Чужие в доме

Нежилые помещения в многоквартирном доме зачастую становятся яблоком раздора между их владельцами и жителями. Случаи, когда они живут мирно – исключение. Из-за чего так происходит, поможет разобраться генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев Лариса Денисова.

Платить обязан

Однозначно все собственники любых помещений в многоквартирном доме, имеющие правоустанавливающие документы, являются участниками общедолевой собственности на все имущество дома. И все утверждения о том, что владельцы нежилых помещений ни на что в доме права не имеют – заблуждение. Это подтверждено Гражданским и Жилищным кодексами и 122-м Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вывод простой: если ты являешься совладельцем общего имущества, то обязан нести бремя расходов на его содержание. И не в том размере, в каком тебе хочется, а в установленном собственниками на общем собрании, потому что именно оно является высшим органом управления домом.

В ТСЖ должен быть протокол общего со-брания членов ТСЖ с утвержденной сметой. При другом способе управления общее собрание прописывает порядок управления домом, условия и т. д. Если кто-то считает, что большинство несправедливо и неправильно установило этот размер, то через суд, через убеждение пусть докажет свою правоту и новым голосованием установит другой размер.

Допустим, законно установили размер платы, подсчитали стоимость эксплуатации квадратного метра. А дальше ничто не мешает управляющей организации, в том числе и ТСЖ, навести в доме порядок и установить договорные отношения с владельцами нежилых помещений. Будут ли при этом конфликты, зависит от профессионализма и грамотности управляющей организации, законным правом которой является: либо убедить собственника добровольно оплачивать установленные собранием платежи, либо сделать это в принудительном порядке.

Если забыли слово

Дальше возникает очень сложный вопрос взаимоотношений владельцев жилых и нежилых помещений в рамках одного многоквартирного дома, который обошел молчанием наш уважаемый законодатель.

Верно, что Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные только с жилыми помещениями. Об этом написаны первые три его главы. И все, что дальше, относится только к собственникам жилых помещений. Но из-за того, что в последующих главах слово «жилых» опущено, и употребляется выражение «собственники помещений», возникают проблемы. Именно это вводит в заблуждение тех, кому хочется повернуть ситуацию в свою сторону.

Да, у нас разрешено использовать помещения в жилом доме под офисы, магазины, то есть для коммерческих целей. Но Жилищный кодекс, к сожалению, не прописывает соотношение прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений. В нем есть лишь глава о переводе жилого помещения в нежилое. Все остальное регулируется гражданским законодательством, предпринимательским правом, судебной практикой. Несогласованность гражданского и жилищного законодательства дает повод для разного рода спекуляций недобросовестным коммерсантам, органам местного самоуправления. Приходится отстаивать в судах каждый конкретный дом, судиться по каждому конкретному случаю. Причиной этому – законодательный пробел. По гражданскому законодательству вопрос содержания общей собственности решается только соглашением собственников, по жилищному – все решает общее собрание собственников. Как быть?

Ничего общего

Расценивать взаимное существование жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме следует только с точки зрения их целевого предназначения. Жилой дом предназначен для проживания. У нежилых помещений другое назначение, поэтому они никогда не будут иметь общих интересов с собственниками квартир. По гражданскому законодательству собственники обязаны собраться и соглашением между собой решить все вопросы. До 2005 года так и происходило, старые ЖСК договаривались и даже имели возможность перераспределить доли в общем имуществе по соглашению сторон, а не только пропорционально площади квартир, как это вынуждены делать сейчас по Жилищному кодексу.

Получается дикая ситуация. Отношения между владельцами жилых помещений регулируются Жилищным кодексом, отношения нежилых и жилых помещений – гражданским законодательством. Есть гражданские права и у тех собственников, и у этих. Есть предпринимательское право, по которому коммерсант тоже может защищать свои права в случаях, если управляющая компания препятствует в их реализации. В любом случае все эти стороны постоянно находятся в конфликте.

И у государства к предпринимателям совсем другой подход. Плата за коммунальные услуги для них всегда устанавливалась в значительно большем размере, чем для жителей. Имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, подлежит амортизации. И налоги иные, чем у владельцев жилых помещений. Парадокс в том, что собственники квартир налог тоже платят. Но при этом они лишь пользуются общим имуществом, не зарабатывая на нем. И здесь любая грамотная управляющая компания обязана обосновать разницу в платежах для тех, кто проживает в доме, и для тех, кто получает прибыль, частью этой прибыли делится с государством в виде налогов. При этом с домом, общее имущество которого он использует в коммерческих целях, иной раз не делится даже деньгами на содержание. Я уж не говорю, частью прибыли.

Это ситуация ненормальная. Представьте, что два коммерсанта владеют каким-то общим имуществом для предпринимательской деятельности. Один имеет все дивиденды, распоряжается всей прибылью, а другой просто ему все отдает и ничего не требует. Такого быть не может, но в многоквартирных домах именно такая ситуация. И при этом коммерсанты не хотят платить за содержание того имущества, которым они же сами и пользуются.

Пускать ли их к рулю

Еще один важный вопрос – управление общей собственностью. Конечно, было бы не совсем правильным отодвинуть владельцев нежилых помещений от управления домом, они как совладельцы через решение общего собрания вправе заявлять управляющей организации о своих правах. Но их интересы не должны вступать в противоречия с интересами владельцев жилых помещений. В товариществах возникает проблемный вопрос членства собственников нежилых помещений в ТСЖ. Можно или нет, в Жилищном кодексе об этом не написано. Тем, кто писал его, и в голову не могло прийти, что владельцы нежилых помещений должны быть членами ТСЖ. Да, государство разрешило пользоваться домами в коммерческих целях отдельным частным лицам. Но это не значит, что при этом надо задвинуть одну сторону за счет другой. Особенно когда речь идет о населении. Если ты грамотный коммерсант, то должен понимать, где купил помещение. Не хочешь учитывать права жителей – объединяйся с себе подобными, строй отдельное офисное здание и устанавливай любые порядки, выгодные для бизнеса. В жизни происходит наоборот. Отдельное офисное здание строить дорого, им сложно управлять, за него надо много платить, да и ответственность как собственника большая. Гораздо легче устроиться в жилой дом, где можно вообще не платить.

Только договор

Включать или не включать владельцев нежилых помещений в общую структуру управления – к этому вопросу надо подходить осторожно, с точки зрения взаимного интереса. Я знаю коммерсантов, которые правильно поняли ситуацию, договорились с жителями и даже работают в правлении ТСЖ. Но чаще это не так, поэтому договор, устанавливающий порядок пользования общим имуществом – единственное средство. Коль мы оказались в ситуации, что у нас общий подвал, общий лифт, не остается ничего другого, как этот порядок внутри каждого дома установить. Гражданское законодательство дает такую возможность.

Теперь о том, как это сделать. Прежде ТСЖ и владельцам нежилых помещений надо договориться между собой, написать и утвердить общим собранием соглашение совладельцев общего имущества о том, как вы собираетесь не управлять, не финансировать, а – пользоваться общим имуществом. Оговорите в нем порядок доступа на крышу, в технический подвал, пользования лифтом, земельным участком. Никаких противоречий с законом при этом не будет. Причем в каждом доме этот порядок может быть разный.

Значит ли это, что в многоквартирном доме должен быть диктат собственника жилья? Думаю, да. И это правильно!