение их инфраструктурой. Такой вот непростой (особенно в нынешних кризисных условиях) цикл.
Уже ясно, признает глава РЖС, что кроме фонда, необходимо задействовать банки, а также Агентство по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК), которое станет рефинансировать банкам выданные кредиты.
И все же глава РЖК смотрит в будущее с оптимизмом: «Что касается залога, с ним довольно просто – это земля, залоговая база у нас практически сформирована. С объектами инвестирования тоже все ясно – совместно с Минрегионом мы собрали у регионов полную информацию о недострое. Что же касается ожиданий населения, то приход федерального фонда, как показывают маркетинговые расчеты, увеличивает спрос. Ведь потенциальные покупатели будут уверены в том, что стройку не заморозят, жилье достроят в срок, цена его продажи будет фиксирована, и впоследствии права на него надлежащим образом зарегистрируют. Таким образом, заинтересованность банка в выдаче кредита очевидна.
Остается пожелать РЖС, чтобы у него хватило сил «взять вес». Ноша-то неподъемная.