Синдром «бедного родственника»
Сохраняется ли при продаже собственником жилого помещения право пользоваться этим помещением за бывшим членом его семьи? Раньше я уже реализовал свое право на приватизацию другого жилья, а затем вселился в новое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными, проживающими в нем, право пользоваться этим помещением. Я дал свое согласие на его приватизацию. Должны ли применяться ко мне положения ст. 19 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации?
Иван.
– Обратимся к Обзору законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года, утвержденному постановлением Президиума Верховного суда РФ 28.05.2008. Как явствует из этого Обзора, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
В соответствии со ст. 19 федерального закона № 189-ФЗ от 29.12. 2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно ст. 2 закона РФ № 1541-1 от 4.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов Российской Федерации.
Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).
Эта норма не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Выводы? При прекращении семейных отношений с собственником за бывшим членом его семьи, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого помещения необходимо было его согласие. Это право пользования сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
Запрет снят
Слышала, что Конституционный суд РФ давно разрешил приватизировать жилье, полученное по договору социального найма после 01 марта 2005 года. Внесены ли при этом соответствующие поправки в жилищное законодательство?
Зинаида.
– Действительно, федеральный закон № 84-ФЗ от 11.06.2008 «О внесении изменения в статью 4 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» снял запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.
Указанный запрет был признан неконституционным, т.к. законодатель фактически поставил тех, кто получил жилье после 1 марта 2005 г. в неравное положение по сравнению с теми, кто успел сделать это до указанной даты.
Между тем, единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005-го является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения. Это отличие носит формально-юридический характер и не предполагает разницу в правах, приобретаемых гражданами.
Поворот сюжета
Собралась приобрести квартиру, но в последний момент выяснилось, что в ней больше трех лет никто не был зарегистрирован, а потому накопились нешуточные долги по оплате услуг ЖКХ (якобы «забыли» оформить какой-то договор). И теперь с меня, как с новой хозяйки, требуют погашения задолженности. Законно ли это?
Юлия Рязанцева.
– Полагаем, что предъявленные к вам претензии противоправны.
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения, действительно, несет бремя его содержания. Но обязанность вносить плату за жилье и коммунальные услуги возникает у него лишь с момента возникновения права собственности на жилое помещение. То есть после регистрации права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы.
Не тот подход
Комната в коммуналке давно пустует (соседка умерла пять лет назад, а наследники так и не объявились). Пользуясь случаем, я поселила туда двоюродного брата. Можно ли как-то оформить эту площадь мне в собственность, ведь она теперь ничейная?
Елена К.
– Давайте называть вещи своими – точными – именами.
Имущество, оставшееся после смерти его бывшего владельца, у которого не оказалось наследников, принято называть выморочным. Согласно поправкам в третью часть Гражданского кодекса РФ, принятым Федеральным законом № 281-ФЗ от 29.11.2007, выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения, если свидетельство о праве на наследство на данное помещение до сих пор не выдано, теперь переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное помещение расположено. А если оно находится в субъекте Российской Федерации (в городе федерального значения, Москве или Санкт-Петербурге), то в собственность этого субъекта РФ. И помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.
Таким образом, отныне законодательством предусмотрена возможность наследования по закону выморочного имущества в виде жилых помещений не только самой Российской Федерацией, как это было раньше, но и ее муниципальными образованиями либо субъектами Федерации – городами федерального значения, на территории которых расположены указанные жилые помещения. Иное выморочное имущество, как и прежде, переходит в порядке наследования по закону в федеральную собственность.
Наследование выморочного имущества (жилых помещений) муниципальными образованиями и городами федерального значения призвано помочь решению проблемы нехватки жилья, предоставляемого муниципальными образованиями, Москвой и Санкт-Петербургом по договору социального найма гражданам, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий.
Так что, Елена, вы действуете противоправно.
Еще раз о ТСЖ
Хотим создать ТСЖ, но в кодексах и законах дается разное толкование процедуры, и не все понятно.
Виталий Сорин.
– Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом собственники квартир образуют ТСЖ (ст. 291 ГК РФ).
Процитируем ст. 135 Жилищного кодекса: «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в нем, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».
Устав товарищества принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов товарищества, создавших ТСЖ, должно превышать 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. С момента госрегистрации оно является юридическим лицом, имеет печать, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (однако не отвечает по обязательствам членов товарищества).
ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (минимум двум) собственникам помещений, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Кроме того, ТСЖ может быть создано при нескольких расположенных близко домах, предназначенных для проживания одной семьи (дачных домах с приусадебными участками или без них).
Госрегистрация товариществ собственников жилья, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан в настоящее время осуществляется в порядке, установленном федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (ред. от 02.07.2005).
Федеральная налоговая служба письмом № СК-6-09/963 от 13.12.2007 поручила управлениям ФНС России по субъектам Российской Федерации обеспечить осуществление госрегистрации товариществ собственников жилья, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан с 15.12.2007 года.
Из положений ст. 44 ЖК РФ следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания относится и выбор способа управления домом.
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, М. Болдинова, А. Дубасова, М. Зеленев, Н. Ларин, А. Маркова, И. Павловская, И. Порубиновская