Ищите ошибки

Оформление недвижимости в собственность – последний и очень ответственный этап в марафоне под названием «Купля-продажа».

Отказ заказывали?

Казалось бы, дело сделано. Покупатель и продавец живут в предвкушении скорого праздника: первый – новоселья, второй – солидной суммы денег. Осталось лишь зарегистрировать сделку. Тут-то, на финишной прямой, могут вновь возникнуть препятствия: приостановка оформления недвижимости, а то и вовсе отказ в госрегистрации права собственности. Причин для такого решения у регистратора порой отыскивается вполне достаточно, и все они предусмотрены законом.

По какой же причине и на каком основании дают «от ворот поворот»? Об этом и поговорим.

Всем буквоедам буквоеды!

Причина, по которой произошла существенная заминка, может быть самая банальная. Например, грамматическая или техническая ошибка в документах. Или путаница в терминах. Скажем, вместо «корпус» написано «строение». Или просто описка – пропущена буква. Понятно, что такие неточности способны повлиять не на право собственности, а на результат регистрации. Потому что строение и корпус – не одно и то же. Такие ошибки легко устранить, и вопрос решится в течение трех дней.

С ошибкой в фамилии или адресе – сложнее, но тоже не смертельно. Достаточно представить документы, из которых видно, как правильно следует писать это слово.

По смыслу закона документы, которые вы подаете на регистрацию, должны быть безупречны.

При первичном приеме специалист должен убедиться, что:

– документы нотариально удостоверены (если этого требует закон), скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

– тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращений, с полным указанием адресов;

– фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства написаны полностью;

– в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных, не оговоренных в них исправлений;

– документы не исполнены карандашом;

– не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.

Если среди представленных бумаг есть такие «неправильные», и регистратор это заметил сразу при приеме, то заявителя уведомят о наличии препятствий для государственной регистрации и предложат устранить изъяны.

Однако при первичном приеме выявить какие-либо несоответствия или другие недостатки представленных документов бывает, как правило, трудно. Более тщательной проверке все бумаги подвергаются при правовой экспертизе, которая проводится уже после их приема.

Работа над ошибками

Она предстоит в том случае, если в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок:

– не совпадают адреса объектов, имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т. п.). Тогда надо представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, следует его исправить и переоформить установленным образом;

– не совпадают размеры площади помещения или здания. В этом случае надо опять же представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина в ошибке при подготовке документа, необходимо исправить документ и переоформить его установленным образом;

– неправильная запись номеров помещений в договоре. Исправляйте: помещения обязательно должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.

НА ЗАМЕТКУ

Приостановка госрегистрации возможна на основании:

– решения регистратора;

– письменного заявления правообладателя;

– письменного заявления стороны или сторон сделки;

– решения суда.

Инициатива приостановки может исходить не только от регистратора. Таким правом обладают и другие лица.

Чиновник любит сомневаться

Регистратор вправе приостановить оформление недвижимости, если у него появились сомнения в наличии оснований для регистрации. Точно так же он может поступить, усомнившись в подлинности и достоверности представленных бумаг.

В соответствии с Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистратор принимает решение о приостановке регистрации, если:

– по результатам правовой экспертизы документов, проверки законности сделки выявлены причины, неустранение которых приведет к отказу;

– в деле имеются документы, содержащие сведения, аналогичные имеющимся в представленных на регистрацию документах сведениям, но не соответствующие им;

– имеется информация в письменной форме, поступившая от правообладателя, правоохранительных органов, иных лиц о том, что представленные на регистрацию документы являются поддельными.

В последнем случае, если окажется, что документ действительно «липовый», информация об этом направляется в правоохранительные органы.

Заявителя письменно уведомят о приостановлении регистрации в день принятия такого решения. В уведомлении должны быть указаны причины этого.

Права и обязанности

Если вдруг вы получили уведомление о приостановке регистрации, имейте в виду: у вас есть право представить дополнительные доказательства, которые помогут прояснить ситуацию и возобновить процесс оформления недвижимости. Но это только ваше право, а не обязанность! Обязанность докопаться до истины, чтобы развеять свои сомнения, лежит на регистраторе.

А так как регистратор является государственным служащим, то сделать это ему намного проще, чем заявителю. Для этого необходимо лишь направить запрос в соответствующий орган.

Срок приостановки государственной регистрации по инициативе регистратора составляет один месяц. Если в течение этого времени не будут устранены причины недоразумения, тогда уже последует отказ.

Первое слово главнее второго!

Если регистратор принял решение об отказе, писать жалобы и заявления вышестоящему руководству практически бесполезно. Даже если боссы и увидят, что отказ неправомерен, сделать ничего уже будет нельзя: ни начальство, ни сам регистратор не вправе отменить свое решение об отказе и начать процесс регистрации заново. Такое возможно только на основании судебного акта.

Таким образом, если вы убеждены, что отказ неправомерен, остается только дорога в суд – за обжалованием принятого решения.

В соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса физическое лицо вправе обжаловать отказ в регистрации в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.

Если суд признает заявление обоснованным, он обяжет регистрационную службу провести государственную регистрацию. Об исполнении решения должно быть сообщено как суду, так и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда.

Сделать паузу

Предположим, приостановить регистрацию решил продавец квартиры (или покупатель, или оба сразу). Он пишет заявление, указывая причины, послужившие основанием для приостановления, и срок, на который необходимо задержать оформление прав на недвижимое имущество.

Причины могут быть самыми разными: необходимость получить дополнительные документы, внести изменения в представленные бумаги, командировка, болезнь и т. д. Документально подтверждать причины не нужно.

Закон допускает задержку процедуры не более чем на три месяца. То есть можно выбрать любой срок, но в пределах трех месяцев.

Имейте в виду, что в этом случае прерывается течение срока, который установлен для проведения регистрации (не более одного месяца), и процедура еще больше затянется.

Допустим, стороны подали документы на регистрацию, а через две недели принесли заявление об ее приостановке на месяц. По истечении этого срока, возобновление оформления займет еще месяц. Таким образом, общий срок регистрации составит 2,5 месяца.

Решить… и передумать

Бывают случаи, когда одна из сторон сделки пишет заявление с просьбой вернуть документы без проведения госрегистрации. К примеру, заключили продавец и покупатель договор купли-продажи, подали документы на регистрацию, а затем продавец передумал продавать и написал заявление.

В этом случае регистратор приостанавливает регистрацию не более чем на месяц и уведомляет об этом другие стороны. Если в течение месяца не будут устранены причины, препятствующие регистрации (покупатель не уладит конфликтную ситуацию с продавцом), то выносится решение об отказе в регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации, если одна из сторон сделки уклоняется от госрегистрации прав, то переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. То есть для того, чтобы сделку все-таки зарегистрировали, необходимо обращаться в суд.

К сведению «уклонистов»: если суд примет решение не в вашу пользу, с вас могут быть взысканы все убытки, которые понесла другая сторона!

Пока не скажет суд

Еще одно из оснований для приостановления регистрации – наличие судебного акта.

Это может быть:

– судебное решение или определение о приостановлении регистрации (в этом случае регистрация приостанавливается до отмены соответствующего решения);

– судебное решение или определение о наложении ареста на недвижимое имущество (регистрация приостанавливается до снятия ареста);

– судебное решение или определение о запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества (регистрация приостанавливается до снятия данного запрета).

Регистратор обязан в течение пяти рабочих дней со дня приостановления в письменной форме уведомить об этом заявителя.

В соответствии с Законом об ипотеке, если в производстве суда имеется судебный спор по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки (или по поводу обращения на него взыскания), госрегистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

По второму кругу

В некоторых случаях, исправив недостатки, которые послужили причиной отказа, можно вновь подать документы на регистрацию.

Если вы считаете, что отказ неправомерен и регистратор неправ, то решение об отказе можно обжаловать в суде. Но есть случаи, когда ни суд, ни исправление недостатков в документах не помогут. То есть отказ гарантирован на сто процентов.

Во-первых, так бывает, если право на недвижимость вообще не подлежит государственной регистрации.

Зарегистрировать можно право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования и т. д. Но человек получит отказ, если решит зарегистрировать, например, право пользования квартирой (договор найма квартиры). По общему правилу, такое право не подлежит государственной регистрации. Исключение составляет лишь право пользования, возникшее из завещательного отказа.

Во-вторых, не допускается регистрация (п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации) права собственности на земельный участок, который не может быть предоставлен в частную собственность гражданина в соответствии с федеральным законодательством. К примеру, нельзя отдать в частную собственность земельный участок, который ограничен обременениями или изъят из гражданского оборота.

Стучите – и отворят

Есть случаи, когда дело с приостановкой можно повернуть на попятную. К примеру, в госрегистрации откажут, если с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Пусть обратится надлежащее.

Отказ последует, когда документы, которые представлены в регистрационную службу, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства. Эта беда тоже поправима.

Бывают ситуации, когда лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено было распоряжаться правом на объект недвижимого имущества. В этом случае отказ в регистрации гарантирован. Но не все потеряно – жалуйтесь, обивайте пороги, ищите правду… и новую подпись на документе.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество есть запись о том, что квартира или иная недвижимость является предметом ипотеки, но в договоре об этом не указано. В госрегистрации откажут на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогичный отказ последует при других ограничениях или обременениях, о которых не содержится упоминания в самом договоре (аренда, сервитут).

Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект – еще одна причина для отказа.

Если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации (до 31.12.1998), то для распоряжения такой недвижимостью (купля-продажа, дарение, рента и т. д.) необходимо, прежде всего, зарегистрировать свои ранее возникшие права в ЕГРП. Если же правообладатель не предоставит заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права, то получит отказ в регистрации сделки или права.

Конечно, самая распространенная причина для отказа – неполный пакет документов. Так что, прежде чем сдать бумаги, узнайте какие именно нужны в конкретном случае. И только собрав весь перечень необходимых справок, копий и т. д., сдавайте их на регистрацию.

Если в процессе правовой экспертизы выяснится, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, то регистратор должен отказать в регистрации.

И еще нюанс. В соответствии с законом договор долевого строительства подлежит госрегистрации. Но в регистрации такого договора откажут, если уже зарегистрирован другой договор в отношении того же объекта.

Помимо этого, если застройщик выберет в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств поручительство, но не представит договор поручительства, в регистрации договора долевого участия в строительстве также откажут.

Никаких недомолвок

Если в отношении вас вынесено решение об отказе в проведении регистрационной процедуры, вас известят письменно.

Отказ должен быть мотивированным, то есть в нем должно быть четко указано, на основании каких статей закона принято это огорчительное решение.

Что с возу упало…

Оплата госпошлины за регистрацию – одно из непременных условий. Ну а что будет с уплаченными деньгами, если в регистрации отказали?

Здесь, увы, имеются огорчительные моменты. В соответствии с Законом о государственной регистрации, при получении отказа уплаченная пошлина не возвращается… Однако если вы обжалуете отказ, и суд признает ваше заявление обоснованным, новая регистрация в случае обжалования проводится без дополнительной оплаты.

Законом также предусмотрено, что по заявлениям сторон сделки госрегистрация может быть прекращена. Такое заявление должно быть подано до внесения записи о сделке в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество) либо до принятия решения об отказе в регистрации.

В таком случае можно вернуть половину суммы, уплаченной в виде пошлины. Гражданину из 500 рублей вернут 250, юридическому лицу из 7 500 – отдадут 3 750.

Споткнувшись на перепланировке

План БТИ с красными линиями, которые свидетельствуют о несанкционированной перепланировке, по закону не является основанием для отказа в госрегистрации сделки. И Мосрегистрация не вправе отказать вам в регистрации купли-продажи, дарения, выдаче свидетельства о праве собственности на унаследованное жилье. Единственная ситуация, когда отказ гарантирован – перепланировка, в результате которой изменилась площадь квартиры.

К примеру, если вы отхватили часть коридора, объединили квартиры и т. п. В таком случае требуется сначала узаконить перепланировку, оформить новое свидетельство о праве собственности (поскольку прежняя квартира фактически перестала существовать), и уже потом можно будет совершать сделку.

Екатерина Дагинова