Выгодно ли быть собственником квартиры?
Раньше все жилые здания были собственностью государства, за исключением домов ЖСК. Органы власти отвечали за их содержание и ремонт, а граждане лишь оплачивали предоставляемые услуги. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» дал возможность продать жилое помещение, подарить, передать по наследству.
Кто ты есть?
Гражданский кодекс РФ в 1994 году установил, что собственникам помещений в доме принадлежит не только квартира, но и доля в праве на общее имущество. Действующий с 1 марта 2005 года новый Жилищный кодекс ввел понятие «многоквартирный дом» как объект управления и рассматривает правоотношения, возникающие в нем.
Закон разделил граждан на собственников и нанимателей. Права и обязанности есть и у тех, и у других, но разные.
Собственник считается таковым на основании возникшего у него права собственности на жилое помещение в результате: приватизации, договоров купли, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.
Наниматель владеет или пользуется жилым помещением на основании: ордера на жилое помещение, договора найма – социального или коммерческого, договора безвозмездного пользования.
Собственник имеет право: продать, завещать, обменять, подарить свою квартиру, сдать ее в наем, аренду.
Наниматель может обменять квартиру, сдать ее в наем, аренду только с согласия собственника (города). Оформляется это через управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда в округе.
Отличаются и обязанности по платежам.
Собственник платит:
– за содержание и ремонт жилого помещения, включая услуги и работы по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов;
– за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление);
– за прочие услуги при их наличии (телевизионная антенна, радиоточки, запирающее устройство, охрана подъезда) – по заключенным по дому договорам;
– налог на имущество;
– за капитальный ремонт общего имущества (плата вносится по решению общего собрания собственников об оплате расходов на капитальный ремонт по отдельному договору собственников с организацией, которая выполняет эти работы).
Наниматель платит:
– за содержание и ремонт жилого помещения;
– за коммунальные и прочие услуги;
– за пользование жилым помещением (за наем).
В отличие от собственника он не платит за капремонт общего имущества и налог на имущество.
Доверяй, но проверяй
Одним из способов снижения риска при выборе является применение критериев оценки деятельности управляющих организаций:
– внесение компании-кандидата на управление вашим домом в реестр управляющих организаций;
– наличие за последние три года случаев привлечения к административной ответственности, судебных решений, сертификатов на выполнение работ;
– перечень наиболее крупных ранее реализованных заказов или проектов;
– отзывы заказчиков на проведенные ранее аналогичные работы;
– предложения по способам достижения одной из главной цели управления – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, по дополнительным и перспективным видам обслуживания;
– порядок и способы обеспечения контроля качества и количества поставляемых жилищных, коммунальных и прочих услуг;
– порядок ведения работ по жалобам граждан, претензионной работы с населением;
– страхование общего имущества собственников помещений;
– наличие пакета предложений по организации управления домом, пакета договоров на обслуживание жилищного фонда, определение задач и меры ответственности, материально-технической базы, разработанного графика планово-предупредительных работ, лицензий на выполнение специализированных работ, пакета по энерго-, пожаро– и электробезопасности, предложений по предоставлению новых – уникальных или особо привлекательных – услуг, количества внедренных технологий;
– страхование подрядных работ;
– рациональное использование средств и ресурсов предприятия путем снижения издержек стоимости услуг или работ на один кв. метр общей площади дома;
– предложения по модернизации внутридомового инженерного оборудования.
Реестр в помощь
Собственники вправе в любое время провести общее собрание и создать ТСЖ, выбрать управляющую организацию или изменить способ управления. Для защиты от недобросовестных предпринимателей и оказания помощи в подборе организации в городе создан Единый реестр управления многоквартирными домами г. Москвы (ЕРУ).
В нем содержатся сведения об управляющих организациях, ТСЖ, ЖСК, которые управляют и обслуживают дома. ГУИСы районов ведут реестр и могут предоставить информацию о деятельности организаций инициативным группам собственников по их запросу.
Если поступили негативные отзывы о работе и качестве обслуживания какой-либо организации, результаты ее деятельности рассматриваются на комиссии при Департаменте ЖКХиБ г. Москвы. Объективные сведения о ее работе публикуются. Информация об организациях, включенных в ЕРУ, размещена на сайте htpp://www.dgkh.ru