Когда приходит час расплаты
Сейчас в зоне повышенного риска в первую очередь оказались взявшие ипотечный кредит. Кредиторы торопят с досрочным его погашением, повышают процентные ставки. Словом, требования со стороны банков становятся все более жесткими… Или жестокими? Как быть заемщику, чтобы не лишиться ипотечной недвижимости? Об этом наш сегодняшний разговор.
Читать и еще раз читать
Итак, банк задним числом повысил ставки по кредитным договорам. Что делать?
Для начала собственнику ипотечной квартиры нужно внимательно ознакомиться с условиями подписанного им кредитного договора. Есть ли там пункт о том, что банк вправе в одностороннем порядке изменить процентные ставки или срок погашения кредита? Если нет – банк поступает противозаконно.
В статьях 310 ГК РФ и 29 Закона о банковской деятельности сказано: в одностороннем порядке условия договора не могут быть изменены, даже в условиях изменения ставки рефинансирования Центробанком.
Если же договором предусмотрено изменение процентной ставки по кредиту, то суд может рассмотреть данное условие договора согласно статьям 431 и 421 ГК РФ.
У двух сторон – банка и заемщика – одинаковые права. Кто победит – решит суд.
Комментарий
Максим Бородыня, юрист:
— Получается палка о двух концах. С одной стороны, банк не имеет права изменять условия договора, с другой – как рассмотрит это дело суд. На чаше весов две стороны, и у обеих – равные права. С одной на них – человек, попавший по независящим от него причинам в тяжелую жизненную ситуацию. Ему негде жить, если отнимут единственное жилье… Ведь по Определению Конституционного суда № 456 от 4.12.2003, если у гражданина – жилье единственное, единственный объект права, то наложить арест на такое имущество можно, а вот реализовать его нельзя.
На другой чаше весов – банк, кредитная организация, которая, в свою очередь, заняла деньги у Центробанка и одолжила их заемщику. Банк тоже не должен страдать. И здесь многое зависит от того, на какую чашу весов ляжет больше весомых аргументов и доказательств.
Явка с повинной
Допустим, по не зависящим от вас причинам у вас возникли проблемы с погашением ипотечного кредита. Пока не стали злостным неплательщиком, заранее уведомите банк о том, что по такой-то причине ваша финансовая ситуация может измениться. Но вы – добросовестный заемщик и приложите все силы для выполнения кредитного договора, поэтому просите кредитное учреждение предоставить вам какие-либо преференции.
Как правило, банки идут навстречу клиентам. Каждый конкретный случай рассматривается индивидуально, и выбирается оптимальный вариант для заемщика. Это могут быть отсрочка платежа, изменение графика выплат, уменьшение суммы ежемесячного платежа на какой-то период или что-то еще.
Допустим, развитие событий пошло по худшему варианту. Вы потеряли работу, или резко упали доходы – то есть вы попали в группу тех, кто не в состоянии вовремя погашать ипотечный кредит.
Из банка пришло уведомление, в котором сообщается, что кредитное учреждение в одностороннем порядке меняет процентную ставку или просит досрочно погасить кредит, хотя это не предусмотрено договором.
Совет. Не торопитесь бежать в суд и доказывать свою правоту. Напишите в банк письмо с просьбой предоставить мотивированную аргументацию, на основании чего он меняет свои требования.
По Гражданско-процессуальному кодексу мы должны решать все вопросы в досудебном порядке. Но если заемщик обратится в суд, судья обязательно поинтересуется, пытался ли он воспользоваться своим правом досудебного урегулирования. И полученная из банка мотивированная аргументация изменения какого-то пункта договора послужит тому доказательством.
Верните квартиру
Итак, вы должник. Процедура взыскания задолженности банком такова.
1. Банк в письменном виде направляет уведомление с просьбой явиться для погашения задолженности.
2. Если по каким-то причинам должник-заемщик не удовлетворяет эти требования, банк вправе обратиться в коллекторскую службу, которая займется «выбиванием» долгов. Или обратиться в суд о взыскании задолженности в полном объеме.
Банк вправе предложить в досудебном порядке решить проблему – реализовать вашу квартиру и погасить долги. При этом если клиент согласен, ему могут предложить скидку, пойти на уступки, например не начислять на время реализации или государственной регистрации пени.
Если заемщик по какой-либо причине отказывается от этих предложений, банк вправе обратиться в суд и подать иск как на злостного неплательщика. Тогда уже в судебном порядке будет вынесено решение о том, что заемщик обязан рассчитаться с банком путем реализации своего объекта недвижимости.
То есть: взяли в долг деньги у банка на покупку квартиры или коттеджа? Будьте добры, верните, продав недвижимость.
Комментарий Максима Бородыни:
— Законом предусмотрено, что банк сам вправе реализовать недвижимость. Но ему это неинтересно и невыгодно. Тем более сейчас, когда стоимость недвижимости ниже той, что была в то время, когда она приобреталась. Сейчас квартиры реально падают в цене, некоторые объекты подешевели на 20–30 процентов.
Банку, разумеется, заниматься реализацией такой квартиры совсем неинтересно. Ему нужны только одолженные на покупку квартиры ипотечные деньги. Поэтому продажа, скорей всего, будет возложена на самого клиента-должника.
Но пусть банк сначала закажет проведение независимой оценочной экспертизы квартиры. По составленному оценочному журналу можно будет судить – ликвиден объект или нет. То есть не клиент должен доказывать свою правоту, а банк – что клиент не прав. Если заемщик не будет согласен с результатами экспертизы, никто не может ему запретить обратиться в другую оценочную компанию.
Это важно! Понятно, что банк рассматривает объект недвижимости, как коробку в стандартном доме. Но заемщик, поселившись в квартире, наверняка улучшил ее – сделал евроремонт, оборудовал встроенной техникой, поменял сантехнику и т. д. Все эти улучшения приводят к удорожанию объекта. И по сравнению с упавшими в цене голыми стенами наличие дорогой внутренней «начинки» не даст столь резкого ценового скачка вниз. Независимая оценка как раз это учтет.
Комментарий
Наталья Смирнова, генеральный директор консалтинговой компании:
— Проблемы с невыплатой по ипотеке можно минимизировать. Определите, какие основные риски могут привести к нехватке средств на выплату по кредитам:
- Задержка зарплаты или увольнение.
- Резкое удорожание валюты, в которой вы брали кредит, по отношению к валюте, в которой получаете свой доход. Например: если ваш доход привязан к рублю, а ипотека в долларах, то резкое удорожание доллара по отношению к рублю может привести к невозможности погашать кредит.
- Непредвиденные расходы, на которые семье потребуются существенные средства. Это может быть тяжелая болезнь одного из членов семьи, который не является заемщиком по кредиту.
Теперь необходимо построить защиту. От каждого риска она своя.
- Оказывается, что от потери работы тоже можно застраховаться. Для этого вам просто нужно создать резервный фонд. Сейчас, в период финансовой нестабильности с увольнением или снижением зарплаты может столкнуться каждый, это достаточно вероятное событие, поэтому лучше иметь в запасе сумму, которой хватит на расходы на 3, а лучше на 6 месяцев. Если нежелательное событие все же произойдет – у семьи будут деньги как на текущие расходы, так и на выплаты по кредитам хотя бы временно, пока новая работа или подработка не будут найдены.
- Страховка от резкого удорожания валюты, в которой брали кредит. Во-первых, в идеале нужно брать кредит (особенно долгосрочный) в той же валюте, в которой получаете основной доход. Ну а если ваша зарплата – в рублях, а кредит – в валюте, то тогда часть вашего резервного фонда можете перевести в валюту кредита, чтобы подстраховаться от резких колебаний курса. В этом смысле резервный фонд удобно хранить на мультивалютном вкладе, где можете распределить сумму вклада между 3 валютами (рубль, доллар, евро) в любой пропорции, причем имея возможность ее менять по мере необходимости. Рефинансироваться же сейчас из валютной ипотеки в рублевую – не самое удачное решение. Получится куда дороже.
- Что касается непредвиденных расходов, на которые семье потребуются существенные средства (ущерб здоровью, имуществу и т. д.), чтобы подстраховаться от неожиданных дополнительных расходов, разумно будет воспользоваться программами страхования. Это может быть страхование жизни и здоровья, ответственности и иные виды страховых программ, которые позволят, в случае наступления неблагоприятных событий, получить значительную выплату и не изымать средства из резервного фонда и из текущих доходов.
Таким образом, всегда можно ввести защитные меры, чтобы по возможности предотвратить неплатежи по ипотеке, а также избежать стресса, связанного с судебным разбирательством.
Комментарий
Татьяна Микеева, эксперт по ипотечному кредитованию:
С нового года на погашение ипотечного кредита стало возможным направлять средства материнского капитала. Причем воспользоваться этим правом могут не только мамы, но и их супруги, так как в большинстве случаев кредит оформляется на мужчин, а не на женщин, которые получают материнский капитал.
Также с нового года АИЖК предложило программу помощи заемщикам, оказавшимся в затруднительном финансовом положении. Если у «ипотечного» клиента и его семьи совокупный доход сократился до размера платежа по кредиту и прожиточного минимума, он может рассчитывать на помощь государства. Установлены достаточно жесткие требования к заемщикам, которые могут претендовать на помощь. Основное требование – ипотечная квартира должна быть у него единственным жильем. У него также не должно быть никаких активов, облагаемых налогом (земля, гараж, машина). Воспользоваться помощью можно, даже если у заемщика уже есть просрочки платежа, но не более 90 дней.
Сейчас требования АИЖК достаточно жесткие, поэтому воспользоваться такой помощью могут только особо остро нуждающиеся заемщики.
Многие заемщики, имеющие долларовые кредиты, паникуют по поводу того – переводить или нет кредит в рубли. Прежде чем принимать решение о конвертации, нужно очень внимательно, лучше всего с привлечением специалистов финансового рынка, рассчитать, каким будет платеж в случае изменения валюты, с учетом рублевых ставок, и каким будет платеж в случае повышения курса доллара до 50 руб., например.
Как показали расчеты, изменение валюты кредита, с учетом существующих ставок, невыгодно. Рассчитать можно следующим образом: узнать в банке остаток долга, перевести его в рубли, умножив на текущий курс доллара. Это рублевый остаток долга.
Например: кредит был взят в июне 2008 г. в размере 150 000 долларов на 15 лет под ставку 11% годовых. Ваш ежемесячный платеж – 1700 дол., при курсе 23 руб. за доллар ежемесячный платеж равен 39 100 руб.
При курсе в 33 руб. за доллар единичный платеж равен 56 100 руб., т. е. удорожание примерно в 1,5 раза.
При курсе доллара в 50 руб. ежемесячный платеж будет равен 85000 руб.
Теперь рассчитаем, каков будет размер ежемесячного платежа, если перевести валютный кредит в рублевый. Для этого мы должны наш остаток долга перевести в рубли.
Спустя 8 месяцев после выдачи кредита долг составляет 147 000 долларов, т. е. 4 850 000 руб.
Срок кредита остался тем же – 15 лет. Изменилась процентная ставка, минимальная теперь равна 16% в руб. Учитывая данные условия, ежемесячный платеж будет равен 71200 руб.
Вывод: если на сегодня перевести кредит в рубли, то ежемесячный платеж увеличится в 2 раза.