Шаг вперед и два назад
Владельцу недвижимости не всегда выпадает счастье спокойно обживать приобретенную жилплощадь: бывает, его лишают такой возможности. При определенных обстоятельствах право собственности покупателя может быть оспорено в суде. Каковы основания для признания сделки купли-продажи недействительной?
Любое нарушение законодательства при заключении договора купли-продажи может иметь негативные последствия даже для добросовестного приобретателя. Этот момент регламентируется Гражданским кодексом РФ (9-я глава, 2-й параграф).
Недееспособность
Один из распространенных примеров, когда сделка считается недействительной, – ее заключение гражданином, признанным судом недееспособным (страдающим наркоманией или алкоголизмом, психически больным и т.д.). Случается, что продавец является дееспособным, но в момент заключения сделки не отдает отчет своим действиям (тяжело болен, в состоянии опьянения и т.д.). Чтобы права покупателя не могли оспорить, договор отчуждения жилплощади лучше подписывать в присутствии нотариуса и привлекать свидетелей. Также надо знать, что за недееспособных граждан решение принимают официальные опекуны. Для защиты прав покупателей, являющихся их клиентами, риэлторские компании, как правило, продавцов проверяют. При необходимости проводится медицинское освидетельствование граждан, состоящих на учете в ПНД и НД, в соответствии с требованиями заключения сделок.
Доверенность
В риэлторской практике нередки ситуации, когда «доверенное лицо» продает квартиру, не имея на это права, поэтому следует внимательно изучить доверенность: проверить реквизиты доверенности. То есть дату выдачи, фамилию и печать нотариуса, реестровый номер. Если что-то из этого отсутствует, доверенность считается недействительной. Срок ее действия не должен превышать трех лет. Кроме того, необходимо внимательно прочесть полномочия доверенного лица. Возможно, владелец квартиры их ограничил. А вот дальше – сложнее. Имеется довольно большой перечень причин, по которым действие доверенности может быть прекращено. Например, владелец жилья имеет право ее отозвать, и в этом случае самостоятельно проверить ее правомочность сложно.
Подмена понятий
Распространено и такое нарушение законодательства: сделка совершается с целью «прикрыть» другую операцию с недвижимостью. Например, договор купли-продажи предлагается заменить договором дарения: при его расторжении в суде покупатель не получит назад своих денег (по документам он не купил, а получил жилье в дар).
Права третьих лиц
Отдельно стоит сказать об «обиженных родственниках». Сделка признается недействительной, если, к примеру, квартиру продал муж без согласия жены. Дети бывших хозяев могут претендовать на жилплощадь на основании того, что в момент совершения сделки им было от 14 до 18 лет, а договор купли-продажи они не подписывали: это явилось нарушением их прав. Во избежание таких неприятностей нужно проверить всех, кто был когда-либо зарегистрирован в квартире, на предмет законности операций с недвижимостью.
Проверка истории жилья
Но даже «юридическая безупречность» объекта не гарантирует неоспоримость сделки: ее могут признать совершенной в результате обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств. И дабы быть уверенным, что купленная вами квартира является только вашей собственностью, следует тщательно проверить все детали законности сделки. Юристы крупных агентств недвижимости владеют отработанными схемами исследования «юридической истории» жилья, а эксперты не выходят на сделку, не убедившись в благонадежности продавца.