О правах и правилах
Ситуация с ценами на рынке жилья запутанная. А есть ли какие-либо официальные ценовые ориентиры, которые установлены органами государственной власти?
Наталья Данина
– Есть. Такие ориентиры задает Минрегионразвития РФ. К примеру, своим приказом № 210 от 10.06.2009 он утвердил на второе полугодие 2009-го норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по Российской Федерации в размере 26 500 рублей. И этот норматив по сравнению с аналогичным показателем первого полугодия не изменился.
При расчете размера социальных выплат, предоставляемых переселенцам из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей на приобретение жилья, применительно к субъектам РФ используется средняя рыночная цена 1 кв. метра. Так, в Москве она составляет 73 800 руб., в Московской области – 42 950, Санкт-Петербурге – 44 300, Тверской области – 35 900, Краснодарском крае – 30 450, Татарстане – 26 200, Тюменской области – 32 450, Приморском крае – 31 800.
Размер выплат на приобретение жилья для иных категорий граждан (военнослужащих и приравненных к ним лиц, вынужденных переселенцев, граждан, подвергшихся радиационному воздействию) рассчитывают, исходя из норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилья по РФ.
Такой норматив применяется в соответствии с п. 3 Постановления Правительства РФ № 153 от 21.03.2006 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы».
Про новостройку и вычет
Тысячи граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве жилья, сталкиваются с проблемой – как получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ.
Работники налоговой инспекции требуют при подаче декларации на имущественный вычет предъявлять акт о передаче квартиры. Понятно, что такого акта в строящемся доме быть не может. Он составляется только после сдачи дома в эксплуатацию.
Таким образом, права дольщика получить налоговый вычет на квартиру в строящемся доме стараниями налоговиков аннулируются. На каком основании?
Сергей Лянгасов
– Обратимся к письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ № 03-04-05-01 от 2.06.2009, в котором сказано следующее. Если по договору уступки прав требования (переуступка) были приобретены права на получение квартиры в строящемся доме, то подпунктом 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета. Сумма вычета определяется суммой, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты, доли (долей) в них, в размере фактических расходов. При этом также должна быть учтена сумма, направленная на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и израсходованным на новое строительство либо приобретение жилья.
Таким образом, получение имущественного налогового вычета при приобретении прав на квартиру в строящемся доме подпунктом 2 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса не предусмотрено.
Вместе с тем в соответствии с девятым абзацем данного подпункта расходы на приобретение прав на квартиру (комнату) в строящемся доме могут включаться в фактические расходы на их приобретение. Но такие расходы учитываются по завершении строительства жилого дома и после оформления необходимых правоустанавливающих документов.
При приобретении квартиры по договору о долевом участии в строительстве, права по которому были получены налогоплательщиком по договору уступки прав требования, порядок несколько иной. Чтобы подтвердить право на имущественный налоговый вычет, налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры (договор о долевом строительстве), договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Сложить и разделить
Вчетвером зарегистрированы в комнате площадью 20 кв. метров в коммуналке. Двое имеют в собственности доли в других квартирах. Можем ли мы встать в очередь на улучшение жилищных условий?
Виктор Силин
– Для того чтобы вас поставили в такую очередь, на одного члена семьи должно приходиться менее учетной нормы общей жилплощади. Напомним, в Москве эта норма – 10 кв. метров для отдельных квартир и 15 – для коммунальных (ст. 9 столичного Закона № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Кроме того, в вашем случае будут применены еще и правила п. 2 ст. 51 ЖК РФ. При наличии у гражданина или членов его семьи нескольких жилых помещений (занимаемых по договорам социального найма или принадлежащих на правах собственности), определение уровня обеспеченности общей площадью осуществляется исходя из суммарной площади всех указанных помещений.
По новым правилам
Слышала, что приняты новые правила обмена жилыми помещениями в Москве? Так ли это?
Светлана Ищенко
– Все так. Действительно, согласно постановлению столичного правительства № 491-ПП от 26.05.2009 «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» Государственному унитарному предприятию г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» поручено обеспечить:
– ведение учета предлагаемых к обмену жилых помещений;
– выпуск печатного издания «Бюллетень по обмену жилой площади»;
– оформление договоров обмена;
– разработку формы заявления об обмене жилого помещения, примерную форму договора обмена и представить их на утверждение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Согласно новым правилам, гражданин, проживающий в жилом помещении по договору социального найма либо по договору найма, с письменного согласия Департамента жилищной политики вправе обменять занимаемое помещения на другое, предоставленное соответственно по договору социального найма либо найма другому гражданину. Можно также произвести обмен на жилое помещение, принадлежащее владельцу на правах собственности, как на территории Москвы, так и за ее пределами.
Если в помещении живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
Для совершения обмена необходимо подать заявление в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».
Ваши права должны быть учтены
Сохраняет ли бывший член семьи нанимателя, отказавшийся участвовать в приватизации жилого помещения, где проживает по договору социального найма вместе с другими бывшими членами семьи, право пользования этим помещением? Речь идет о случае, когда после приватизации право собственности на помещение переходит к другим лицам.
Ирина Малышева
– В соответствии с пунктом 2 ст. 209 ГК РФ собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе он волен отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Как указано в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется (если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи).
Ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривает следующее. Действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором).
В соответствии со ст. 2 Закона РФ № 1541-I от 4.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде (включая ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Дав согласие на приватизацию, член семьи исходит из того, что право пользования жилым помещением будет носить для него бессрочный характер, а его права должны быть учтены при переходе права собственности к другому лицу. Иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции РФ. Именно в соответствии с этой статьей каждый гражданин имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно его лишен.
Ответы подготовили М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, А. Маркова, В. Порубиновская