А ставки все выше?
Специалисты говорят, что кредиты для предприятий и населения скоро станут дороже. Кроме того, банки могут пересмотреть кредитные ставки по ипотеке в сторону повышения, тем более что в договоре зафиксировано право банка повышать ставки в одностороннем порядке.
С 1 июля повышаются нормативы обязательного резервирования для коммерческих банков. Специалисты говорят, что кредиты для предприятий и населения скоро станут дороже. Кроме того, банки могут пересмотреть кредитные ставки по ипотеке в сторону повышения, тем более что в договоре зафиксировано право банка повышать ставки в одностороннем порядке. Если ставки увеличат, что будет с ипотекой? Наверняка, число заемщиков будет не расти, а уменьшаться.
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы «Свой дом»:
– После повышения ставки рефинансирования ЦБ – это естественное желание банков повысить ставки по ипотечным кредитам. Но по прогнозам экспертов, число заемщиков в этом году все равно вырастет на 15-20 процентов, так как реальные доходы населения растут гораздо существеннее.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Повышение нормативов резервирования далеко не единственное свидетельство «мудрости» наших финансовых властей. Но разве решение о вложении существенной части финансовых резервов государства в ценные ипотечные бумаги США лучше? То есть в разгар мирового кризиса ликвидности мы помогаем американской ипотеке и целенаправленно гробим свою. Это по-нашему!
Делается все, разумеется, под вполне благовидным предлогом: борьба с инфляцией, сокращение денежной массы. Почти так же обстоят дела и с вопросом о ставках по ипотеке. Все вроде бы делается по уму. Нормативы резервирования устанавливаются дифференцированно. Более всего поднят норматив на иностранные заимствования наших банков. Мотив опять же благовиден: мы не хотим, чтобы наша финансовая система сидела «на игле» иностранных заимствований, поскольку видим последствия такой зависимости в Казахстане и в странах Восточной Европы. Замечательный посыл! Но тогда нужно позаботиться о том, чтобы вместо относительно недорогих и, главное, «длинных» западных денег в нашей финансовой системе в достатке появились аналогичные деньги отечественного происхождения. Увы, этого нет, и не предвидится.
Что касается последствий, то мы уже наблюдаем падение темпов роста отечественной ипотеки. Прирост первого квартала этого года по сравнению с тем же кварталом прошлого всего 15 процентов, а по сравнению с четвертым кварталом 2007-го так и вовсе падение.
Как потом будем восстанавливать ипотечный рынок, который имеет чрезвычайную значимость и для экономики страны, и для социального здоровья?
Павел Комолов, заместитель начальника управления продаж ипотечного банка:
– У проблемы, о которой идет речь, две стороны. Во-первых, вырос норматив обязательного резервирования по обязательствам перед банками-нерезидентами в рублях и иностранной валюте. Во-вторых, – по обязательствам перед физическими лицами. Это означает, что резко теряет привлекательность заимствование денег за рубежом. И еще: положив на депонент в ЦБ ту же сумму, что и раньше, банк сможет выдать уже меньший объем кредитов.
Ожидаемое сокращение объемов либо приведет к коррекции планов по выдаче (что маловероятно), либо к попытке сохранить запланированную выручку и повышению ставок. Хотя это и возможно, но вряд ли ставки сильно повысятся. Думаю, что на 0,5-1 процента – не более.
Александр Серебряков, руководитель ипотечного центра:
– Повышение нормы обязательного резервирования даже на небольшую величину приведет к значительному удорожанию ипотечного кредита. Эта мера иногда применяется для снижения инфляции, но вряд ли ее можно назвать самой действенной, поскольку она может спровоцировать опасную тенденцию к монополизации рынка ипотечного кредитования. И приведет к тому, что российским коммерческим банкам станет невыгодно занимать за рубежом, а ведь именно зарубежные заимствования были основным источником «длинных денег» для ипотечного кредитования во многих банках. В результате годовая процентная ставка может увеличиться на 2-2,5 процента, что, безусловно, повлияет на доступность этого финансового инструмента.
Имея немалый опыт проведения ипотечных сделок, можем успокоить наших клиентов: у большинства банков в кредитном договоре нет пункта о возможности одностороннего повышения банком годовой процентной ставки по действующему кредиту. А по Гражданскому кодексу РФ, если не указано иное, принимается невозможность односторонних манипуляций с начислением процентов.
Это еще раз подтверждает важность подбора кредитной программы с участием профессионального ипотечного брокера, который может предупредить обо всех подводных камнях.
Возможность односторонних изменений процентной ставки предусмотрена в договорах Сбербанка России. Но если он будет активно и повсеместно этим пользоваться, может произойти резкое снижение популярности и формирование негативной репутации банка, что, вероятно, снизит и число депозитов. А это серьезный риск даже для крупного банка.
Тем не менее, снижение предложения денег и, как следствие, повышение процентных ставок – не единственная проблема. Такие меры приведут к тому, что для некоторых банков выдача «длинных» ипотечных денег станет невозможной, и мы для наших клиентов не сможем предложить настоящего разнообразия банковских программ.
Однако, несмотря на все, мы прогнозируем положительную тенденцию популярности ипотечного кредитования. Российские граждане давно научились считать деньги вопреки расхожему мнению. Глядя с грустью на четыре-шесть процентов по аналогичному продукту в Европе, подписывают кредитные договоры с процентными ставками в три раза выше. И в результате остаются в более выгодном положении против приверженцев накоплений. Ведь рост цен на недвижимость имеет несравненно более высокие показатели.
Думаю, со мной согласятся те заемщики, которые взяли в 2000-2001 годах ипотечные кредиты под 25 процентов (!) годовых.
Дмитрий Зюклов, специалист отдела ипотечного кредитования корпорации «Рескор-недвижимость»:
– В мае и июне уже прошла волна повышения ставок по ипотечным кредитам и изменение программ банков. Сейчас ужесточаются и требования к первоначальному взносу. Но при всем том число желающих получить ипотечный кредит не сократилось, поскольку улучшать жилищные условия граждане будут и в дальнейшем.
Что же касается изменения процентных ставок в договоре в одностороннем порядке, то такие меры применяет только Сбербанк и еще два-три коммерческих банка.
Наталья Алиханова, руководитель отделения риэлторской компании:
– Число покупок с помощью ипотечных кредитов уже сократилось с нового года. Сейчас цена жилой недвижимости в Москве настолько высока, что не каждая семья со средним уровнем дохода может позволить себе покупку квартиры даже с помощью ипотеки. За типовую однокомнатную квартиру сплошь и рядом приходится выкладывать $200 000 и больше. Если брать ипотечный кредит на всю сумму, ежемесячные выплаты превысят $3000. Следовательно, общий доход семьи должен быть равен примерно $6000.
Также нельзя не учитывать последствия мирового финансового кризиса. Число банков, выдающих ипотечные кредиты, сократилось, ставки выросли. Многие покупатели надеялись, что в 2008-2009 годах ставки по ипотеке снизятся до восьми-девяти процентов. Но мировой кризис ликвидности показал, что ожидать снижения не приходится. В итоге ипотека стала еще более недоступной для большинства покупателей не только эконом-, но и частично бизнес-класса.
Константин Апрелев, вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА»:
– У банков в данной ситуации есть два пути. Простой путь – повысить ставки по кредитам. Сложный – снизить доходность или повысить объем и эффективность операций.
Думаю, какие-то из них пойдут по первому пути, какие-то по второму. Но вполне возможно, что появятся банки, которые примут комбинированный вариант: они пойдут и по тому, и по-другому пути.
Однако в любом случае средние ставки по кредитам повысятся, а значит, число потенциальных заемщиков сократится. К слову сказать, объем выдаваемых ежемесячно ипотечных кредитов сегодня по сравнению с летом прошлого года уже сократился на треть, а в отдельных регионах даже в два раза.
Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц бюро ипотечного кредитования:
– Увеличение ставок по кредитам скажется на кредитовании, но существенного уменьшения не будет, возможно лишь замедление роста. В августе 2007-го на финансовый рынок оказал влияние мировой кризис, в результате которого ставки повышались, и требования к заемщикам ужесточались. Но это не привело к резкому снижению объемов кредитования, рост все равно наблюдается.
Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»:
– Увеличения ставки рефинансирования (в этом году ЦБ повышал ее уже три раза) могут повлечь за собой рост процентов по кредиту и ужесточение резервных требований по обязательствам банков.
Повышение отчислений в фонд обязательного резервирования ЦБ на практике означает, что из привлеченных ресурсов банки будут больше отчислять в резервы и соответственно меньше тратить на кредитование. Подобные меры ЦБ направлены на борьбу с инфляцией и снижение кредитной активности банков. По оценкам многих экспертов, это может повлечь за собой усиление позиций крупнейших банков.