Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 23 апреля 2009 г. 11:00
Публикация в газете: №12 (739) от 16 апреля 2009 г.

Апрельские тезисы

Апрельские тезисы

Российский премьер преподнес парламентариям образец политкорректности: в отчете правительства РФ о результатах деятельности, касаясь перспектив жилищной сферы, он не отказал никому. Но твердое «да» было адресовано лишь военнослужащим и ветеранам.

Мыслить миллиардами

Выступления Владимира Путина ждали. Каждый надеялся услышать о своем насущном в ходе «перезагрузки» жилищного нацпроекта. Строительный бизнес рассчитывал на матпомощь в виде массированного госзаказа по возведению социального жилья и смягчения тарифов естественных монополий. Ободренные инициативами ряда законодателей граждане питали надежду услышать о некоммерческой аренде жилья, строительно-сберегательных кассах и снижении ипотечных процентов. Дачники полагали, что их порадуют льготным налогообложением земельных участков. Было много других ожиданий. Премьер не обошел вниманием никого, но в обещаниях и авансах был сдержан.

Так или иначе, но все ждали денег. А больше всех – строители. Им и пообещали много: в текущем году за счет федеральных и региональных бюджетов, средств Фонда ЖКХ и АИЖК на стимулирование строительства и другие жилищные программы будет направлена беспрецедентная, по характеристике премьера, сумма – 440 млрд рублей. Как пояснил Владимир Путин, эти деньги эквивалентны стоимости одной трети всего жилищного рынка в стране.

Правда, несложная прикидка показывает, что Владимир Владимирович недооценил этот рынок как минимум вдвое. К тому же в названную сумму свалили все, что только можно, но что не всегда имеет практическое отношение к строительству. В частности, около половины денег Фонда ЖКХ идет на капремонт. Это, безусловно, один из видов строительной деятельности, но им занимается в основном малый и средний бизнес. Крупных застройщиков капремонт интересует меньше. Средства АИЖК частично пойдут на реструктуризацию долгов проблемных заемщиков. Другая часть – на выкуп закладных у банков, а направят ли банки их на ипотеку и дойдут ли они до строителей – вопрос.

Чтобы кокс не оказался крайним

Правда, после бурных дебатов в правительстве практически решен вопрос о выделении дополнительных ресурсов в отрасль жилищного строительства. Речь идет о дополнительной капитализации АИЖК в объеме 20 млрд рублей и предоставлении ему кредита на 40 млрд. Однако не факт, что и эти деньги дойдут до строителей. Во всяком случае, точно, что дойдут не все, поскольку через ипотеку часть осядет на вторичном рынке.

На самом деле строители рассчитывали на иное – на госзаказ. Для этого в широкий обиход были вброшены идеи массового строительства муниципального жилья, в том числе – для предоставления очередникам в некоммерческую аренду. Но эти намерения Владимир Владимирович пресек решительным образом: за счет бюджета невозможно полностью решить проблемы низкого спроса в экономике. Поэтому основной акцент в антикризисной политике должен быть сделан не на прямой госзаказ, а на восстановление деловой активности.

Помимо госзаказа, что называется, по мелочи, строители надеялись на сдерживание поборов со стороны естественных монополий. Больше всего их «достали» тарифы на подключение к сетям. Но и здесь они потерпели фиаско. Как заметил премьер, «полное замораживание тарифов – это эффектное, но далеко не всегда эффективное решение». И дальше пояснил: «Полное замораживание тарифов, скажем, для РАО «РЖД», – это просто непоступление доходов, а значит, сокращение инвестиционной программы. На практике это означает, что РАО «РЖД» не закупит большее количество рельс, колесных пар и т. д., и т. п. Это значит, что не получат заказы металлурги и, в свою очередь, означает, что не нужен будет кокс. Вот так по всей цепочке все и пустится». Одним словом, и тут строителям не обломилось.

Не в кассу...

С высот общественных интересов (то бишь интересов акционерных обществ), спустимся к интересам частников. В условиях, когда ипотека превратилась в фантом, вновь всплыла идея создания стройсберкасс. Путин не отказал ССК в жизнеспособности, но предостерег, что «нужно подумать, как это сделать так, чтобы новых «пирамид» не создать». И вместо непосредственных действий предложил подумать: «Давайте будем вместе искать эти механизмы дополнительной поддержки граждан так, чтобы никого не «подставить».

Председатель правительства выдвинул, пожалуй, наиболее популистскую причину своих сомнений – опасность «пирамид». В действительности проблема много сложнее. «Пирамидальности» можно избежать, взяв процесс под госконтроль, как это делается в Европе. Но отличие Европы от России состоит в том, что там реальная инфляция не превышает двух процентов, а у нас официальная (всем понятно – заниженная) составляет 13. В этих условиях всякие долгосрочные накопления (в том числе – в рамках ССК) становятся бессмысленными. И поскольку обуздания инфляции в обозримом будущем не предвидится, реальные перспективы у ССК пока отсутствуют.

Владимир Владимирович уклонился также от решения вопроса о льготах по налогу на дачные участки: «Этот вопрос должны решать муниципалитеты, потому что это их доходный источник». И опять же предложил подумать вместе, «за них не надо решать». При этом формально не отказал, но лучший способ «похоронить» проблему вряд ли найдешь.

Глава правительства не обратил внимания на разницу между личными подворьями сельских жителей и дачными участками горожан. А разница – принципиальная. Налоги в местный бюджет собирают и с тех, и с других, но расходуют только на первых. К примеру, отремонтировать за счет собранных средств сельский колодец – святое дело. На территории товарищества – ни-ни! Запрещено законом.

Конец ледникового периода

Без тени сомнения В. Путин сказал о жилье для военнослужащих: «В прошлом году для них было построено или приобретено более 22 тыс. квартир. План на текущий год – 45 тыс. квартир, увеличение больше чем в два раза. Это значит, что уже в конце следующего, 2010 года военнослужащие Минобороны и граждане, увольняемые с военной службы, будут полностью обеспечены постоянным жильем».

Серьезность намерений правительства недвусмысленно подтвердил очередной приказ Минрегионразвития о средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья на второй квартал. Денежное наполнение жилищных сертификатов в среднем по стране повышается на 10–15 процентов. Таким образом, на фоне снижения рыночных цен «минрегионовские» цифры вплотную приближаются к реалиям жизни. А значит, не только военным будет проще отоварить свои сертификаты, но активнее пойдут и централизованные закупки жилья для них за счет бюджетных средств. Как известно, по прежним ценам застройщики продавать квартиры государству упорно отказывались.

Столь же твердая определенность была выражена премьером в отношении ветеранов ВОВ: «К 1 мая 2010 года нуждающиеся ветераны Великой Отечественной войны полностью получат жилье».

Да, за рассуждениями о перспективах едва не забыл об основной цели мероприятия. А ведь ею был отчет правительства о результатах деятельности в 2008 году. В жилищной сфере к таковым Путин отнес возведение 64 млн кв. метров жилья – «это лучший показатель за всю историю новейшей России».

В качестве положительного итога упомянул реализацию программ Фонда ЖКХ по расселению аварийного и ветхого жилья, ремонту многоквартирных домов: «Благодаря этим программам более 120 тыс. человек уже получили или получают в самое ближайшее время новые квартиры, а в целом улучшат условия своей жизни семь млн граждан России».

Цифры внушительные, но правильно оценить их значение можно только в контексте. Так, на фоне резкого сокращения производства стройматериалов рекордный объем строительства можно объяснить концентрацией сил на завершении зданий высокой степени готовности и одновременным замораживанием новых объектов. В результате со следующей порцией жилья может выйти заминка.

Что касается 120 тыс. счастливых новоселов, то это всего лишь около одного процента очередников страны. А семь млн граждан – это, судя по всему, те, кому сделали капремонт. Но ремонтировать-то надо более половины страны! То есть тоже не густо. Другое дело, что несколько лет назад и этого не было...

Сергей Домнин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.