Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 17 апреля 2008 г. 13:31
Публикация в газете: №16 (691) от 17 апреля 2008 г.

«Дачная амнистия»: мало не покажется!

«Дачная амнистия»: мало не покажется!

Несмотря на то, что эту «амнистию» объявили еще в сентябре 2006-го, проблем, связанных с оформлением недвижимости и земли в собственность, едва ли убавилось.

Что можно зарегистрировать

В теории, как всегда, все замечательно: вникаешь – и радуешься.

По «дачной амнистии» можно зарегистрировать, прежде всего, земельный участок, который был предоставлен гражданину до 31.10.2001 на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Есть даже возможность оформить регистрацию, если вид права, на котором был предоставлен участок, невозможно определить.

Также можно зарегистрировать право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества:
– если для его возведения не требуется разрешение на строительство;
– если коттедж или домик возведен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;
– если частный жилой объект построен на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Сажать, окучивать и продавать...

Напомним: до 31.10.2001, то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ, участки предоставляли:
– на праве собственности;
– на праве пожизненного наследуемого владения;
– на праве постоянного (бессрочного) пользования.

После того как ЗК РФ вступил в действие, предоставление земли на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования для граждан прекратилось.

Итак, если есть хотя бы какой-то документ, где говорится о предоставлении участка (либо о праве на него), можно не волноваться: земля ваша. Спокойно продолжайте выращивать на ней клубнику и огурцы.

В принципе оформлять участок, предоставленный до вступления в силу Земельного кодекса, совсем необязательно. Никто не отнимет землю у человека, если когда-то она была предоставлена ему (например, на праве пожизненного наследуемого владения). Можно и дальше владеть таким участком. Но все это до тех пор, пока не возникнет необходимость распорядиться наделом – продать, подарить, заложить. Ведь распоряжаться участком по своему усмотрению может только собственник. А для того чтобы стать собственником, нужно воспользоваться «дачной амнистией» и оформить в упрощенном порядке право собственности на земельный участок. Это необходимо сделать, если он был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В некоторых случаях в документе (акте, свидетельстве или какой-либо другой бумаге) не указано право, по которому предоставлен участок, или вид этого права невозможно определить. По такому документу участок также может быть оформлен в собственность в рамках «дачной амнистии».

С чего начать

Итак, если участок подпадает под действие «амнистии», чтобы зарегистрировать его, нужно написать заявление о государственной регистрации права собственности.

Заявление составляется по установленным образцам, в единственном экземпляре, в подлиннике и подписывается заявителями. Если это уполномоченное лицо – то при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

К заявлению, прежде всего, должен быть приложен правоустанавливающий документ на землю. То есть бумага, которая подтверждает, что участок был когда-то выделен вам государством. В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним такими документами могут быть:
– акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом госвласти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
– акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом госвласти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
– выданная органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (в случае, если этот участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
– иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на участок.

Как видите, перечень правоустанавливающих документов не является закрытым. Главное, чтобы бумага подтверждала: земельный участок был выделен до 31 октября 2001 года.

Плохой план – тоже план

Также к заявлению на регистрацию прилагается кадастровый план земельного участка. Чтобы получить его, необходимо обратиться в кадастровую палату. До недавнего времени по закону о «дачной амнистии» для регистрации права собственности на землю надо было иметь на руках две основные бумаги – правоустанавливающий документ на землю и кадастровый план надела. Но без межевания составить кадастровый план было невозможно. А чтобы провести работы по межеванию участка, необходимы были существенные финансовые затраты.

В ноябре прошлого года законодатели порадовали дачников, приняв Федеральный закон № 268 от 23.11.2007 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». Он вступил в силу 8.12.2007.

Теперь в госрегистрации не могут отказать, даже если кадастровый план ваших соток не содержит сведений о земельном участке в полном объеме. Это касается данных о местоположении (координатах) его границ. Другие варианты: в плане указано, что площадь земельного участка ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить земельный участок в качестве объекта недвижимости; сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Даже если кадастровый план грешит подобными недостатками, вы все равно можете зарегистрировать право собственности на землю.

Есть лишь одно «но»: если у соседей по участку имеются разногласия по поводу границы участка, то проводить межевание придется в обязательном порядке. И уже на его основании получать кадастровый план.

...Плюс пара пустяков

Теперь о самом легком: к заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате государственной пошлины и документ, удостоверяющий личность заявителя.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ размер государственной пошлины за регистрацию составляет всего 100 рублей.

Если вопросами госрегистрации земли занимается представитель заявителя, он должен предъявить документ, подтверждающий его полномочия, – нотариально удостоверенную доверенность и копию.

После того как необходимые документы собраны, их нужно передать в орган, осуществляющий госрегистрацию прав по месту нахождения земельного участка.

Де-факто и де-юре

«Амнистировать» можно не только землю, но и некоторые виды построек. Ведь нередко на участке стоит гараж, баня и т. д., но существуют они лишь де-факто. Постройка есть – документов на нее нет! Чтобы ваш гараж (баня, дом, хозпостройка) существовал и де-юре, нужно его оформить на бумаге.

Оформить в упрощенном порядке право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимости можно при условии, что:
– для строительства, реконструкции такого объекта не требуется разрешение на строительство;
– объект возводится на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или участке в черте поселения, выделенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Какие бумаги необходимы для «легализации» постройки?

Потребуется документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание. Таким документом может быть декларация об объекте недвижимости или технический паспорт БТИ. Это зависит от типа и места постройки.

Декларацию представляют, если:
– постройка осуществлена на участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства;
– разрешение на строительство объекта недвижимости не требуется.

В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его местоположении (адрес), виде (название), назначении, площади, количестве этажей, годе строительства, материалах наружных стен, подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором объект расположен. Декларация заполняется заявителем лично.

Если же речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на земельном участке, предназначенном под жилой дом или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то понадобится технический паспорт – документ, подтверждающий факт создания индивидуального жилого дома.

Максимум три этажа

Внимание! В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ объектом индивидуального жилищного строительства (ОИЖС) признаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Таким образом, прежде чем подать документы на госрегистрацию дома, нужно обратиться в территориальное БТИ с заявлением о выдаче техпаспорта. Для того чтобы возвести объект индивидуального жилищного строительства, необходимо разрешение на строительство. Если дом построен без разрешения, БТИ может отказать в выдаче паспорта. В этом случае самовольную постройку придется узаконивать. И здесь вряд ли удастся обойтись без штрафа за «самоволку».

Среди документов не значится разрешение на ввод в эксплуатацию. Такое послабление в регистрации сохранится до 1 января 2010 года. После этой даты помимо техпаспорта для регистрации права собственности на созданный объект недвижимости потребуется также разрешение органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию (а в случае, если объект не завершен, - разрешение на строительство).

Кадастровый план участка, на котором есть постройка, конечно, нужен. Этот план выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения недвижимого имущества. Однако если ваш участок уже был зарегистрирован в соответствии с Законом о госрегистрации прав на недвижимое имущество, то кадастровый план не потребуется.

С правоустанавливающими документами на землю такая же ситуация. Представлять их не нужно, если право заявителя на этот участок ранее зарегистрировано в соответствии с Законом о госрегистрации.

Не вписался...

Увы, в некоторых случаях граждане, желающие зарегистрировать жилой дом по «дачной амнистии», могут получить отказ.

Пример. В 2000 году гражданин купил 1/2 доли в жилом доме. То есть дом находится в долевой собственности двух лиц. Затем новый хозяин решил пристроить к дому летнюю кухню. Так вот, подобный случай не имеет отношения к «дачной амнистии». Почему? Да потому, что такой дом не подпадает под определение «объект индивидуального жилищного строительства» (в нем живут две разные семьи). Такие отношения регулируются Жилищным кодексом РФ (Глава 4 «Переустройство и перепланировки жилого помещения»).

Кроме того, раз покупка была осуществлена в 2000 году, следовательно, право собственности на долю в жилом доме уже было зарегистрировано в порядке, установленном Законом о государственной регистрации.

Позаботились о наследниках

Многие граждане в силу преклонного возраста даже не занимались оформлением своих участков. Получив в наследство домик на участке, который его владельцы не успели или не смогли вовремя «амнистировать», наследники сталкивались с земельной проблемой. Получалось, что дом переходил им в собственность по наследству, а земля (если только она не принадлежала наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения) – нет. И наследники должны были оформлять землю в аренду или выкупать ее за деньги.

С внесением поправок в «дачную амнистию» под ее действие подпадают и наследники. Федеральный закон от 23.11.2007 № 268 облегчил жизнь многим из них, кто по тем или иным причинам не успел оформить землю в собственность.

Теперь им необходимо предоставить следующие документы:
– свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности на здание (строение) или сооружение;
– один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина (любого прежнего собственника строения или сооружения) на данный земельный участок.

Комментарий

Максим Бородыня, главный операционный юрист компании «Бергер&Партнеры»

А кому сейчас легко?!

– Упрощенным порядок оформления недвижимости по «дачной амнистии» оказался, в основном, лишь на бумаге и на словах. В жизни по-другому: граждане, пытающиеся оформить в собственность несколько своих соток, сталкиваются с рядом проблем.

В Земельном комитете приходится отстоять огромную очередь, чтобы вызвать землеустроителей. А делать это положено обязательно, если вы владеете участком более пяти лет. Все документы, все справки надо обновить.

Землеустроители обмеряют участок, составляют кадастровый план со всеми точками, обмерами, углами. Причем в нем указывают также все, что на нем построено, будь то сараюшка, садовый домик, гараж и пр. И это правильно – оформлять в собственность не только землю, но и все постройки. Иначе они могут подпасть под действие ст. 222 ГК РФ как возведенные самовольно, а значит, незаконно. Даже если на них есть разрешение, все равно надо зарегистрировать.

Итак, вы заказали и оплатили услуги землеустроителей. Ждете неделю, вторую, третью... Кстати, вызов землемеров на участок в шесть соток стоит от 8 тыс. рублей. В разных районах области – по-разному.

После того как кадастровый план составлен, вам должны выдать документы по земле:
– сам кадастровый план;
– справку о стоимости участка. В ней указываются две стоимости – нормативная (по сведениям Земельного комитета) и кадастровая. Кадастровая – выше нормативной, и налоги выплачиваются исходя именно из нее.

Выдать план и справку должны через десять дней. На самом деле зачастую проходит гораздо больше времени.

С полученными документами из Земельного комитета нужно прямиком отправляться в Кадастровую палату того же района, где находится участок. Опять томление в очереди и ожидание. Обычно не проходит и месяца... После чего выдадут свидетельство о присвоении кадастрового номера земельному участку.

Это означает, что вашу землю четко определили и занесли в реестр под определенным номером, который закрепляется за ней «пожизненно» (если только вы не надумаете размежеваться – поделить ее с кем-нибудь).

Отправляясь в Регистрационную палату за главным документом – свидетельством о праве собственности на землю, – будьте готовы к тому, что тут начнутся самые большие проблемы. Если на участке имеются хоть какие-то постройки, вам по упрощенной схеме (как предлагает закон о «дачной амнистии») нужно заполнить самостоятельно декларацию и отнести ее в БТИ. На основании этого там должны выдать техпаспорт. Но вместо этого на голубом глазу начинают объяснять: «Да вы же не так обмерили! Да вы же не специалисты!». То есть навязывают собственные услуги.

И опять две-три недели надо ждать выезда сотрудников БТИ. Надо их забрать, привезти, отвезти обратно. И опять платить – примерно 6 тыс. рублей. В итоге набегает минимум 15 тыс. Это, если никого не «подмазывать» (и не платить ловким личностям, которые, околачиваясь возле очередей, обещают решить любую проблему за три-пять дней).

Всего от начала сбора документов до сдачи их в Регистрационную палату для получения основного документа проходит в лучшем случае полгода...

Ходят слухи, будто планируется ввести некий единый документ, где будет указана вся информация – номер участка, кадастровые размеры, состав земли и т.д. И якобы организовать его выдачу намечают по системе «одного окна». Планы хорошие. Но когда и как все это заработает – незвестно.

Екатерина Дагинова и Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев