19:55:57
12 декабря 2024 г.

Другое будущее столицы

СтроительствоВалерий Беккер продолжает знакомить читателей с проблемами, которые призван решить актуализированный генплан Москвы на период до 2025 года (начало материала см. в № 35 «КР»). Напомним, Валерий Яковлевич работает заместителем директора по экономике градостроительства ГУП НИиПИ Генплана Москвы, является действительным членом Российской жилищно-коммунальной академии.

Уже не острый

Если смотреть с позиций не сиюминутных потребностей, а будущего, можно сказать, что важна каждая из трех известных составляющих, которые определяют жизнь человека: быт, труд и досуг. Все они должны соответствовать высоким мировым стандартам.

Итак, быт. Возможно, это кому-то покажется странным, но я утверждаю: пресловутого «квартирного вопроса» в столице нет. Она уже подошла к порогу насыщенности жителей квадратными метрами.

В Москве живет 10,4 млн. человек. Плюс еще 3,5 млн. временного населения. Где они обитают? На вокзалах? Нет, конечно. Согласно некоторым официальным подсчетам, в столице сдается четверть миллиона квартир (на самом деле, эту цифру смело можно умножать на два). А что же хозяева? Где ютятся? Уверяю, не в сараях и не в бараках. Они находят вполне пристойные жилища. Значит, площади есть. Немало москвичей имеют по два-три жилища.

Но, конечно же, люди, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, тоже есть. И их немало – зарегистрировано 170 тыс. семей. Но вот интересный факт: численность семей в Москве и число квартир практически сравнялись. Мы имеем 3,8 млн. домохозяйств (семей) и 3,7 млн. квартир (при среднем размере 55 кв.м). Разница не так уж велика, ее можно восполнить в течение одного-двух лет. Понятно, что это средний показатель, у кого-то 15 метров в коммуналке, а у кого-то – 300.

На мой взгляд, количественный норматив – сколько необходимо москвичу общей площади (а именно 18 кв. метров на человека) – потерял актуальность. Да и при существующих финансовых возможностях граждан достичь его нереально. Во всем мире давно говорят не об обеспеченности людей площадью (подразумевая кв. метры), а об обеспеченности квартирами (домами). При этом акцент делается не на размеры помещения, а на его местоположение, ценовую доступность, удобства, комфорт.

А может, ремонтировать?

С комфортом у нас, надо признаться, не все ладно. И городская среда не везде благополучна. Квартиры большей частью унифицированы и общее у них – маленькие ванные, один туалет, отсутствие подсобок. Нет мест для хранения колясок, велосипедов. Подобные недостатки вынуждают человека приспосабливаться к жилью, а не наоборот – жилье приспосабливать к человеку, как это должно быть.

И должен быть выбор. Хочешь находиться среди шума транспортных потоков, в окружении административных и культурных зданий – живи в центре. Мечтаешь о тишине и чистом воздухе – поезжай в Солнцево! Человек сам должен выбирать, где ему жить, а где работать. И город должен предоставить такую возможность.

Что для Москвы еще пять млн. кв. метров (ежегодный ввод жилья) – в сравнении с более чем 200 млн. уже имеющихся метров? А между тем «валовой» перекос заставил забыть о надлежащем поддержании уже существующего жилищного фонда. В Европе четырех-пятиэтажные панельные дома, возведенные в 40-е годы (раньше, чем у нас), отнюдь не сносят, а реставрируют, модернизируют. В них усиливают, утепляют стены, и они еще послужат не одному поколению. Не увлеклись ли у нас чересчур сносом тех же пятиэтажек, из которых отдельные дома еще вполне могли бы послужить? Да и территория вокруг них – самая благоустроенная в городе: любовно озеленена, оснащена местами отдыха, проведения досуга… Не говорю уже о том, что отселение людей из таких домов потребовало двойной и даже тройной компенсации в кв. метрах.

Другое дело, что многие из пятиэтажек исчерпали ресурс – их строили не на века. О далеком будущем тогда мало задумывались – надо было решать сиюминутные задачи. Да, такие, безвозвратно «постаревшие» дома надо сносить, а людям предоставлять жилье в районах их привычного проживания, если, понятно, они не хотят других.

Вслед за пятиэтажками может встать вопрос о сносе панельных девяти- и даже двенадцатиэтажных жилых зданий, которые «отработали» свое и не подлежат реконструкции. Такие проблемы, надо сказать, решаются во многих крупных городах мира. А на месте снесенных строений появляются более комфортные, современные и экономичные. Но тут могут возникнуть самые разные сложности. Хватит ли городу территорий и средств для переселения новой волны жителей? Не надо ли уже сейчас подумать о реконструкции и сохранении этих домов? Или о резервировании земель под жилищное строительство за пределами существующих границ Москвы?

Конечно, очень хорошо, что сейчас приступили к капитальному ремонту зданий. Разработана специальная программа, выделены огромные средства. Но если бы такая программа появилась несколько лет назад, если бы раньше приступили к капремонту и реконструкции, не надо было бы, видимо, так наращивать темпы возведения новых жилых сооружений. Новое строительство, безусловно, необходимо, но тогда бы город не так гнался за объемами, а упор делал на качество и комфортность квартир.

Богатым милостыня не нужна

Для кого-то доступность жилья – не проблема. Доходы самых богатых и самых бедных в столице разнятся в 47 раз. В Париже, к примеру, в семь. Существуют подсчеты: среднестатистическому москвичу, если он не будет есть и одеваться, а все доходы пустит на покупку жилья, понадобится ждать шесть-семь лет. Малоимущему – 100 лет или около того. Богатый же может «накопить» на квартиру в течение нескольких месяцев, хотя ему-то она и не нужна – у него площадь уже есть.

Московское жилье все больше превращается в некий банк, где хранятся деньги. В городе появились пустые квартиры и даже целые дома, хозяева которых ожидают более высокой конъюнктуры. На Западе, к слову, владельцы помещений, где никто долго не живет, облагаются дополнительными налогами и штрафами. У нас – нет. В США – стране далеко не бедной – второе жилье имеют лишь два процента граждан. В Москве два жилья (включая загородный капитальный фонд) имеют 60-70 процентов горожан. Вот и перегнали Америку!

Сегодня излишки возможны, так как в стране не установлен адекватный налог на недвижимость, в том числе на землю. У нас что бедные, что богатые его не чувствуют. Сравните: доходы бюджета города от налогов на недвижимость пока не превышают пяти процентов. А вот в Европе доходят до 50.

Если государство решит ввести повышенные ставки налога на недвижимость (да еще и дифференцированные), собственник подумает, стоит ли иметь второе-третье жилье? Или выгоднее от него избавиться и перейти на аренду? А может, еще лучше продать квартиру в Москве и купить в пригороде?

Цена кв. метра жилья в Москве превышает уже $6000. А потому люди даже небогатые, но приватизировавшие жилье, по сути, рублевые миллионеры. Между тем, город дотирует этим миллионерам затраты на проживание. Рыночный механизм таков: продается дорогое жилье, человек ищет квартиру подешевле или арендует ее. Но этот механизм пока не работает, да и город только приступил к формированию арендного жилья, в том числе социального. Думаю, что будущее Москвы именно за ним.

До парка? На метро!

Развлечения нам часто навязывают – ночные клубы, казино, кинотеатры, физкультурно-оздоровительные комплексы (правда, редкие). Захотел человек просто посидеть в сквере, парке, пойти в открытый бассейн, отдохнуть на природе, погулять с собакой – есть ли такие места рядом с домом? Где-то есть, но их все меньше.

К трем названным компонентам – быт, работа, отдых, – с точки зрения удобного проживания людей, стоило бы добавить еще один: обеспеченность надежным и быстрым общественным транспортом. Кстати, и это уже доказано, только лишь строительство новых дорог – не панацея от пробок. Нужны гаражи, парковки, рациональная организация движения, экономические санкции. Число машин растет гораздо более высокими темпами, чем увеличение путей для них. Построишь новую дорогу – а через короткое время она уже забита, в том числе запаркованными машинами. При этом надо учесть, что в Москве плотность дорог значительно ниже, чем в Европе. Мировая практика подсказала другой путь: сбалансированность размещения жилья и мест приложения труда, а также более широкое развитие общественного транспорта.

В Лондоне, Париже люди с высокими доходами ничуть не считают для себя зазорным отправиться на работу, в гости и т.д. на метро, автобусом, трамваем. Все рядом. Ничего не стоит пройти пешком даже две станции метро. Тем более, что плата за въезд в город и парковка велика. А в Москве? В пешеходной досягаемости у нас станции разве что в центре. А в периферийной части города до ближайшей – не доберешься. В то же время обрадованный приобретением автомобиля в кредит горожанин не обременен жесткими штрафами за несанкционированную парковку и нарушение правил движения.

Какое все это имеет отношение к генплану? Более интенсивное развитие общественного транспорта – тоже одна из главных его целей. Причем не только Москвы, но и области.

Лет до ста жить – без старости

Итак, жилищная проблема, появление новых улиц, кварталов не может рассматриваться в отрыве от других задач – надо говорить о среде обитания в целом, о том, чтобы сделать ее максимально приближенной к потребностям человека. От домостроительства необходимо переходить к градостроительству! При возведении жилья должны учитываться всевозможные потребности человека, а сами города, говоря словами поэта, должны быть «оборудованы для радости».

Между прочим, для специалистов этот поэтический образ имеет вполне конкретный, материальный смысл. Речь идет о повышении качества жизни, интегральным выражением которого является ее продолжительность. Нынче, как известно, показатели скромные: 70 лет у женщин, 65 – у мужчин. Так вот, разрабатывая новый генплан, мы заложили в него другую цифру: к 2025 году москвичи должны в среднем жить 74-75 лет. Это все еще ниже, чем в Европе (средний сложившийся возраст обоих полов в крупных городах сейчас – 77 лет), но уже близко.

Благоприятные условия жизни в городе продлят деятельный возраст москвичей, сохранят им здоровье, а это и есть главный смысл градостроительных преобразований, которые так необходимы столице.

(Окончание следует)

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация