Человек выбирает, как лучше
О том, что следует знать, задумавшись о перекредитовании, рассказывает руководитель отдела продаж аудиторской компании «Ажур – Аудит» Александр Немыкин.
Возвращаем и проценты с процентов
Для начала напомним, на какой размер имущественного вычета может претендовать человек, купивший квартиру по ипотеке. В отличие от обычной покупки квартиры, при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита можно вернуть значительно больше 130 000 рублей (13% от миллиона). По закону, если кредит был ипотечным или целевым на приобретение жилья, то можно вернуть 13 из всех выплаченных по нему процентов.
Уже на этапе оформления кредита надо помнить о некоторых нюансах, без знания которых в дальнейшем невозможно будет получить имущественный вычет.
Еще на этапе подачи заявки в банк потенциальный заемщик должен знать, что кредит может быть оформлен только как ипотечный или целевой. Если, например, заемщик напишет, что кредит берется для того, чтобы отремонтировать квартиру, то имущественный вычет ему не предоставят.
Еще один момент, о котором надо знать, обращаясь за ипотекой. Сумма кредита не может превышать стоимость приобретенной квартиры. То есть из кредитного договора должно быть видно, что банковские средства пошли именно на покупку жилья, а не на все тот же ремонт недвижимости. Если кредит получен в размере большем, чем стоит квартира, то вычет будет предоставлен только по процентам, соответствующим сумме договора купли-продажи.
Что теряет заемщик, решившись на рефинансирование?
При рефинансировании существует момент, о котором чаще всего забывают предупредить своего клиента и банкиры, и брокеры. Кредит, получаемый заемщиком при рефинансировании, с налоговой точки зрения – новый кредит. Поэтому заемщик теряет вычет по процентам, выплачиваемым по новому кредиту.
Учитываем затраты
В предложениях банков по рефинансированию бывают не учтены затраты, которые понесет заемщик при перекредитовании. О них тоже нужно помнить.
Во-первых, досрочное погашение старого кредита может повлечь за собой какие-то штрафы. Оплачивать их придется заемщику.
Во-вторых, придется заплатить за переоформление недвижимости, находящейся под залогом.
В-третьих, придется нести затраты по переоформлению отношений со страховой компанией.
В-четвертых, открытие новых ссудных счетов, рассмотрение заявки на перекредитование также могут быть платными.
Говорить о средней рыночной стоимости оформления перекредитования довольно сложно. Некоторые банки озвучивают затраты на переоформление в $500, а в других затраты по переоформлению кредита достигают $2000-3000. То есть рефинансирование – это недешевое удовольствие. Поэтому, решив перекредитоваться, надо учесть затраты, которые придется понести при переоформлении кредита. И сумму выгоды следует уменьшить на сопутствующие затраты. Только тогда будет получена реальная цифра, которую получит человек, решив сэкономить на процентах.
Компромиссные решения
Итак, решил человек перекредитоваться. Он должен помнить, что по той части старого ипотечного кредита, по которой уже выплачены проценты, право на получение вычета сохраняется.
Применение имущественного вычета по старой сделке плюс перекредитование под низкие проценты для многих заемщиков могут оказаться наиболее эффективными. Кстати, такая схема оказывается наиболее желательной и даже для заемщиков с невысокой белой зарплатой.
О среднем размере кредита и среднем доходе…
Ни для кого не секрет, что сегодня для покупки квартиры в столице доход семьи должен быть на уровне $4500-5000. Средняя сумма кредита – около $200000.
Возникает вопрос: при таком среднем кредите, при таком среднем доходе что выгоднее человеку, перекредитоваться или весь срок выплаты ипотеки получать имущественный вычет? Коммерческие банки рассматривают и белые, и серые доходы. А они могут составлять и $4000, и $5000 при белой зарплате 30000 рублей. Если заемщик может вернуть хотя бы 50000 рублей в год в качестве имущественного вычета, то ему уже надо сравнивать эту сумму с возможными потерями и выгодой от рефинасирования кредита.
Кроме того, кредит погашается по двум схемам: аннуитетной и дифференцированной. При дифференцированных платежах в течение трех-пяти лет выплачивется основная часть процентов. В этой ситуации очень актуально воспользоваться вычетом и выбрать основную сумму из положенных вычетов по процентам и только потом перекредитовываться.
Подытожим
Перед тем, как идти на перекредитование, стоит все просчитать и только потом приступать к этой процедуре. Ведь ни банк, ни брокер часто не рассказывают обо всех подводных камнях и о том, что ожидает клиента на этапе согласования и получения нового кредита. В некоторых банках переоформление кредита занимает несколько месяцев. На этот срок повышаются ставки, и поэтому издержки могут возрастать. Обо всех этих моментах надо помнить.
Бесплатные консультации по налогооблажению, Вы можете получить 12 июня 2008 года на VI Московском фестивале прессы (Поклонная гора – Парк Победы, стенд газеты «Квартирный ряд»).