Экономия за счет собственника
Не иначе, как поборами, называют плату за подключение к мощностям в новых домах общественные организации. Один лишь пример: ТСЖ из Подмосковья за 600 кВт.ч мощности заплатило без малого три миллиона рублей. Но, оказывается, коммунальные блага стали слишком дорогим удовольствием вообще для жителей всех без исключения домов. О том, отчего это происходит, рассказала Евгения Юнисова, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК.
«Переходный возраст»
– Евгения Исааковна, почему проблема «всплывает» только сейчас?
– Жилищная сфера переживает переходный период. Еще два-три года назад объектом управления в жилищной сфере был весь жилищный фонд (района, города, страны), а обеспечивали поставку коммунальных и жилищных услуг потребителям государственные службы заказчика, ведь только небольшое число многоквартирных домов имело иную форму управления.
После введения в 2005 году Жилищного кодекса РФ ситуация начала коренным образом меняться. Объектом управления стал каждый многоквартирный дом. И управляющих компаний теперь может быть столько, сколько имеется объектов. Ведь собственники помещений многоквартирного дома имеют право (и даже обязаны) на ежегодном общем собрании определить способ управления домом, выбрать управляющую компанию и заключить с нею договор либо создать ТСЖ. То есть самоорганизоваться и создать собственный субъект управления. Так вот этим жилищным объединениям доступ к инфраструктуре просто не по карману.
– Что ж, давайте по порядку. Когда поставщик тепловой энергии навязывает обременения ТСЖ и ЖСК?
– Это происходит при заключении договоров на поставку энергоресурсов. Некоторое время назад, когда были приняты решения о необходимости проводить расчеты за коммунальные услуги по фактическому потреблению, стали устанавливаться домовые и поквартирные приборы учета. Так вот, установить счетчик тепла пока удается не во всякой квартире, однако, если дом оборудован прибором учета тепла, то его показания распределяются на все помещения. Таким образом, легко исчисляются размеры оплаты для каждого из них.
Установка такого прибора учета дает до 30 и более процентов экономии. Естественно, что при расчете по факту невозможно «прицепить» потери на внешних сетях. Счетчик не «накручивает» виртуальные гигакалории также при плановых и внеплановых отключениях. Поставщик теряет сверхприбыль. В такой ситуации он должен либо непомерно вздуть тарифы, чтобы компенсировать убытки, либо придумать еще какую-то обходную схему, которая позволила бы игнорировать установленные государством ограничения в увеличении тарифов. Но при этом на управляющие организации возлагается дополнительная финансовая нагрузка.
– Каким образом это происходит?
– До выхода постановления правительства РФ № 307-ПП от 23.05.2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» потребители напрямую расплачивались за тепловую энергию на отопление помещений и подогрев воды. Расчеты производились через ЕИРЦ. МОЭК заключал с управляющими организациями, в т.ч. с ТСЖ и ЖСК, договоры на теплоснабжение и оказание информационных услуг. По этим договорам он обязался поставлять тепловую энергию, а управляющие организации (УО) – предоставлять информацию о составе и числе проживающих. Никакой оплаты УО при этом не производили.
Вышло постановление № 307-ПП, предусматривающее расчеты за фактически потребляемые коммунальные ресурсы. Правительство Москвы приняло решение выделять из бюджета средства на долевое финансирование расходов, связанных с применением государственных регулируемых цен (тарифов) на тепловую энергию для населения столицы. И МОЭК, чтобы получать эти бюджетные субсидии, начал понуждать управляющие организации к подписанию регламентных соглашений, по которым те обязаны производить определенные действия в пользу МОЭК: подписывать представленные акты и т.п. Поскольку ТСЖ и ЖСК не участвовали в расчетах за тепловую энергию, то многие из них не подписывали эти соглашения.
Нынче Жилищным кодексом на управляющие организации возложена обязанность производить расчеты с населением за все поставляемые коммунальные услуги. В связи с этим МОЭК начал кампанию по заключению договоров «энергоснабжения на отопление, вентиляцию и кондиционирование для потребителей». Эти договоры предусматривают расчеты с поставщиком за фактически потребляемую тепловую энергию, т.е. по показаниям приборов учетов. Тем более что по программе правительства Москвы эти приборы устанавливаются в каждом многоквартирном доме. Однако такой договор МОЭК заключает только при условии подписания регламентного соглашения. После чего предъявляет к подтверждению акты за период, предшествовавший и заключению договора на энергоснабжение, и вступившие в силу соглашения (причем в регламентном соглашении сроки начала и окончания не указаны). Объемы же отпущенной энергии, указанные в актах, существенно превышают и средние показатели приборов учета, и проектные нагрузки.
Не удивительно, что УО отказываются подписывать неподтвержденные акты. Тогда МОЭК направляет исковые заявление в Арбитражный суд к ТСЖ и ЖСК на возмещение убытков из-за неполучения субсидий. Таких исков направлены уже десятки. На суммы от 250 тысяч на каждый дом и выше.
Непрямой путь
– Чем это чревато для ТСЖ и ЖСК?
– Поставщики коммунальных услуг переложили исключительно на управляющие компании, ТСЖ и ЖСК нагрузку по расчетам с населением (прямые расчеты теперь не допускаются). И издержки. К примеру, по организации начислений, по сбору средств и перечислению их поставщику (ТСЖ уплачивают 3 процента Сбербанку с каждой суммы платежного документа, а с поставщиками рассчитываются полным тарифным рублем). ТСЖ и ЖСК несут бремя неплатежей, ведут работу с неплательщиками за свой собственный счет. Управляющие организации, как бы ни старались, оказываются в убытках от предоставления коммунальных услуг. Хотя понятно, что они не являются их производителем и не получают за это никакого вознаграждения.
Все эти дополнительные расходы управляющих организаций, будь то УК или ТСЖ, возмещаются либо за счет снижения качества услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, либо за счет увеличения их стоимости. При этом тепловики явно экономят на каждом квадратном метр два-три рубля за счет тех издержек, которые переложены на управляющие организации.
– Что с энергоснабжением?
– Заключение договоров с Мосэнергосбытом на электроснабжение как многоквартирного дома, так и отдельного помещения, при смене владельца (либо при проведении ремонта с переоборудованием) непомерно дорого.
К примеру, решили собственники выбрать новую управляющую компанию или создать ТСЖ. В таком случае, каждый раз заключается новый договор на электроснабжение дома: на освещение мест общего пользования и территории, на электроэнергию для работы лифтов, бойлерных, насосов и иного инженерного оборудования. Причем замена стороны по договору с Энергосбытом не допускается: только новый договор.
Во что же обходится собственникам заключение такого договора? Если мы возьмем цены на услуги Мосэнергосбыта, то увидим, что заключение договора посредством «одного окна» нам обойдется примерно в 40 000 рублей. Но в «одно окно» принимаются документы на оформление договора только в полной комплектации. А их должно быть представлено более 20 наименований – по перечню.
Назвать своими именами
– Но ведь все эти документы могла бы предоставить предыдущая управляющая компания. ДЕЗ, например…
– Как показывает практика, ДЕЗ если что-то и отдаст вновь созданному ТСЖ, то только при вмешательстве прокуратуры. А если такого вмешательства нет? Тогда одно лишь разрешение на присоединение мощности обойдется в весьма внушительную сумму. И получение всех остальных документов потребует как минимум нескольких сотен тысяч рублей. И на изготовление этих документов, и на консультации в сбытовой организации. Хотя большинство из этих бумаг в сбытовой организации имеется – в качестве приложения к предыдущему договору. Но повторному употреблению они не подлежат – таковы правила, установленные Мосэнергосбытом.
– А какой «экзекуции» подвергают арендаторов?
– При смене владельца или арендатора нежилого помещения при заключении договора с энергосбытовыми организациями новый потребитель всякий раз вынужден «выкупать» разрешение на присоединение мощности, хотя это не вновь выделяемая мощность. В центре города это стоит 102 тысячи за каждый кВт.ч. То есть владельцу помещения в 100-120 кв. метров при потребности в 10 кВт.ч удовольствие заключить договор на электроснабжение обойдется в миллион рублей.
То же самое происходит с владельцами квартир. В центре города разрешенная мощность на каждую квартиру – 6,5 кВт.ч. Но если в ней нужно установить все необходимое современное оборудование: стиральную и посудомоечную машины, кондиционер и т.п., то мощности требуется вдвое больше. Для согласования проекта переоборудования квартиры требуется оплата дополнительной мощности. Плата за присоединение в таком случае составляет 400-900 тысяч рублей. Не мало даже для состоятельных граждан.
– Какие «хирургические» меры, на ваш взгляд, необходимы?
– Надо «разделить» тариф на составляющие: основной и агентское вознаграждение. Обеспечить скорейший переход на субсидирование граждан напрямую, а не продолжать практику субсидирования организаций. Упростить процедуру перезаключения договоров при смене одной стороны по договору.