Интрига второго полугодия
С января по июль квартиры подорожали в среднем на 27 процентов, что в очередной раз укрепило веру в неиссякаемый и бесконечный рост цен. Однако не все так однозначно.
На короткой волне
Последняя волна подорожания оказалась короткой – максимум полгода с конца 2007 до начала лета 2008-го. Для сравнения: прошлые две волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос «почему?» следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания. Переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижение курса доллара и слухи о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Тем не менее, следует признать: все перечисленные причины носят сугубо инвестиционный характер, имея весьма опосредованное отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей квадратных метров «для жизни».
Это обстоятельство и позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007-го.
Однако несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И почти единственной серьезной причиной, «подпирающей» цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир. А в этой ситуации московский рынок становится почти непрогнозируемым. Скажу больше: рынка как такового, где может свободно действовать значительное число продавцов и покупателей и где формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Он вырождается, становясь доступным лишь для людей с доходами значительно выше среднего.
Проблематично становится оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов город изымает с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче. В результате адекватно оценить, какая же из этих двух величин перевесит – оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, оказывается практически нереально.
Не так воспитаны!
С каждым месяцем все сильнее начинает давить еще один фактор – сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, который уже вызвал падение цен на недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл этот канал. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно – заметно ограничили кредитование строительной отрасли.
Первое полугодие 2008-го многие девелоперы и застройщики прожили «по инерции», используя денежную «подушку», сформировавшуюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будет готова пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир.
С другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, чем снизит цены для конечного покупателя. Такова, увы, психология нашего рынка, которая сложилась за последние семь лет беспрерывного роста цен.
По мнению специалистов нашего центра, основная интрига будет разыгрываться как раз во втором полугодии 2008-го. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в этот период, пока окончательно не ясно. Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях сверхвысокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект «снежного кома». В результате стоимость московских квартир может обвалиться до «справедливого» или «экономически обоснованного» уровня – $3 000-4 000 за кв. метр.
Хотелось бы без истерик
Впрочем, не исключено, что рынок «устоит» еще какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансы в нужном объеме. А пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях отрицательных трендов на других рынках. Но так или иначе, чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше вероятность дальнейшего обвала.
И все же я склонен надеяться на нейтральное, щадящее развитие событий. По нашим оценкам, рынку сейчас нужно от года до полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей.
Пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкую кризисную ситуацию и последующий коллапс.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра