ТСЖ, алгоритм успеха
Российская некоммерческая организация фонд «Новая Евразия» в сотрудничестве с фондом «Институт экономики города» при поддержке Агентства США по международному развитию разработала проект «Поддержка собственников жилья». Практические рекомендации по эффективному управлению многоквартирным домом адресованы главным образом инициативным собственникам жилья, готовым создать товарищество в своем доме – дабы предостеречь их от ошибок. Сегодняшний выпуск «СБ» подготовлен по материалам этого проекта.
Ресурс для успеха
Напомним, законодатели определили, что собственники не только вправе, но и обязаны, на общем собрании выбрать один из трех способов управления, установленных Жилищным кодексом:
1). Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК).
2). Управление управляющей организацией – юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.
3). Непосредственное управление собственниками помещений.
Чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, с точки зрения:
– как в каждом конкретном случае организовано управление общим имуществом;
– кто принимает и кто исполняет решения;
– кто определяет размеры оплаты и контролирует расходование средств.
| Выбор способа управления многоквартирным домом | ||
|---|---|---|
| Управление товариществом собственников жилья | Управление управляющей организацией | Непосредственное управление собственниками помещений |
| Кто принимает решения по ключевым вопросам управления многоквартирным домом |
||
| Общее собрание собственников помещений (Общее собрание членов ТСЖ) | Общее собрание собственников помещений | Общее собрание собственников помещений |
| Кто занимается управлением / осуществляет функции управления многоквартирным домом |
||
|
Органы управления ТСЖ: – Общее собрание членов ТСЖ – Правление ТСЖ – постоянно действующий орган управления, подотчетный |
Управляющий / персонал управляющей организации | Совместно все собственники помещений. При небольшом количестве собственников в доме такой способ возможен и эффективен. При большом количестве собственников – домом практически никто не управляет |
| Кто определяет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения |
||
| Органы управления ТСЖ | Общее собрание собственников помещений (с учетом предложений управляющей организации) |
Общее собрание собственников помещений |
| Цели органа управления | ||
| Совпадают с интересами собственников помещений | Получение прибыли – цель любой коммерческой организации | Совпадают с интересами собственников помещений |
| Как собирается / куда вносится плата за жилое помещение | ||
| На банковский расчетный счет ТСЖ, в том числе при привлечении управляющей организации (управляющего). Средства тратятся только на содержание дома. Неизрасходованные (сэкономленные) средства остаются на счете ТСЖ и в дальнейшем тратятся на содержание дома |
На банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются по ее усмотрению |
«В шапку» или каждый самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги |
| Контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников |
||
| Контролируется и результат работы, и расходование средств. Осуществлять контроль можно постоянно, периодически, выборочно |
Контролируется только результат работы по итогам года. Подразумевается, что все средства собственников затрачены на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме |
Всякий контроль практически отсутствует. Возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств |
| Кто заключает договоры и взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями, контролирует качество и количество ресурсов |
||
| Органы управления ТСЖ | Управляющая организация | Каждый собственник самостоятельно |
| Где аккумулируются средства собственников на капитальный ремонт многоквартирного дома |
||
| На банковском счете ТСЖ. Эти средства не облагаются налогом на прибыль | На банковском счете управляющей организации. Неизрасходованные как аванс на работы, порученные договором управления, средства облагаются налогом на прибыль |
Каждый собственник накапливает средства самостоятельно. Часто производится сбор средств «в шапку» с риском потери всех средств |
Доход для дома
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ).
2. Число собственников, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
4. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. (Ст. 135, ч.1 ЖК РФ).
ТСЖ создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (или нескольких домов, расположенных на общем земельном участке с общими инженерными сетями и другими элементами инфраструктуры).
Кстати, для квартир, принадлежащих городу, членом товарищества должен выступать город (Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы).
Работает общий интерес
Важно, чтобы собственники четко осознавали, для чего они хотят создать ТСЖ в своем доме и с какой целью. Если хотят создать товарищество как организацию, действующую в интересах собственников помещений, то цель такого ТСЖ – объединить собственников помещений для согласования интересов и принятия совместных решений относительно общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из этой цели, главные задачи ТСЖ:
- обеспечить надлежащее санитарное и техническое содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме;
- обеспечить согласование интересов собственников по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом.
Другими задачами деятельности ТСЖ, в соответствии с законом и уставом, являются:
- эффективное совместное использование общего имущества;
- поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
- предоставление собственникам условий для безопасного и удобного проживания;
- минимизация затрат на содержание, ремонт и коммунальные услуги;
- получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания дома в интересах членов товарищества;
Неупущенная выгода
Собственник помещения самостоятельно решает, быть или не быть членом ТСЖ. В законе (ЖК РФ ст. 136, ч. 1) сказано, что решение о создании товарищества собственников жилья принимаются собственниками на их общем собрании. Для этого надо набрать большинство голосов «за». Чем больше, тем лучше. В противном случае, «меньшевики» – те, которые не поддержали создание ТСЖ и не сочли нужным состоять в нем, свое нежелание могут выразить, например, в том, что откажутся заключать с товариществом договор и платить на содержание общего имущества. Пока товарищество через суд будет доказывать незаконность таких действий, средств, поступающих от добросовестных собственников, будет не хватать на оплату всех необходимых для дома работ и услуг. Пострадают все, а репутация и само существование товарищества окажутся под угрозой.
Вывод: если в доме создано товарищество, в интересах собственника быть его членом.
А негативные последствия отказа могут быть таковы:
1. Неучастие в товариществе лишит собственника права влиять на решения ТСЖ, поскольку такой «отступник» не будет иметь права голоса на общем собрании членов товарищества. В то же время все решения собрания для него будут обязательны.
2. У собственника, не являющегося членом ТСЖ, не будет права знакомиться со всей документацией товарищества. Таким образом, он лишается возможности контролировать работу товарищества и его органов управления, в том числе расходование денежных средств, предназначенных на содержание дома.
3. Отсутствие согласия между товарищами не способствует созданию благоприятной атмосферы в доме и комфорту совместного проживания.
Эффект согласья
Деятельность товарищества собственников жилья с высокой вероятностью будет успешной, если к моменту его создания выполняются следующие условия:
- в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений;
- собственники из числа актива правильно представляют себе цель и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме;
- большинство собственников положительно относится к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из собственников;
- в городе (районе) есть жилищные организации – управляющие и обслуживающие, – заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг;
- есть возможность организовать аварийно-диспетчерское обслуживание дома при любой модели управления/обслуживания.
Обычно в ТСЖ функции управления, делегированные собственниками товариществу, ложатся на плечи правления. Практика некоторых товариществ в России (особенно – бывших ЖСК) состоит в том, что общее собрание избирает вообще только одного председателя, который возглавляет ТСЖ в течение срока, установленного уставом, – чаще всего 2-3 года. Если председатель единолично принимает решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, включая обеспечение содержания и ремонта дома и установления размера платежей, ТСЖ перестает быть объединением собственников и представителем их интересов. То же самое может произойти, если правление ТСЖ, состоящее из нескольких человек, принимает решения, опираясь на свое мнение, а не на мнение остальных собственников, и не советуется с ними. Сама идея создания товарищества теряет смысл.
В результате «рядовые» члены ТСЖ не видят необходимости своего участия в делах организации, ведут себя пассивно. Все опять ложится на плечи правления – образуется порочный круг. Со временем собственники начнут покидать ТСЖ, становясь в оппозицию ко всем его решениям, возникнут конфликты и финансовый крах.
Товарищество должно стать коллективом, во главе которого стоит правление, состоящее из наиболее подготовленных и ответственных членов ТСЖ. Правление из своего состава выбирает председателя, который координирует его деятельность, ведет заседания, обладает правом подписи документов от имени ТСЖ и при этом сам подотчетен правлению и общему собранию членов ТСЖ.
Правление опирается в своей деятельности на самых активных собственников – членов ТСЖ, например, на старших по подъездам, которые, в свою очередь, осуществляют взаимосвязь между «рядовыми» членами товарищества и правления.
В помощь правлению в товариществе могут также создаваться инициативные комиссии – постоянные либо временные. Они учреждаются, когда возникает специальная надобность. Они не принимают стратегических решений, скорее создаются для сбора и анализа информации, на основании которой затем выносят рекомендации правлению. Но одна из комиссий – ревизионная – должна быть создана в ТСЖ обязательно. Ее деятельность регулируется Жилищным кодексом. Ревизионная комиссия проверяет деятельность правления и отчитывается перед общим собранием членов товарищества.
ТСЖ – не ЖЭК
По идее, ТСЖ – это не маленький ЖЭК, не маленькая жилконтора в масштабах одного дома. Конечно, если собственники помещений имеют необходимые квалификацию и опыт и хотят сами заниматься управлением и выполнять работы по обслуживанию дома или нанять персонал, то они вполне могут это сделать. Но такой способ содержания дома с экономической точки зрения не эффективен, как не эффективно любое натуральное хозяйство в современном мире. Многие хозяйки умеют печь и шить, но все же мы покупаем хлеб и одежду в магазинах. Люди в доме не обязаны быть профессионалами в области управления, обслуживания и ремонта недвижимости. Для этого есть специалисты. И ТСЖ – способ объединиться, чтобы заказать любую работу и услугу, необходимую для своего дома, у профессиональных исполнителей. Естественно, за деньги. Это будет лучше и в условиях конкуренции почти наверняка дешевле, чем пытаться делать все своими силами. Хотя, думаю, содержание дома – не тот случай, когда надо гнаться за дешевизной. Главное, чтобы деньги приносили максимальный результат, расходовались обдуманно и приводили к видимому улучшению дома и условий проживания в нем. Когда люди видят, что их деньги работают на них, они часто с удовольствием вкладывают свои средства на дальнейшие усовершенствования.
Материал подготовлен при содействии Ирины Генцлер, руководителя жилищного сектора фонда «Институт экономики города»