Покупка по ипотеке: риэлтор отдыхает?
Нередко приходится слышать, что покупка квартиры по ипотеке безопасна, следовательно, сделку можно смело проводить без участия риэлторов. Дескать, поскольку деньги дает банк, он все и проверяет. А потом еще и страховщики смотрят документы. Так ли это? Гарантируют ли банк и страховая компания юридическую чистоту квартиры?
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– В известном смысле это так. Аннулирование ипотечной сделки по приобретению квартиры – явление крайне редкое. Однако это вовсе не означает, что риэлтор заемщику не требуется. Банк (вместе со страховой компанией) действительно не пропустят проблемную квартиру. Но они не смогут подобрать для клиента «беспроблемное» жилье. Это уже задача риэлтора.
Кроме того, всегда ли покупатель квартиры готов самостоятельно собирать документы, составлять договоры и т.п.? По-моему, каждый должен заниматься своим делом и по возможности профессионально.
Эльвира Дейнека, старший юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»:
– Приобретение квартиры с использованием ипотечного кредита действительно сопровождается обязательным страхованием сделки от утери права собственности (страхование титула). Гражданин, желающий приобрести жилье, получив одобрение банка на получение кредита, при желании способен осуществить покупку без риэлтора. Но это возможно лишь в том случае, когда он решит искать нужный вариант самостоятельно. И будет готов к тому, что квартира может быть не одобрена банком. В этом случае нужно будет подбирать другой подходящий вариант.
Можно сказать, что покупателю повезло, если интерес продавца заключается лишь в том, чтобы получить деньги, и другая квартира взамен ему не нужна. Если же возникает цепочка из нескольких квартир, то без риэлтора придется туго – потребуется скоординировать действия всех участников сделки.
Теперь о юридической чистоте приобретаемой квартиры. К сожалению, ни риэлтор, ни банк, ни страховая компания не могут гарантировать ее на 100 процентов. Да, страхование титула значительно снижает риски в плане предъявления претензий со стороны третьих лиц, а в случае предъявления таких претензий позволяет вернуть вложенные средства. Однако нужно понимать, что страховые компании работают в первую очередь с документами, которые им принесли на рассмотрение, а риэлторы – с людьми, предоставляющими такие документы. А потому они способны выявить при непосредственном контакте важные подробности.
Приведу лишь один пример, иллюстрирующий роль риэлтора. Покупателю была подобрана квартира. Продавцов пригласили в офис агентства для изучения их документов и заключения договора. На стол перед юристом легли договор купли-продажи, свидетельство о госрегистрации права и акт передачи квартиры. На первый взгляд, никаких претензий к документам не возникало. Но в беседе с продавцом всплыли факты (позже они были подтверждены документально), которые уже не делали историю квартиры такой чистой, как это было отражено в бумагах. В результате, мы не рекомендовали клиенту приобретать эту квартиру, чтобы избежать сюрпризов в дальнейшем.
Татьяна Микеева, директор департамента бюро ипотечного кредитования:
– Безусловно, покупать квартиру по ипотеке безопаснее, но вот каких-то гарантий, к сожалению, никто не даст – ни банк, ни страховая компания. При этом нужно понимать, что проверяют кредитуемую недвижимость и банк, и страховая очень тщательно, максимально стараясь оградить себя от возможных рисков в будущем. И если появляются сомнения в юридической чистоте жилья, в кредитовании будет отказано.
Процедура проверки квартиры специализированной юридической компанией и специалистами банка и страховой компании не отличаются. Собирается одинаковый пакет документов и по ним делается анализ.
Поэтому мы своим клиентам советуем: если они не располагают дополнительными финансовыми средствами (так как проверка не бесплатна), не беспокоиться. Той проверки, которую проводит банк и страховая компания, достаточно для того, чтобы спать спокойно. Но если есть недоверие к проверке банка, можно самостоятельно просмотреть все документы, либо обратиться в юридическую компанию – дополнительная проверка лишней не будет.
Существует ряд требований банка к договору купли-продажи. Например, сделка не может быть заключена между близкими родственниками. В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а также являться предметом исков третьих лиц.
Одна из самых частых причин отказа в кредитовании – продавец не может или не хочет предоставить требуемые банком документы. Но в таком случае стоит отказаться от сделки, так как это может быть связано с мошенничеством. Хотя иногда человек не предоставляет документы только потому, что это хлопотно или оскорбительно для него.
Переживать о том, что проверка чистоты квартиры будет сделана некачественно, не стоит. Другой вопрос, что для банков важными являются разные стороны сделки: для кого-то это ликвидность, оценочная стоимость заложенного имущества и доля этой стоимости, оплаченная из первоначального взноса. Кто-то хочет убедиться, что квартира находится в хорошем доме и удобна для проживания.
Поэтому помимо проверки банки обращают внимание еще на ряд факторов. И отказать в кредитовании могут не только из-за проблем с квартирой.
Оксана Щеславская, юрист риэлторской компании:
– Банк, предоставляющий заемщику кредит на покупку жилья, заинтересован в том, чтобы объект залога (квартира) в течение всего срока кредитного договора оставался неизменным. Чтобы на него не претендовали иные лица. В этих целях банк заблаговременно, до подписания кредитного договора, проводит проверку документов на квартиру и анализирует возможные риски утраты или ограничения права собственности заемщика. Аналогичную цель преследует и страховая компания.
Однако проверка квартиры этими организациями, как и проводимая риэлтором, не может гарантировать полное отсутствие рисков (к сожалению, законодательство, действовавшее с начала 90-х, содержит массу несовершенств). Кроме того, условия договоров покупателя с банком, страховой компанией, риэлторской компанией не предусматривают гарантий «юридической чистоты» квартиры данными организациями.
При покупке квартиры с помощью ипотеки клиент, обращаясь к риэлтору (ипотечному брокеру), обеспечивает себе не столько полную безопасность сделки, сколько дополнительные гарантии ее осуществления. Хотя, в любом случае, еще одна проверка юридической чистоты квартиры не будет лишней.
Сергей Чувилев, генеральный директор юридической компании:
– До известной степени банк и страховая компания гарантируют юридическую чистоту. Банк, получая в залог квартиру, напрямую заинтересован в том, чтобы на нее можно было впоследствии обратить взыскание (при неисполнении заемщиком своих обязанностей по возврату кредита). Именно поэтому для большинства банков обязательным условием ипотечного кредита является так называемое страхование титула (риска утраты права собственности). Соответственно, часть рисков, которая связана с утратой этого права, снимается.
Следует, однако, помнить, что могут возникнуть и другие риски. К примеру, неожиданно появится бывший жилец приобретенной квартиры, который сохранил свое право пользования (как правило, такие сюрпризы связаны с некорректно проведенной приватизацией, поскольку законодательство предусматривает пожизненное сохранение права пользования квартирой за лицами, имевшими право на участие в приватизации, но по каким-то причинам в ней не участвовавшими). В результате, покупатель не утратит права собственности, но он приобретет нежданного и, возможно, не самого приятного соседа.
Банк в этом случае не теряет ничего, поскольку залоговое обязательство остается юридически действительным, т.е. он сохраняет обеспечение по кредиту. Страховая компания тоже ни при чем – она застраховала покупателя только от утраты права собственности, а это право у него осталось. Пострадавшим оказывается лишь покупатель.
Именно поэтому желательно привлекать для сопровождения любой сделки, в том числе ипотечной, юриста, чье мнение не будет зависеть от банка, страховой компании или иных участников переговоров.
Роман Капинос, начальник управления юридического сопровождения риэлторской компании:
– Риски, конечно, снижаются, особенно при проверке документов страховой компанией (при так называемом титульном страховании, что подразумевает страхование утраты права собственности на недвижимость по любым основаниям). Однако для уменьшения рисков утраты права собственности на квартиру или иных рисков в отношении нежелательных ограничений (обременений) прав лучше во всех случаях прибегнуть к помощи юристов, специализирующихся на анализе подобных сделок (это обычно либо юристы риэлтора, либо независимые консультанты).
Ни банк, ни страховая компания не гарантируют юридической чистоты сделки по купле-продаже недвижимости. Естественно, банк заинтересован в том, чтобы его обеспечение было безупречным. Однако при худшей ситуации (допустим, обеспечение было утрачено, и выплата страхового возмещения невозможна) требования банка к заемщику не исчезают, поэтому заемщик должен позаботиться о том, чтобы не остаться «голым» должником. В этой ситуации заключение договора титульного страхования в надежной страховой компании может явиться тем инструментом, который позволит заемщику митигировать риски (т.е. до наступления риска уменьшать, если возможно, его вероятность и минимизировать ущерб от возможного наступления).
Юлия Афонькина, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект»:
– Безусловно, при проведении ипотечных сделок осуществляется проверка квартиры на юридическую чистоту. Насколько тщателен процесс – это уже другой вопрос, ответить на него смогут лишь юристы банка и страховой компании. Но даже если допустить, что при проверке они используют одни и те же каналы получения информации, из этого вовсе не следует, будто ипотечные сделки можно смело проводить без участия риэлторов.
Во-первых, риэлтор необходим покупателю на этапе подбора квартиры. Обращение в агентство недвижимости существенно сократит время, необходимое на поиск варианта, устраивающего и банк, и страховую компанию, и самого заемщика, что особенно актуально в период роста цен на рынке недвижимости. Как правило, люди, покупающие квартиру по ипотеке, работают в серьезных организациях и не имеют лишнего времени на переговоры с многочисленными продавцами квартир и организацию просмотров.
Во-вторых, очень важен этап внесения аванса за понравившуюся квартиру. Профессиональный риэлтор способен правильно установить срок, на который авансируется квартира, чтобы хватило времени на сбор документов и проверку на юридическую чистоту. Он акцентирует внимание на моменте возврата аванса в случае неодобрения квартиры банком и/или страховой компанией. Грамотный специалист с первого взгляда на правоустанавливающие и другие документы сделает вывод о том, какие дополнительные справки потребуют банк и страховая компания и, соответственно, оговорит сроки их предоставления продавцом.
В том случае, когда понравившаяся заемщику квартира «альтернативная», необходима профессиональная оценка реальности ее приобретения, чтобы исключить напрасные траты на оплату услуг оценочной компании. Требуется также контроль над предоставлением документов по всей цепочке.
Наконец, риэлтор необходим для грамотного осуществления переговоров по цепочке «продавец – менеджер банка – сотрудник страховой компании – заемщик». Это автоматически сократит сроки выхода на сделку и исключит недопонимание между ее участниками. Конечно, хочется надеяться, что заемщику повезет, что сотрудники банка и страховой компании окажутся опытными специалистами, а продавец квартиры и/или его риэлтор предоставят все необходимые документы в установленные сроки. Однако не исключен и другой сценарий, когда до менеджера банка и сотрудника страховой компании невозможно будет дозвониться и понять, какие документы еще необходимы. А продавец и/или его риэлтор будут недоумевать, почему процесс продажи квартиры так затянулся, и с интересом поглядывать на других покупателей. Или, наоборот, с сотрудниками банка и страховой компании проблем не возникнет, а потребуется жесткий контроль над продавцом и/или его риэлтором, затягивающим сроки предоставления документов.
Профессиональный риэлтор, имеющий опыт проведения ипотечных сделок, способен предусмотреть любую из этих ситуаций и найти выход из нее.
Даже если предположить, что покупка квартиры по ипотеке безопасна, провести сделку без участия риэлтора будет довольно проблематично. Конечно, когда заемщик обладает изрядным запасом свободного времени, денег и стальными нервами, мероприятие может увенчаться успехом. Но, опять же, насколько тщательна проверка на юридическую чистоту, осуществляемая банком и страховой компанией, можно только гадать.
Как правило, одобрение квартиры может быть получено через два-три дня после предоставления полного пакета документов. Какие каналы проверки можно задействовать за столь короткий срок при непрерывном потоке ипотечных сделок – большой вопрос. Заемщику остается лишь верить в могущество банка и страховой компании или все же обратиться за дополнительной гарантией в агентство недвижимости.