Другое будущее столицы
Валерий Беккер продолжает знакомить читателей с проблемами, которые призван решить актуализированный генплан Москвы на период до 2025 года (начало материала см. в № 35 «КР»). Напомним, Валерий Яковлевич работает заместителем директора по экономике градостроительства ГУП НИиПИ Генплана Москвы, является действительным членом Российской жилищно-коммунальной академии.
Уже не острый
Если смотреть с позиций не сиюминутных потребностей, а будущего, можно сказать, что важна каждая из трех известных составляющих, которые определяют жизнь человека: быт, труд и досуг. Все они должны соответствовать высоким мировым стандартам.
Итак, быт. Возможно, это кому-то покажется странным, но я утверждаю: пресловутого «квартирного вопроса» в столице нет. Она уже подошла к порогу насыщенности жителей квадратными метрами.
В Москве живет 10,4 млн. человек. Плюс еще 3,5 млн. временного населения. Где они обитают? На вокзалах? Нет, конечно. Согласно некоторым официальным подсчетам, в столице сдается четверть миллиона квартир (на самом деле, эту цифру смело можно умножать на два). А что же хозяева? Где ютятся? Уверяю, не в сараях и не в бараках. Они находят вполне пристойные жилища. Значит, площади есть. Немало москвичей имеют по два-три жилища.
Но, конечно же, люди, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, тоже есть. И их немало – зарегистрировано 170 тыс. семей. Но вот интересный факт: численность семей в Москве и число квартир практически сравнялись. Мы имеем 3,8 млн. домохозяйств (семей) и 3,7 млн. квартир (при среднем размере 55 кв.м). Разница не так уж велика, ее можно восполнить в течение одного-двух лет. Понятно, что это средний показатель, у кого-то 15 метров в коммуналке, а у кого-то – 300.
На мой взгляд, количественный норматив – сколько необходимо москвичу общей площади (а именно 18 кв. метров на человека) – потерял актуальность. Да и при существующих финансовых возможностях граждан достичь его нереально. Во всем мире давно говорят не об обеспеченности людей площадью (подразумевая кв. метры), а об обеспеченности квартирами (домами). При этом акцент делается не на размеры помещения, а на его местоположение, ценовую доступность, удобства, комфорт.
А может, ремонтировать?
С комфортом у нас, надо признаться, не все ладно. И городская среда не везде благополучна. Квартиры большей частью унифицированы и общее у них – маленькие ванные, один туалет, отсутствие подсобок. Нет мест для хранения колясок, велосипедов. Подобные недостатки вынуждают человека приспосабливаться к жилью, а не наоборот – жилье приспосабливать к человеку, как это должно быть.
И должен быть выбор. Хочешь находиться среди шума транспортных потоков, в окружении административных и культурных зданий – живи в центре. Мечтаешь о тишине и чистом воздухе – поезжай в Солнцево! Человек сам должен выбирать, где ему жить, а где работать. И город должен предоставить такую возможность.
Что для Москвы еще пять млн. кв. метров (ежегодный ввод жилья) – в сравнении с более чем 200 млн. уже имеющихся метров? А между тем «валовой» перекос заставил забыть о надлежащем поддержании уже существующего жилищного фонда. В Европе четырех-пятиэтажные панельные дома, возведенные в 40-е годы (раньше, чем у нас), отнюдь не сносят, а реставрируют, модернизируют. В них усиливают, утепляют стены, и они еще послужат не одному поколению. Не увлеклись ли у нас чересчур сносом тех же пятиэтажек, из которых отдельные дома еще вполне могли бы послужить? Да и территория вокруг них – самая благоустроенная в городе: любовно озеленена, оснащена местами отдыха, проведения досуга… Не говорю уже о том, что отселение людей из таких домов потребовало двойной и даже тройной компенсации в кв. метрах.
Другое дело, что многие из пятиэтажек исчерпали ресурс – их строили не на века. О далеком будущем тогда мало задумывались – надо было решать сиюминутные задачи. Да, такие, безвозвратно «постаревшие» дома надо сносить, а людям предоставлять жилье в районах их привычного проживания, если, понятно, они не хотят других.
Вслед за пятиэтажками может встать вопрос о сносе панельных девяти- и даже двенадцатиэтажных жилых зданий, которые «отработали» свое и не подлежат реконструкции. Такие проблемы, надо сказать, решаются во многих крупных городах мира. А на месте снесенных строений появляются более комфортные, современные и экономичные. Но тут могут возникнуть самые разные сложности. Хватит ли городу территорий и средств для переселения новой волны жителей? Не надо ли уже сейчас подумать о реконструкции и сохранении этих домов? Или о резервировании земель под жилищное строительство за пределами существующих границ Москвы?
Конечно, очень хорошо, что сейчас приступили к капитальному ремонту зданий. Разработана специальная программа, выделены огромные средства. Но если бы такая программа появилась несколько лет назад, если бы раньше приступили к капремонту и реконструкции, не надо было бы, видимо, так наращивать темпы возведения новых жилых сооружений. Новое строительство, безусловно, необходимо, но тогда бы город не так гнался за объемами, а упор делал на качество и комфортность квартир.
Богатым милостыня не нужна
Для кого-то доступность жилья – не проблема. Доходы самых богатых и самых бедных в столице разнятся в 47 раз. В Париже, к примеру, в семь. Существуют подсчеты: среднестатистическому москвичу, если он не будет есть и одеваться, а все доходы пустит на покупку жилья, понадобится ждать шесть-семь лет. Малоимущему – 100 лет или около того. Богатый же может «накопить» на квартиру в течение нескольких месяцев, хотя ему-то она и не нужна – у него площадь уже есть.
Московское жилье все больше превращается в некий банк, где хранятся деньги. В городе появились пустые квартиры и даже целые дома, хозяева которых ожидают более высокой конъюнктуры. На Западе, к слову, владельцы помещений, где никто долго не живет, облагаются дополнительными налогами и штрафами. У нас – нет. В США – стране далеко не бедной – второе жилье имеют лишь два процента граждан. В Москве два жилья (включая загородный капитальный фонд) имеют 60-70 процентов горожан. Вот и перегнали Америку!
Сегодня излишки возможны, так как в стране не установлен адекватный налог на недвижимость, в том числе на землю. У нас что бедные, что богатые его не чувствуют. Сравните: доходы бюджета города от налогов на недвижимость пока не превышают пяти процентов. А вот в Европе доходят до 50.
Если государство решит ввести повышенные ставки налога на недвижимость (да еще и дифференцированные), собственник подумает, стоит ли иметь второе-третье жилье? Или выгоднее от него избавиться и перейти на аренду? А может, еще лучше продать квартиру в Москве и купить в пригороде?
Цена кв. метра жилья в Москве превышает уже $6000. А потому люди даже небогатые, но приватизировавшие жилье, по сути, рублевые миллионеры. Между тем, город дотирует этим миллионерам затраты на проживание. Рыночный механизм таков: продается дорогое жилье, человек ищет квартиру подешевле или арендует ее. Но этот механизм пока не работает, да и город только приступил к формированию арендного жилья, в том числе социального. Думаю, что будущее Москвы именно за ним.
До парка? На метро!
Развлечения нам часто навязывают – ночные клубы, казино, кинотеатры, физкультурно-оздоровительные комплексы (правда, редкие). Захотел человек просто посидеть в сквере, парке, пойти в открытый бассейн, отдохнуть на природе, погулять с собакой – есть ли такие места рядом с домом? Где-то есть, но их все меньше.
К трем названным компонентам – быт, работа, отдых, – с точки зрения удобного проживания людей, стоило бы добавить еще один: обеспеченность надежным и быстрым общественным транспортом. Кстати, и это уже доказано, только лишь строительство новых дорог – не панацея от пробок. Нужны гаражи, парковки, рациональная организация движения, экономические санкции. Число машин растет гораздо более высокими темпами, чем увеличение путей для них. Построишь новую дорогу – а через короткое время она уже забита, в том числе запаркованными машинами. При этом надо учесть, что в Москве плотность дорог значительно ниже, чем в Европе. Мировая практика подсказала другой путь: сбалансированность размещения жилья и мест приложения труда, а также более широкое развитие общественного транспорта.
В Лондоне, Париже люди с высокими доходами ничуть не считают для себя зазорным отправиться на работу, в гости и т.д. на метро, автобусом, трамваем. Все рядом. Ничего не стоит пройти пешком даже две станции метро. Тем более, что плата за въезд в город и парковка велика. А в Москве? В пешеходной досягаемости у нас станции разве что в центре. А в периферийной части города до ближайшей – не доберешься. В то же время обрадованный приобретением автомобиля в кредит горожанин не обременен жесткими штрафами за несанкционированную парковку и нарушение правил движения.
Какое все это имеет отношение к генплану? Более интенсивное развитие общественного транспорта – тоже одна из главных его целей. Причем не только Москвы, но и области.
Лет до ста жить – без старости
Итак, жилищная проблема, появление новых улиц, кварталов не может рассматриваться в отрыве от других задач – надо говорить о среде обитания в целом, о том, чтобы сделать ее максимально приближенной к потребностям человека. От домостроительства необходимо переходить к градостроительству! При возведении жилья должны учитываться всевозможные потребности человека, а сами города, говоря словами поэта, должны быть «оборудованы для радости».
Между прочим, для специалистов этот поэтический образ имеет вполне конкретный, материальный смысл. Речь идет о повышении качества жизни, интегральным выражением которого является ее продолжительность. Нынче, как известно, показатели скромные: 70 лет у женщин, 65 – у мужчин. Так вот, разрабатывая новый генплан, мы заложили в него другую цифру: к 2025 году москвичи должны в среднем жить 74-75 лет. Это все еще ниже, чем в Европе (средний сложившийся возраст обоих полов в крупных городах сейчас – 77 лет), но уже близко.
Благоприятные условия жизни в городе продлят деятельный возраст москвичей, сохранят им здоровье, а это и есть главный смысл градостроительных преобразований, которые так необходимы столице.
(Окончание следует)