На перепутье
Столичный рынок недвижимости находится в ожидании. Нет, он работает, квартиры продаются, но в воздухе пахнет грозой. Так считают некоторые аналитики. Другие же не склонны драматизировать ситуацию.
Свое мнение высказал вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев, к которому мы обратились с вопросом: чего ждать?
Ошибки аналитиков
Скажу несколько слов об аналитиках. Порой их высказывания не только не сбываются, но еще и дезориентируют участников рынка. Почему так происходит? Да потому, что аналитики учитывают не все факторы. Какие-то уже ушли с рынка, но продолжают оказывать на него влияние, а какие-то еще не появились, но должны появиться. Это, считаю, их системная ошибка. Но есть еще статистические ошибки. Что это значит? А то, что аналитики не смогли собрать полную информацию и отсечь шелуху. И получилось, что использовали неверные данные для своих умозаключений. Наиболее распространенная ошибка аналитиков заключается в неправильной методологии. Это значит, что не все инструменты и не все показатели, которые влияют на состояние рынка, были проанализированы в полной мере. Поэтому еще раз говорю, что, если аналитик строит свои умозаключения исключительно на ценовом поведении рынка, то, наверное, это не вполне корректно, потому что есть и другие показатели. Не хочу сказать, что мы не делаем ошибок, но практически никогда не случалось, чтобы мы не угадали вектор поведения рынка.
Не привлекательно!
Рост доходов населения и большие темпы инфляции заставляют людей думать о том, как им сохранить свои сбережения. Фондовый рынок трясет, нестабильность доллара и других валют тоже не привлекают людей вкладывать деньги в акции. И люди выбирают недвижимость. Но чаще всего квартиру берут не для того, чтобы потом выиграть на перепродаже, а просто зафиксировать деньги, которые не пропадут. Квартиру можно сдавать и получать какой-то доход. Все же склоняюсь к тому, и моя точка зрения отличается от аналитиков, которые утверждают, что на рынке порядка 30% инвестиционных квартир, что число частных инвесторов составляет сегодня не более 5-7%. Почему так думаю? Да потому, что, если мы видим в эконом-классе опережающий рост цен, то это главный показатель того, что никакого инвестиционного рынка нет. Это значит, люди покупают больше для себя. Глупо инвестировать в жилье невысокого класса, которое в стратегической перспективе все рано будет ветшать и снижаться в цене.
Кроме того, жилье эконом-класса почти полностью вымывается. Его осталось около 20% на рынке. Какие инвестиции могут в него быть? Инвестиции идут в более качественное жилье, но процент их невелик (ограничение денежных средств), и это никак не сможет повлиять на состояние рынка.
Осень надежды нашей
Как правило, потенциальные продавцы, которые притормозили еще весной свои квартиры, осенью ждут роста цен, чтобы выгодно продать свою недвижимость. Но, похоже, что их ожиданиям не суждено сбыться. Вероятность стабилизации, по моему мнению, равна 50%. 20% мы отводим на рост цен в осенний период. И снижение – 30%. Из чего исходим, делая такой прогноз?
Экономика страны не очень стабильна, темпы инфляции опережают рост реальных доходов. Пока, правда, слегка, но кто знает, что будет завтра. Это тот параметр, который, к сожалению, начинает играть в минус с точки зрения спроса. Не увеличивает спрос в квартирах и сокращение доходов, которые поступают в страну от продажи нефти. Сохранение недоверия к валютам осталось. Слепая вера в доллар утрачена. С фондового рынка, который временами хоть и лихорадит, средства на рынок недвижимости в последнее время тоже не очень активно идут. Сокращение строительства будет только держать цены. Высоки пока в столице темпы прироста цен. Это приводит к тому, что снижается покупательский спрос. Но вот парадокс, он снижается, а количество зарегистрированных сделок (у нас есть такие данные) нет.
Поэтому, суммировав все факторы, хочу отметить, что на сегодня ситуация не так критична. Нельзя однозначно утверждать, что цены пойдут либо вверх, либо вниз. Все же стабилизация – это наиболее вероятный сценарий рынка недвижимости на сегодня.