Ипотека, вирус невозврата
Cегодня он поражает многих заемщиков. Если человек видит, что сосед не платит по кредиту без всяких неприятных для себя последствий, то и сам частенько решает тоже не платить. Есть ли в этом опасность? Этот вопрос мы задали заместителю председателя комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию Евгению Чепенко.
Пример для подражания
– Да, безусловно, опасность есть и немалая. Формирование в сознании людей безответственности, безнаказанности всегда опасно, и оно может повлечь за собой непредсказуемые последствия. В немалой степени принятию решений пуститься во все тяжкие способствует несовершенство гражданско-процессуального законодательства.
– Ни для кого не секрет, что судебный процесс по обращению взыскания может длиться годами, несмотря на всю простоту дела.
– Именно так. И это тоже вдохновляет на «подвиги». Человек видит, что, как вы говорите, соседа время от времени вызывают в суд, выясняют обстоятельства дела, исследуют доказательства. А он все равно не платит по кредиту, и с ним, с его квартирой ровным счетом ничего не происходит. Поэтому банковское сообщество и, в частности, Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков предлагали внести поправки в закон, установив конечный срок рассмотрения дела в суде по обращению взыскания на предмет залога.
Сейчас понимание этого вопроса есть, и будем надеется, что он решится положительно.
Кроме того, необходимо периодически проводить разъяснительную работу среди населения, в том числе через средства массовой информации, касающуюся процедур обращения взыскания на имущество. Необходимо, чтобы каждый гражданин уяснил для себя неотвратимость ответственности, если он попытается нарушить свои обязательства.
– Евгений Владимирович, еще при принятии закона об ипотеке депутат Госдумы Иван Грачев говорил, что нельзя давать кредит тем людям, у кого нет 30 процентов от суммы первоначального взноса. Он был прав? Если да, то почему же тогда банки раздавали кредиты налево и направо?
– Система кредитования населения по-строена таким образом, что заемщик должен твердо знать: при невозврате кредита он потеряет значительно больше. Мнение о том, что нельзя давать кредит тем, у кого нет накоплений на первоначальный взнос в размере не менее 30 процентов, справедливо, но не бесспорно. Все зависит от человека, его доходов, социального статуса и других факторов.
Выдавая ипотеку на длительный срок, каждый кредитор просчитывает риски и вырабатывает критерии, которые, по его мнению, будут стимулировать заемщика к исполнению своих обязательств. При установлении размера первоначального взноса 30 процентов и более расчет делается на следующее. Заемщик, вложивший часть собственных средств, которые, может быть, копились довольно длительное время, будет стараться сделать все, чтобы их не потерять. А потому есть уверенность, что свои обязательства он будет исполнять добросовестно.
В тех случаях, когда заемщик не понес никаких затрат на приобретение и имущества, стимул к возврату долга у него минимальный. Могу только добавить, что подобных программ на рынке было немного, в связи с чем они не окажут сильного влияния на общую картину просроченной задолженности по кредитам.
Панацеи не существует
– И как все же, на ваш взгляд, нужно бороться с неплательщиками: ужесточать законы, вводить уголовную ответственность или же более скрупулезно проводить андеррайтинг клиентов?
– Разработать какую-то единую схему борьбы с неплательщиками практически невозможно, поскольку причины неплатежей самые разные. Есть заемщики, которые сознательно искажали сведения о себе и своих доходах, то есть фактически обманывали банки. К таким необходимо применять строгие меры, вплоть до уголовного преследования.
Другая категория заемщиков рассчитывала на стабильный доход и гарантированную работу. Однако мировой финансовый кризис и спад производства внесли свои коррективы, о которых никто даже подумать не мог еще полгода назад. В чем же здесь вина клиентов?
– Ипотека в долларах, на ваш взгляд, сейчас опасна? Даже не для тех, кто только будет брать кредит, а для тех, кто уже его взял.
– Говорить об опасности ипотеки в долларах не совсем корректно. Можно попасть в неудобное положение при любой валюте, в которой берется кредит. Все зависит от условий получения и погашения такого кредита, заложенных в кредитном договоре. Если там прописано, что кредитор вправе, например, пересчитывать процентную ставку, то независимо от вида валюты заемщик может пострадать, если ставка по кредиту будет увеличена. Конечно же, кредиты в иностранной валюте всегда отличались повышенным риском для заемщика, и здесь спорить трудно.
За рубль – как за соломинку
– Известно, что многие брали кредиты, когда доллар падал, и это им было выгодно.
– Какое-то время – да. Но дело в том, что иностранные валюты, как правило, привязаны к какому-либо курсу или индексу, на основании которых платеж пересчитывается автоматически, когда эти показатели меняются.
Если курс доллара, например, растет, то у заемщика увеличивается нагрузка на бюджет. Это может спровоцировать рост неплатежей по кредитам, что мы и наблюдали в США. С другой стороны, если указанные индексы будут падать, то и размеры платежей начнут уменьшаться, а здесь уже пострадает банк.
В целях недопущения наступления негативных последствий для российских заемщиков банки начинают предлагать им изменить условия по уже выданным кредитам, чтобы перевести долг в национальную валюту – рубль.
– Для банка это более выгодно?
– Когда как, но это все равно лучше, чем взыскание на предмет залога, что при нынешней ситуации может случиться даже с вполне добросовестным заемщиком. К примеру, у вас долларовый кредит, а зарплата в рублях. И вот она упала, а доллар вдруг начал укрепляться. И что тогда? Поэтому банки и предлагают перейти из долларов в рубли.
Дело в том, что механизм обращения взыскания на предмет залога довольно сложный и длительный, что не стимулирует банки сразу прибегать к этому процессу. Кроме того, не всегда обращение взыскания на предмет залога является целесообразным. Например, когда жилье дешевеет или падает спрос на него, нет гарантии, что квартиру удастся реализовать по цене, покрывающей все убытки банка.