Бронированный помощник для вас
Пожалуй, один из самых напряженных моментов при сделках с недвижимостью – это передача денег. На сегодня самой распространенной схемой и, как считают многие риелторы, самой надежной, является использование депозитной банковской ячейки. О плюсах и минусах такого способа передачи денег от покупателя к продавцу рассказывает заместитель генерального директора компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин.
– Банковская ячейка. Как много про нее написано и сказано. Тем не менее к нам на сайт до сих пор приходит достаточно много вопросов, так или иначе связанных с организацией и проведением взаиморасчетов между участниками сделки по купле-продаже жилья при помощи ячейки. То есть многих людей на самом деле волнует этот вопрос. Поэтому мне кажется, что имеет смысл об этом поговорить, остановившись только на самых важных особенностях такого рода взаиморасчетов, об их плюсах и минусах.
Когда мы начинали работать на рынке столичной недвижимости, то о банковских ячейках, как об эффективном инструменте в работе риелтора, могли только мечтать. Хорошо помню те времена (а это были мои первые сделки в 1993 году), когда взаиморасчеты между клиентами было принято проводить в салоне автомобиля, в кабинете нотариуса, либо просто где-нибудь в подворотне, на виду у любопытных прохожих.
С появлением первых депозитариев стало ясно, что появился прекрасный инструмент, снижающий (но до конца все равно не исключающий) риски, связанные с взаиморасчетами между сторонами сделки. В чем суть происходящего? Сделка, связанная с приобретением или отчуждением недвижимости, проводится в несколько этапов. Начало – это закладка денег в банковскую ячейку. При этом участниками сделки подписывается договор аренды банковской ячейки и приложение к нему, определяющее условия и сроки доступа к ячейке. Соглашения бывают 2- и 3-сторонними. Важное преимущество 3-стороннего состоит в том, что сторонами этого соглашения являются не только покупатель (арендатор 1), продавец (арендатор 2), но и банк. Покупатель и продавец подходят к ячейке и совместно производят закладку в нее. Хочу обратить внимание на то, что банк не отслеживает содержимое вложений. Банку безразлично, что именно туда вложили стороны. Поэтому мы всегда советуем нашим клиентам быть предельно внимательными в момент закладки денежных средств в ячейку. К сожалению, мы в передаче «Петровка, 38» частенько слышим, что участники сделки, не обратившиеся вовремя в солидную риелторскую компанию, оказались обмануты мошенниками. А риелтор всегда поможет правильно составить соглашение, обратит внимание на различные мелочи и подводные камни.
В нашей практике был случай, когда покупатель принес на сделку денежные средства в банковской вакуумной упаковке, в которой он получил свои сбережения в другом банке. Продавец был готов сэкономить время и не пересчитывать деньги, но наш сотрудник настоял на вскрытии упаковки и на пересчете денег. И не зря! В результате выяснилось, что в упаковке оказались лишние купюры. В другой раз в упаковке нескольких купюр не хватило, и покупателю пришлось докладывать недостающие средства. Во время пересчета и проверки купюр изредка встречались фальшивые купюры. И вот что интересно: о том, что они фальшивые, покупатель не имел представления. Необходимо, чтобы все эти обстоятельства выяснялись ДО закладки, а не ПОСЛЕ!
Для покупателя и продавца очень важно, что банк является незаинтересованной стороной договора, которая занимает совершенно независимую позицию. Банк никак не может повлиять на ход сделки, на оформление документов, на регистрацию и т. д. Сотрудники банка лишь отслеживают факт выполнения или невыполнения покупателем (продавцом) тех условий, которые указаны в трехстороннем соглашении.
Теперь про условия. По согласованию всех сторон, в трехстороннем соглашении указываются сроки доступа покупателя или продавца к ячейке хранения. Обычно срок доступа к ячейке делится на 2 части: срок 1 и срок 2. В течение срока 1 к ячейке единожды может подойти продавец и забрать все, что там лежит, при условии предъявления сотруднику банка документов, подтверждающих факт законной регистрации сделки. Бывает, что стороны также в качестве одного из условий доступа продавца к ячейке указывают не только сам договор купли-продажи, но также и выписку из домовой книги с отметкой о снятии определенных лиц с регистрационного учета, либо иных документов, которые удовлетворяют обе стороны сделки.
Срок 2 всегда наступает после окончания срока 1. Он значительно короче первого. Обычно он длится несколько дней. В течение действия срока 2 выемку содержимого ячейки производит уже покупатель. Это показывает, что сделка не произошла, и квартира осталась в собственности продавца. Мы сейчас не рассматриваем обстоятельства, из-за которых сделка может не произойти. Это предмет особого разговора. Но такое бывает. И банковская ячейка помогает избежать риска потери денег в случае срыва сделки.
Про риски. Любой банк, который имеет депозитарий и ведет работу со сделками, указывает в своих договорах информацию о том, что «…банк не несет ответственности за подлинность представленных любой из сторон договора документов…». Банку эта лишняя ответственность и не нужна. Но тут возникает риск для покупателя. В случае если срок 1 еще не закончился, но сделка по каким-либо причинам не произошла, продавец теоретически имеет возможность подделать документы и забрать из ячейки деньги, которые ему не должны принадлежать. Так что будьте бдительны. Особенно это касается тех, кто проводит сделку самостоятельно или через частного посредника.
Есть и другие опасения клиентов. Они боятся, что ячейку могут вскрыть представители компетентных органов. Так вот: это возможно лишь в исключительных случаях, и только по решению суда.
В риелторской среде ходят слухи про некий «Банк №», в котором руководство банка втихаря вынимало часть денег из ячеек клиентов, надеясь, что никто не будет пересчитывать. Такое вполне возможно, поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам обращаться только в серьезные финансовые учреждения, имеющие все лицензии и разрешения, высококлассное профессиональное оборудование и прекрасно обученный персонал, а также и безупречную репутацию.
Это что касается Москвы. А вот в Подмосковье ситуация иная. Там в 99 случаях из 100 взаиморасчеты происходят без ячеек. Наличные обычно передаются из рук в руки. И вопрос здесь не столько в экономии. Это связано с тем, что в текстах подмосковных договоров купли-продажи есть несоответствия. Например, в договоре купли-продажи обязательно должна быть фраза о том, что взаиморасчеты уже произошли, несмотря на то что переход права растянут по времени. Без этого не примут документы на регистрацию. При этом риски сторон никак не учитываются. Регистрация перехода права собственности на жилище происходит по закону в течение месяца. Поэтому каждый раз, когда мы приезжаем в какой-нибудь подмосковный город на переговоры с клиентами или контрагентами по поводу проведения предстоящей совместной сделки, мы убеждаем их в преимуществах работы все же с использованием банковской ячейки.
Взаиморасчеты с использованием «бронированного помощника», возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно мы можем утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Так что банковская ячейка – это на сегодня наиболее надежный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца. А минимизация рисков участников сделки – это важнейшая задача риелтора.