Упала, но не пропала
Несмотря на кризис, банки продолжают выдавать ипотечные кредиты, хотя, конечно, многое изменилось. Особенности ипотеки первого квартала нынешнего года хорошо видны при сравнении с ситуацией на ипотечном рынке в тот же период прошлого года.
Программы и проценты
Согласно данным Федеральной регистрационной службы по г. Москве, число зарегистрированных в январе-феврале 2009-го ипотечных сделок примерно вдвое меньше, чем за аналогичный период 2008-го. Причем если в прошлом году в феврале число ипотечных сделок выросло по сравнению с январем, то в нынешнем – февраль демонстрирует сугубо отрицательную динамику. То есть сейчас от месяца к месяцу ипотечных кредитов выдается все меньше.
Существенно изменились ипотечные программы и размер процентных ставок. По данным руководителя службы маркетинга одной из компаний Виктора Афонина, год назад клиенты могли рассчитывать на ипотеку без первоначального взноса, под 10 процентов годовых в долларах и под 11 – в рублях. Соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам в среднем составляло 50 на
50 процентов. По срокам кредитования предпочтения клиентов находились в диапазоне 5–15 лет. Причем докризисные заемщики стремились отдать кредит как можно быстрее.
Сейчас для того, чтобы покупка по ипотеке стала возможной, заемщику необходимо внести первоначальный взнос не менее 20 процентов от суммы кредита. Реальные ставки, по которым выдается ипотека: от 13 процентов годовых в долларах и от 15 – в рублях. Первый квартал этого года отличает еще и то, что заемщики вынуждены были брать кредиты на максимальные сроки, чтобы иметь возможность их погашать.
Чем дальше в лес, тем жестче андеррайтинг
Получить кредит в нынешнем году сложнее, чем в прошлом. Хотя, как уверяют наши эксперты, ужесточение требований к заемщикам начало проявляться еще в 2007-м, когда в России появились первые отголоски бушующего в США ипотечного кризиса. Сейчас андеррайтинг стал гораздо более жестким, чем был в начале и середине 2008 года. Банки перестраховывают свои риски. Вместе с тем с начала 2009 года фиксируется стабилизация требований к заемщикам и подходов к андеррайтингу в ипотечном секторе. Это позитивный сигнал.
Теперь о стандартных требованиях к заемщикам сегодня.
Для того чтобы выдать кредит, банк тщательно проверит платежеспособность клиента. Лучше, если доход будет полностью «белым» и подтвержденным справкой по форме 2-НДФЛ.
Кризисную ипотеку отличает жесткий подход к оценке не только платежеспособности заемщика, но и приобретаемой квартиры. Сейчас при оценке жилья оценщики чаще всего занижают его стоимость, чтобы указать более низкую ликвидационную стоимость. Это выгодно банкам, ведь в случае возникновения проблем с погашением кредита квартиру придется продавать, а неизвестно, насколько еще упадут цены.
Людям, решившим обратиться за ипотечным кредитом сейчас, надо просить в банке максимальную сумму, так как, решив предоставить деньги, банкиры все равно занизят сумму займа.
Нынешние реалии еще и в том, что теперь весьма неохотно предоставляют кредиты людям, работающим в строительном, туристическом, консалтинговом бизнесе, а также сотрудникам различных финансовых структур. Максимальный шанс получить ипотеку имеют потенциальные клиенты, работающие на предприятиях, занятых производством, госслужащие, бюджетники, а также работники сферы торговли.
Нет худа без добра
Несомненно, что ипотека, как инструмент приобретения жилья, переживет кризис и будет благополучно развиваться дальше. Изменение условий кредитования и рыночной ситуации повлечет за собой изменение структуры потребительского спроса на этот кредитный продукт.
Эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные особенности. Основной плюс – это уникальность момента. Ведь цены на недвижимость существенно снизились по сравнению с прошлым годом. На рынке – избыток предложений, и при этом есть вполне реальные возможности приобрести квартиру по ипотеке.
Рынок недвижимости развивается циклично, а следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость в Москве возобновится, как возобновится и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.