Дети отдельно, рента отдельно
Возможно ли оформить договор ренты с пожилым человеком, у которого есть трудоспособные дети? Человек проживает отдельно от них. Должен ли он сообщать о своем намерении взять опекуна?
Семен Ефимович.
Законодательством не предусмотрено никаких ограничений. Наличие детей не является препятствием для заключения договора ренты. Впрочем, не исключено, что в будущем наследники рентополучателя попробуют оспорить указанный договор в судебном порядке.
Новеньким скидка
В 2005 году купил квартиру. И сразу начал оформлять документы, чтобы перевести жилое помещение в нежилое. В апреле 2007 года оформление было завершено, и я получил на руки свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, что, согласно действующему российскому законодательству, подтверждает изменение целевого использования недвижимого имущества.
Теперь собираюсь продать это недвижимое имущество.
В каком размере будет предоставлен имущественный вычет в том случае, если я эксплуатировал приобретенное в собственность жилое помещение как квартиру более трех лет, а как нежилое помещение (офис) – менее трех лет?
Иван.
Вопрос о предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ при продаже гражданином помещения, переведенного из категории жилого в нежилое, рассмотрен в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 21 августа 2008 г. № 03-04-05-01/309.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, облагаемых налогом по ставке 13 процентов, налогоплательщики, получившие доход от продажи иного имущества, находившегося в их собственности менее трех лет, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в суммах, полученных в налоговом периоде от его продажи, но не превышающих 125 000 рублей.
При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиками при продаже указанного имущества.
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, в целях применения вычета срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения не с даты приобретения этого помещения как жилого, а с даты регистрации права собственности этого лица на объект недвижимости в виде нежилого помещения (даты, указанной в свидетельстве). Если к моменту продажи помещения срок нахождения в собственности этого лица составляет менее трех лет, вычет предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 125 000 руб. Если данный срок составляет три года и более, вычет предоставляется на полную сумму от продажи.
В вашем случае, поскольку продаже подлежит нежилое помещение, получившее такой статус в 2007 году в результате изменения целевого использования недвижимого имущества, имущественный налоговый вычет в связи с продажей указанного имущества предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 125 000 рублей.
Своя рука владыка
В подвале нашего дома коммерческая фирма разместила склад (компьютеры и другая электроника). В части подвала находится запорный вентиль на весь подъезд. Иногда бывает необходимо перекрыть воду во всем подъезде: кто-то что-то чинит или устанавливает новую сантехнику. Но коммерсанты не пускают к себе: охранник отвечает, мол, «не велено». Возможно, в этом подвале-складе не только компьютеры, но и какой-то контрафакт.
Впрочем, утверждать не буду, это лишь предположение. Но вот что делать нам, жильцам – ведь и авария может случиться, и ремонт, а вентилем «командуют» посторонние люди. Как их поставить на место?
Степан Янчевский
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Так как в части подвала находится запорный вентиль, обслуживающий весь подъезд, то подвал является общим имуществом. Для разрешения спорной ситуации вам следует подать иск в суд, например, об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Ваш дядя самых честных правил
Недавно проиграл судебное разбирательство. Районный суд города Москвы, своим решением удовлетворяя исковые требования моего дяди, являвшегося собственником 1/3 доли в однокомнатной квартире, о прекращении прав собственности меня и моей сестры на наши доли в той же квартире, составлявшие 1/6 и 1/6 общего имущества, о выплате им компенсации и признании права собственности на спорное имущество за истцом, сослался на положение пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, согласно которому выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. А в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что мы с сестрой как постоянно проживающие в других жилых помещениях не имеем существенного интереса в использовании своих долей в спорной квартире, состоящей из одной жилой комнаты, тем более что наши доли являются незначительными, в то время как дядя постоянно зарегистрирован в этой квартире с 2003 года, реально в ней проживает и другим жильем не обеспечен.
Каковы наши шансы на победу в кассационной инстанции?
Марк.
Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2).
Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, и его доля незначительна.
Следовательно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Субъективный характер последнего условия требует, чтобы этот вопрос решался судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (см.пункт 36 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Определение Конституционного суда РФ от 7 февраля 2008 г. № 242-О-О).
Таким образом, вы вполне можете надеяться на отмену решения Мосгорсудом.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская