10:19:40
24 июля 2024 г.

Один и без компании

ЖКХИнтересы собственников в многоквартирном доме и управляющей компании обычно разные. Как и цели, которые они преследуют.

Се ля ви

Любая нормальная фирма постарается получить максимум прибыли от управления жилым зданием и, возможно, будет пытаться скрыть от собственников размер реальных расходов на управление и содержание дома. Из этой же серии: при сговоре с эксплуатирующей организацией (как ни цинично это звучит) управляющая компания станет предъявлять счета на содержание дома с самыми заоблачными суммами. И не преминет использовать в своих интересах общее имущество собственников.

Компании, о которых идет речь, не прозрачны для собственников и мало подконтрольны им в своей повседневной деятельности. К руководителям не достучаться. Решение простых проблем сплошь и рядом затягивается. А для того чтобы серьезно изменить условия договора управления, если это необходимо для собственников, требуется обоюдное согласие, что в отношениях с компанией почти не реально. Впустив ее в дом, потом «не выгонишь», не уволишь и сам от нее так просто не уйдешь. Только через суд. А на сей случай управляющие компании держат в штате профессиональных юристов – попробуй, потягайся!

Профи и проходимцы

Знаете ли вы, что в Москве есть профессиональные управдомы? Это наемные работники, которые по договору с собственниками выполняют, по сути, функции целой управляющей компании.

С управдомом заключается договор поручения, агентский договор, если он имеет статус индивидуального предпринимателя, или трудовой договор (контракт), если такого статуса не имеет. В любом случае управляющий домом выступает по отношению к собственникам как доверенное лицо, представляющее их интересы в отношениях с третьими лицами. При этом цели управдома-частника и управляющей компании заметно различаются.

В чем личный интерес управдома? Он хочет получать гарантированный заработок, размер которого определяется опытом работы и уровнем профессионализма, перечнем и объемом установленных собственниками обязанностей. Управдом заинтересован получать премии за успешное решение задач, поставленных собственниками. Он будет стремиться за свою долю договорного процента эффективно использовать общее имущество, переданное ему в управление. Для него будет важным достичь признания и уважения как в профессиональной среде, в местных органах власти, так и непосредственно среди собственников.

А как же проходимцы и рвачи? – может спросить искушенный читатель. Все довольно просто. Если вы ошиблись, наняв не того человека, то во всех видах контрактов и договоров подробно излагается процедура расторжения отношений и причины, по которым негодный управдом может быть уволен. Такое пока еще возможно, поскольку профессионалов по этой специальности практически нет, а желающих получать зарплату от 35 до 65 тысяч в месяц более чем достаточно.

Не числом, а уменьем

Москва стремится к тому, чтобы к 2010 году в каждом втором доме было создано ТСЖ. Однако сам по себе факт появления значительного числа товариществ не решает проблемы профессионализма и общности интересов в управлении многоквартирными домами. Распри в ТСЖ зачастую становятся обычным делом. Нередко в доме воюют несколько «инициативных групп», которые никак не поделят «портфели» и «финансовые потоки». Управление такими домами парализуется, чем охотно пользуются управляющие компании.

Возможно, управдом для среднестатистического дома пока роскошь. Более распространена практика, когда один человек управляет несколькими жилыми объектами. Сама жизнь подталкивает к этому решению. Если в каком-то жилом здании появился толковый управдом, об этом скоро становится известно в соседних домах и к нему идут с поклоном: возьмите и нас к себе под крыло.

Создание института управляющих домами (управдомов) может ощутимо улучшить ситуацию. Негодного управляющего легче выбраковать, чем управляющую компанию. Сам рынок управляющих домами сформируется достаточно быстро. Профессионально подготовленные спецы будут иметь преимущество перед другими соискателями, претендующими на звание управдома.

Немецкий вариант

В Германии институт частного домоуправления существует со времен Бисмарка. Немецкий управдом прежде всего человек, которому жильцы могут доверить свои деньги. Это главный вопрос. Перед собственниками он отчитывается и за финансовые расходы, и за свою профессиональную деятельность. Он уполномочен осуществлять сбор средств на целевые нужды (капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию инженерных коммуникаций и обслуживающих систем). Для этого управдом формирует специальные накопительные фонды. Контролируют использование средств фондов как уполномоченные собственниками представители, так и привлеченные профессионалы (аудиторы). Причем в формировании целевых фондов могут принимать участие не только собственники, но и квартиросъемщики.

Трудовой договор с управдомом составляется, как правило, на два года. В нем детально оговорены его права и обязанности, изложены главные задачи, которые он должен решать, условия и причины возможного расторжения договора (как с той, так и с другой стороны), порядок выхода сторон из договора. Собственники могут прервать договор с управдомом, если он не исполняет их волю.

Все основные виды деятельности, касающиеся содержания и ремонта дома, выполняются на основе договора с управдомом, а выполнение договоров с обслуживающими дом фирмами и специалистами контролируется самими жильцами и собственниками вместе с управдомом.

В Германии сертифицированный электрик Ганс, дипломированный сантехник Марк, лицензированный трубочист Клаус будут счастливы, если им позвонит управдом и передаст договор на выполнение ремонтных или аварийных работ. Как правило, немецкий управдом работает с такими специализированными фирмами, которые зарекомендовали себя в течение многих лет, и менять что-либо или искать другого подрядчика ему просто нет смысла. Желающих получить работу по обслуживанию дома всегда больше, чем домов, и подрядчики делают все на совесть.

Как относятся немцы к управдомам? Уважительно и трепетно. Эта профессия одна из привилегированных. Получить дом в управление весьма сложно – необходимы рекомендации и солидный опыт.

Виктор Михайлов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация