Жилье ветхое и недоступное…
Принятие государственной программы «Доступное жилье», несмотря на весь ее позитив, показало кризисность создавшейся за последние 10-15 лет ситуации.
Выиграть время
В России на человека приходится в среднем 19,7 кв. метра жилья, зачастую старого и неблагоустроенного (почти треть населения до сих пор живет в домах без каких-либо удобств). В Германии же, например, обеспеченность полноценным жильем составляет 35 кв. метров, в США – 70, Чехии – 28 и даже на близкой нам Украине – 26 метров.
Темпы нового строительства также не вызывают оптимизма: нынче на душу населения у нас ежегодно вводится не более трети квадратного метра. В некоторых регионах – менее квадратного дециметра! Тогда как в развитых странах, включая наших бывших союзников по Варшавскому договору, эта цифра превышает один кв. метр.
При этом изношенность инфраструктуры ЖКХ в некоторых регионах достигает 90 процентов, что приводит к многочисленным авариям и, как следствие, к высокой социальной напряженности. Кроме того, именно ветхость коммуникаций зачастую является тормозом для интенсификации жилищного строительства. Осложняют ситуацию постоянно растущие тарифы на энергоносители и подключение мощностей. В один клубок сплелись интересы и ожидания слишком многих, – начиная от энергетиков и коммунальных служб и заканчивая администрациями и создающимися ТСЖ. Решить все вопросы к взаимному удовлетворению вряд ли возможно, но попытаться выиграть драгоценное время, чтобы успеть завершить реформирование с наименьшими потерями, еще есть шанс.
Снести нельзя реконструировать
Запятую после слова «снести» ставят, как правило, люди малоинформированные. Хотя иногда дом действительно проще уничтожить, – если износ слишком велик и здание аварийно. Но, зная истинные масштабы ветхого жилья, о его тотальном изъятии говорить не приходится – такого объема переселенческого фонда просто нет в природе. Причем темпы роста аварийного и ветхого фонда составляют ежегодно один процент.
По данным некоторых аналитиков, при подобных темпах уже в 2007 году к категории ветхого и аварийного должно было быть причислено 500 млн. кв. метров жилья, или примерно 16 процентов жилищного фонда РФ. Если сравнить это с темпами возведения нового жилья – 45 млн. кв. метров в год, становится очевидным: чтобы просто расселить уже имеющиеся ветхие здания понадобится лет десять. И то, если процессы обветшания чудесным образом удастся остановить, а цены на квадратный метр заморозить…
С другой стороны, стоимость полученной при реконструкции зданий жилой площади в 1,5-2 раза ниже стоимости нового строительства, расходы материальных ресурсов меньше на 25-40 процентов, затраты на строительство инженерной инфраструктуры – в 1,5 раза. Выгода налицо. Но требуются продуманные пути «лечения», включающие как «хирургическое вмешательство» (снос), так и «терапевтическое лечение» – модернизацию и реконструкцию. И чем современнее будут эти методы, тем больше шансов, что «больной» – отечественный жилищно-коммунальный комплекс – пойдет на поправку.
Кто виноват? Что делать?
Нет смысла искать виноватых в обветшании «хрущевок» – эти скромные жилые дома изначально строились не на века. Свою роль – расселить людей из послевоенных бараков – они выполнили.
Что делать? – другая часть проблемы. Во-первых, представляется необходимым провести тотальную инвентаризацию наличного жилищного фонда. (И это уже начинает осуществляться, благодаря принятию известного, хотя и критикуемого федерального закона № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».)
Однако, просто инвентаризация (без комплексной программы действий) результата не даст. Поэтому, во-вторых, необходимо проводить глубокую модернизацию изношенного фонда таким образом, чтобы реконструированные здания смогли восполнить острый недостаток жилья на ближайшие десятилетия, став при этом достаточно комфортными и низкозатратными в эксплуатации. Причем делать это необходимо совместными усилиями государства и жильцов.
Старое жилье – новые технологии
Недостаток энергомощностей в целом по стране приближается к 30 процентам, а в отдельных регионах уже в ближайшее время может достигнуть 75 (такая ситуация прогнозируется к 2009 году в Калининградской области). Между тем, именно ЖКХ с его неэффективной и изношенной инфраструктурой является одним из главных потребителей электроэнергии.
В качестве положительного примера можно привести осуществленную в 2006-м модернизацию устаревших, оснащенных еще в 60-70-е годы систем теплоснабжения в г. Радужный (Ханты-Мансийский автономный округ). С учетом климата при подборе оборудования особое внимание уделялось надежности техники и качеству сервисного обслуживания. В итоге современный ЦТП (самый большой на сегодня в России блочный тепловой пункт «Данфосс») бесперебойно снабжает теплом целый микрорайон. Критические холода зимы 2007-2008 годов никак не сказались на работе теплопункта.
Есть и перспективные проекты. Так, в этом году начала реализовываться Программа энергосбережения в Перми. По плану, она должна обеспечить снижение потребления тепловой энергии на 25-50 процентов в бюджетных учреждениях и оптимизировать работу систем теплоснабжения. Помимо установки приборов регулирования тепла, программа предусматривает внедрение средств автоматизации систем теплопотребления и развитие индивидуальных теплопунктов (ИТП).
Итак, модернизация или снос? Если бы темпы строительства в России были сравнимы с европейскими, «хрущевок», безусловно, осталось бы очень немного. Но в условиях острого дефицита жилья, постоянно растущих цен, изношенной инфраструктуры просто так уничтожить миллионы квадратных метров жилья – утопия или безумие. С другой стороны, накопленный мировой опыт свидетельствует: при разумном подходе даже ветхие дома могут стать вполне комфортными. Поэтому лозунг «ломать – не строить!» в данном случае не подходит. Скорее здесь нужно взять на вооружение другую мудрость: новое – это хорошо забытое (а в нашем случае – модернизированное) старое.